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这是一个熟悉的故事，承租人搬出后，业主对他们所看到的房产损失感到不安，租户也同样愤怒，认为损坏只是“一般的损耗”，于是战斗开始了。当一个居民搬出去的时候，处理租赁物业的损坏是一个非常有压力的事情，更不用说这还是一个巨大的任务，作为一个成功的房东，你必须很好地理解什么是“损耗”，什么是“损害”。在这篇文章中，我想探讨的不仅是这两者之间的区别，还包括作为房东你可以采取哪些步骤，来帮助你在尽可能少的压力下，简化搬进、搬出的过程。

1、什么是房产的正常磨损

这是由住宅的预定用途而引起的损坏，包括因老化或状况恶化而造成的破损或故障。正常磨损是指由于日常使用而造成房产状况的预期下降，它是在居住的过程中发生的恶化，而不是由人为虐待或忽视引起的。

正常磨损示例可能包括：

• 地毯上有几个小污渍
• 地板上的几处刮擦声或有些丁当声
• 地毯或硬木因阳光照射而褪色的颜色
• 肮脏的灌浆
• 宽松的门把手
• 浴室设备上的银光开始磨损
• 尘污
• 肮脏的窗帘
• 墙上的小钉孔(除非太大)
• 在烟雾和一氧化碳探测器中，电池老化
• 窗帘、油漆或墙纸因老化或日晒而褪色
• 破碎的灯泡
• 正常污垢和磨损的地毯
• 因正常使用而引致的水管问题

请理解，与正常磨损相关的费用不能从您的保证金中扣除。你需要问自己的下一个问题是，什么是不正常的磨损，这是由于疏忽、误用或过度使用而造成的损坏，超出了正常磨损的定义范围。

2、什么是房产损害

损害不是自然发生的，它是影响房产的价值、用途或正常功能的危害，这种损害可以是故意造成的，也可以是由于疏忽造成的。房产损害的例子可能包括：

• 浴室的镜子碎了
• 马桶座圈破了
• 门中间的一个洞
• 门把手/门锁损坏或丢失
• 宠物尿浸湿的地毯
• 墙上有许多或相当大的洞
• 由于误用而弄坏的电器
• 墙上有未经批准的油漆www.meifang8.com
  
• 浴室或厨房过于肮脏
• 害虫侵扰
• 门坏了或锁坏了
• 宠物污渍、烧伤或地毯上的洞

损害可以进一步定义为意外的问题。例如，当一个居民搬离一个单元后，卧室的墙壁上出现一个大洞，这是不正常的，也是不可预料的。和生活中的其他事情一样，在决定一个居民的正常磨损程度和实际损坏程度时，还必须考虑其他因素，租赁期限就是一个例子，如果一个居民在一所房子里住上4年，会比他们只住一年有更多的磨损。还应考虑到该房产的预期寿命，在这种情况下，你可以想想地板，瓷砖地板比地毯等具有更长的使用寿命。

3、如何避免纠纷

为了让租房子的过程基本上不让人头痛，房东必须记住以下几点。

（1）押金

房东应向每个房客收取并扣留押金。然而，这不是房东的钱，这笔钱仍然是承租人持有的，代替承租人不履行租赁协议的钱。许多房东认为，一旦他们从租客那里得到这笔钱，他们就可以把它花出去，或者把它用作对自己的补偿，这笔钱在法律上仍然属于承租人，房东只是拿着它以防物品损坏，这种心理上的转变是这些纠纷发生的主要原因。

押金处置是指租户搬走后收到的支付，减去因特定原因被扣除的金额。这通常会引起双方(房东和住户)之间的纠纷，涉及搬迁时租赁房产的损坏以及归还给双方的东西，押金处理是房东被起诉的首要原因。

重要的是要记住，不同的地理区域和国家有自己的规则和规定，可以或不可以扣除多少，以及什么时候必须把押金退还给居民。例如，在德克萨斯州的休斯顿，你有整整30天的时间将剩余的押金返还给居民，或者你需要支付三倍的金额。

