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美国地广人稀，大部分住宅类型为独栋房屋，国内称之为别墅。当然除了独栋房屋以外，也有公寓、排屋、小平房等多种住房类型。所以我们顺应美国置业的滚滚潮流，首先就要搞懂关于美国房子的基本类型与分类。

一、别墅（House）

别墅通常有附属的院子和花园、停车库，还会有游泳池等配套设施。House在美国常用Single Family House（独立屋），在英国、加拿大常用Detached（独栋别墅）表示。

1、别墅的优势

别墅优势明显，对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。总的来说，独栋别墅的供应较少，但却是资金充裕的情况下，外国人优先考虑的住房类型。首先，独栋别墅的居住环境最好，拥有自家独立花园和停车库，不用交物业费，一切房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜均由房主自行决定。土地是稀缺资源，独栋别墅独享其土地产权，自然增值空间大。

2、别墅的劣势

不过，独栋别墅也有缺点，其价格较高，对购房者门槛要求高。如果不自住，别墅并不太容易出租，经常处于“空租”状态，因此独立别墅呈现负现金流。此外，由于花园、车库、游泳池、地下室、房屋面积大等原因，使得别墅维护成本较高。

因此，别墅比较适合用来自住，是资金实力较雄厚买家的首选，别墅很难靠租金覆盖每月贷款。别墅也适合注重资产增值潜力的买家，虽然中短期内为负现金流，但长期来看，别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。

二、公寓（Apartment/Condo）

国外的公寓概念比较类似于国内的普通住宅商品房，即XX开发商的住宅小区（70年使用权），是一户（一人或多人）居住的单元。国内的公寓则属指商业地产，使用权只有40年，与其它商用地产类似。

1、公寓主要分类

公寓在国外，通常是一栋大楼内拥有多个住户的单元房，每套拥有一个或多个卧室，有厨房、洗手间，但一般没有自己的花园，只有公共花园和绿地，房主拥有所有权。由于学生时代的阅读理解题中常出现这一单词，大家通常只知道Apartment，不过外国公寓还包括Condo。

Condo常被翻译成产权分售公寓或私人公寓，每户都有独立产权，在加拿大、美国很常见。而Apartment通常被翻译成出租公寓，顾名思义，其在绝大多数情况下是用来出租，而非出售的。

2、Condo和Apartment的区别

出租公寓和产权分售公寓的外形类似，都是一栋楼里面有多个住户，但他们到底有什么不同呢？掘金大师在此列举出两者的差别。

私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差别主要在于产权的不同，而非长相和外形不同。打个比方，一整栋Condo 中，每户人家拥有各自产权，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢楼一般是一个主人，可以归属于某个公司或个人，一般房东用于出租，不能单套出售，只能整体一栋出售。

3、公寓的优点

公寓有不少优点，首先是价格相对于别墅要便宜不少，适合中产阶级家庭投资。然后，主要的租赁需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租养贷”，即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待，在国外通常能达到5%以上年租金回报率，是一种正现金流的投资方式。此外，公寓多位于市区或学校附近，比郊区别墅生活更便利。

4、公寓的不足

不过公寓也有自己的弱点，其升值空间相对带土地的独栋别墅要小，且升值速度偏慢。其次，还需要每年交物业费，没有完整的土地产权，只享有自己的那一部分。此外，市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。

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