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资本回报率或现金回报率是什么？

发布时间：2020/08/11　文章来源：美房吧

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导读：俗话说，现金流为王，当涉及到拥有租赁物业时，正的现金流是绝对必要的。当投资者购买能够产生收入的房产时，可能会有几个动机，比如希望在

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俗话说，现金流为王，当涉及到拥有租赁物业时，正的现金流是绝对必要的。当投资者购买能够产生收入的房产时，可能会有几个动机，比如希望在未来升值、投资组合增长、创造收入流、退休收入、所得税保护或任何其他原因。然而，最主要的原因应该是创造一个稳定的投资回报。

1、如何使用资本化率

投资者经常听说资本化率是衡量房地产盈利能力的标准，上限率是指净收入除以物业市值的比率。这里有一个例子来帮助你看看它的实际情况:

一套4层公寓，每套租金750美元，每月总收入3000美元。
应用50%的规则来计算所有费用和空缺，净收入为1500美元。
你每年的收入将比抵押贷款和税收少18000美元。
不到一年，你花了25万美元买下了这处房产。
资本化率为18000美元/250000美元或7.2%

资本化率到底告诉了你什么？设定上限利率的主要用途是将其与其它投资进行比较。这一分析能够准确地比较苹果和橘子的盈利能力，或者单户住宅租金、公寓楼租金和商业地产的盈利能力，它是这样工作的:

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这里有三种完全不同的投资机会，价格差异很大。哪一个是更好的投资选择？上限率越高，投资效果越好。当你研究每一处房产的最高租金时，20套单元房的租金收益将是最划算的。

2、资本化率的局限性

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然而，上限税率也有限制。资本化率不包括任何抵押贷款支付，它也没有说明你投资的具体回报。这两个因素会对投资回报产生显著影响。请注意以下分析的效果:

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现在您可以清楚地识别出零售店是一个负现金流属性。公寓大楼有强大的现金流，看起来仍然很有吸引力，但是你的投资回报是什么呢？

3、现金对现金衡量你的利润

我发现现金对现金的回报是一个更好的衡量盈利能力的指标。它将税前净收入与你在那块房地产上的实际投资进行了比较。这是比较不同投资机会和预期回报的好方法。税前现金流分为首付款，这是你为获得投资而实际花费的钱。它是这样工作的:

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现金对现金的回报会告诉你你实际花费的现金的回报。正如你从这个例子中看到的，公寓楼看起来仍然是更好的投资。投资者现在可以将这种现金对现金回报与其他投资机会进行比较，比如股票和债券，这些投资机会也可以衡量你投资的回报。问题是，你能找到比06%回报率更高的股票或债券吗？如果不是，那么你的公寓楼看起来是最好的投资选择。但如果你发现单户住宅的房子以低于市场的价格出租，而租约已经到期怎么办？请注意，这会极大地改变你的投资选择:

突然间，你有了一笔23000美元的投资，每年能赚5364美元。在25年多一点的时间里，你就可以赚回你的全部投资。当然，你可能会找到提供这种回报的股票，但风险水平是多少？如果每月1800美元的租金是市场价，你的风险会很低。正如你所看到的，在你的投资考虑中包括现金对现金的回报计算，将帮助你做出最佳的财务选择。此外，它帮助买家看到“我能从中得到什么”，而不是更模糊的资本化率。

请务必在下周之前阅读此文章，因为我们将讨论如何使用杠杆(即银行的钱)原则增加你的现金回报。

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发布时间：2020/08/11

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