押金问题的纠纷在于，通常双方都没有任何系统或公式来确定他们将(或不)退还多少押金，通常情况下，这是一个假设的预测基于对磨损和损坏程度的感知。通常，从押金中扣除的数额取决于房东必须亲自做多少工作来准备租金，或者他们对房产损坏程度的看法。作为房东，你必须考虑到这样一个事实，在确定这个数额时，有规章制度和法律保护双方。你要确定负责任的是谁，这是一个刻不容缓的问题。

了解谁应该为维修买单的最好方法是提供相关文件，这就把问题变成了事实，而不是关于房产状况的意见。首先，在住户搬进来之前，把房子的情况记录下来，用印有日期的照片和视频来做这件事，不管怎样，都会有争议，但要有证据来支持你的指控。

（2）搬入和搬出巡检

和租户一同提前检查房屋是避免有关磨损和损害的争议的一种方法。房东和新住户应该在住户搬进去之前先查看一下物业，拍下照片和视频，这样就可以作为一个基准，这意味着当居民搬走的时候，有证据可以作为参考。我还建议在你的租赁协议中添加一份清单，包括所有的房间、电器、固定装置等，居民入住时应注意这些情况。

当住户搬离租住单位时，业主和住户应再次巡视物业，以记录物业状况的任何改变，同样，用图片和视频记录下所有的东西，这样就不会出现对损坏或磨损的误解。房东可以指出他对物业目前状况的任何不满，并解释他为什么要扣除住户的押金来弥补这些损失，他可以使用最初的图片和视频来进一步证明他的立场。居民可以同意这一点，也可以对房东的调查结果提出异议。

（3）期望会议

我一直觉得，在搬进来之前和你的住户开个期望会议，要比搬出去之后再去处理它要有效率得多。为什么要让他们有机会声称从未与他们讨论过这个问题(这是房产的维护)？一种建议是，在住户搬进来之前设定价格点，以防损坏物品的可能成本。把这一点写进租赁协议，这是双方事先都知道的，这是一个设定底线的好方法，你要认真对待保持物业的良好状态。在办理入住和迁出手续时，业主和住户双方应在文件上签字，确认双方同意目前的条件。

（4）常规检查

避免纠纷的最佳方法之一是，确保你对投资物业进行定期检查，以确保它得到良好的保养和日常维修，这些检查可以包括以下方面：

• 房子的内部保持着干净整洁的状态
• 房子的外观保持着干净整洁的状态
• 房产没有受到任何损害
• 居住在该物业内的人数不得超过租约所列明的人数或宠物数目

（5）租赁协议

当你有疑问的时候，一定要回头看看合同的内容，这通常被称为“租赁协议”。本协议中所陈述的内容将在法庭上有效用。当居住者离开时，你不能命令你的“想法”或“感觉”什么是正确的，或者你认为多少补偿是合理的，在开始的时候，对它的定义越清楚，在讨论和处理这种情况时就会越容易。正如我之前所说的，图片的潜在价值就是千言万语，关键是要在住户搬进来之前详细记录下物业的状况，然后，他们应该在搬出去的时候被同等详细地记录下来。没有这个作为依据，你就得准备退还押金，你在法庭上就没有机会，如果你输了，最后你可能要付出比押金多得多的钱。

4、总结

新投资者(或者是那些对自己的房产有感情的人)往往很难做出这种非黑即白的判断，这可能是由于他们对房产的依恋和因为他们没有在入住前设定什么是可接受的，什么不是书面的标准。很多时候，这变成了一个情绪化的决定，而不是一个数学上或商业上的决定，就我个人而言，我从未见过有人在沮丧时做出情绪化的决定，然后告诉我那是正确的决定，他们很高兴自己做出了那种反应。

记住，这是生意，它需要被这样对待，你不会总是有所有的答案，然而，随着事情的发展，你将能够为你投资生涯中出现的情况制定标准。很快，你就会看到所有可能的场景，你会从过去的经验中吸取教训，知道什么是不能再做的事情，什么是你可以在未来做得更好的事情。关于上面的问题，你还有什么要补充的吗？让我们在下面的评论部分展开讨论。

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