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美国住房短缺到底有多严重？专家如同盲人摸象

发布时间：2026/02/10　文章来源：

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导读：美国住房危机到底有多严重？答案恐怕没有共识。从 200 万套到 2000 万套，各大机构与专家给出的住房缺口数字差距悬殊，不仅让公众无所

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美国住房危机到底有多严重？答案恐怕没有共识。
从 200 万套到 2000 万套，各大机构与专家给出的“住房缺口”数字差距悬殊，不仅让公众无所适从，也让政策制定者在“到底该盖多少房、先救哪里”的问题上举步维艰。

在这场数字拉锯战中，主流机构各执一词。
穆迪分析（Moody’s Analytics）认为，美国需要新增约 200 万套住宅；
高盛（Goldman Sachs）将数字提高到 300 万套；
房地产平台 Zillow 估算约 400 万套；
布鲁金斯学会（Brookings Institution）给出 500 万套；
麦肯锡（McKinsey）则直指 800 万套。
而部分共和党国会议员的推算更为激进，认为全国住房短缺可能高达 2000 万套。
也有经济学者反其道而行，直言所谓“住房短缺”本身被夸大，问题并不在数量。
官方数据为争论提供了另一组切面。
人口普查局（Census Bureau）显示，美国目前约有 1.46 亿套住房，其中 810 万户属于“共用住房”（doubled up），也就是与非直系亲属共同居住在同一屋檐下。
Zillow 的经济学家正是基于这一现象，并结合市场可用房源数量，推算出美国仍需要约 470 万套新房，才能缓解居住压力。
不过，专家也提醒：并非“房子越多越好”。
一个健康的房地产市场需要一定的空置率，用于装修、换租或买卖过渡。业界普遍认为，合理的空置率区间应在 3%–13%。
若空置率过低，反而意味着市场僵化、流动性不足，租金与房价更容易失控。
住房成本高企，正在深刻改变美国年轻人的生活方式。
皮尤研究中心（Pew Research Center）数据显示，2023 年，25–34 岁的年轻成年人中，有 18% 仍与父母同住，而在 1970 年代这一比例仅为 8%。
在高房价与高利率的双重挤压下，“晚独立”正在成为新常态。
不同政治立场，也塑造了不同的“算法”。
一份共和党国会议员报告提出，以“土地成本约占房屋总成本 20%”作为健康市场的基准。如果土地价格远高于这一比例，说明用地受到人为限制，进而抬高房价。
按这一逻辑推算，全国住房缺口可达 2000 万套。报告同时指出，地区差异极大：
北达科他州和西弗吉尼亚州几乎不存在住房短缺，而加州缺口高达 450 万套，成为全国最严重的地区之一。
在对策上，该报告主张全面放宽用地规划（zoning）与建筑规定。结论认为，如果在全国范围内减少限制、加快建设，仅新增约 270 万套住宅，就可能让多达 500 万名消费者重新具备购房能力。
从 200 万到 2000 万，这场关于“到底缺多少房”的争论，折射出美国住房问题的复杂本质——
它既是数量问题，也是土地、法规、成本与人口结构交织的系统性难题。
数字尚无定论，但可以确定的是，在房价持续高企的现实下，住房危机已不再是抽象的统计游戏，而是正在真实地重塑一代美国人的生活选择。www.meifang8.com

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