Sorry

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

有几种方法可以确定投资房产的回报，你可能听说过“ROI”(或“ROR”)这个术语，它的意思是“投资回报”(或“回报率”)，可以用各种方式计算。不幸的是，很多人会根据能得到最高数字的因素来确定这个数字，不管它在现实生活中有多准确。投资回报率是非常普遍的，包括你的整体投资回报，它包括许多估计和未经证实的数字，一般来说，对于一个房产，最常给出的是上限率，这个术语更具体地将房产的销售价格与其产生的收入联系起来，它或多或少会告诉你，你是否正在以一个不错的价格购买投资性房产。

如果你买得太高，这将反映在低于正常的上限率，或者反过来说，有时一个上限税率将指导人们以多少价格出售他们的房产。如果该地区没有很多可比较的基准来确定一个销售价格，但当前的市场上限是7%，卖方可以计算出什么销售价格可以产生一个7%的上限率。虽然上限率比较的是房产的购买价格和它所产生的收入，而现金对现金的回报(CoC)是在告诉你你实际投入的钱有多少回报，所以，就你的钱的实际回报而言，你应该关注CoC的回报，而不是上限利率。

只有在你出售或购买房产时，上限税率才真正重要，除非你是全额现金支付，如果发生这种情况，CoC的计算与上限率是相同的，这就是为什么这两个是相关的，为什么我把它们放在一起讨论，并解释如何微分它们。你更有可能看到一个物业广告的上限税率，而不是CoC，原因有二：

• 当一处房产被挂牌出售时，也就是待售的时候，要记住这是在出售期间，限价是很重要的，这是一种向你展示(假定的)房产的价值与它所产生的收入相比较的方法。
• 假设一个融资物业，CoC可以根据每个买家的不同而变化，因为它取决于用于购买物业的融资条款，对于相同的性质，一个人的CoC可能不同于另一个人的CoC。

虽然他们不太可能因为利率而有那么大的变化(这些变化在同一时期内是最小的)，但更有可能的变化是取决于买家首付的多少，本质上，它会根据每月抵押贷款费用的不同而不同，这取决于买家的资格、利率和首付款。

1、上限税率的目的及计算方法

Cap Rate是资本化率的缩写，投资委员会将资本化率(简称上限率)定义为房地产投资的回报率，基于房地产将产生的预期收入。根据我的经验，资本化率实际上是几乎所有投资性房地产都会列出的一个数字，除非它是没有具体列为投资的房地产，在这种情况下，您可能会立即计算资本化率，以确定该房地产是否值得投资。对于单户住宅地产是否适用上限税率，以及多户住宅或商业地产是否适用还存在争议，但我对所有地产都使用上限税率。引发争论的原因是，商业地产的定价几乎总是基于上限税率，而住宅地产的定价不一定只是基于上限税率，因为它们必须考虑到市场价值。但对于本文的目的来说，争论并不重要，所以我只打算深入讨论这个问题。

2、如何计算物业的最高限额？

年度收入/购买价格=上限价格。如果你看一下投资委员会上的等式，它实际上用“总价值”代替了“购买价格”，并给出了一个关于上限税率如何随着房屋价值变化的例子。这是真的，它会随着价值的变化而变化，但我非常严格地提醒人们，房子的价值并不重要，除非你想买卖它。因此，除非你在考虑买入或卖出，否则计算更新后的上限利率真的毫无意义，因此我用“买入价格”代替，但我每次计算上限税率时，都是基于房产挂牌出售时的价格。

回到方程，我要写得更详细一点这样就清楚了：((每月收入* 12)/购买价格)*100 =上限税率。通常你会知道月收入而不是年收入，所以只要把这个数字乘以12(月)就能得到年收入，然后将所有的数字乘以100，将得到的数字转换成实际的百分比，例如，你可以计算出0.987作为你的答案，把它转换成百分数得到9.87%的上限率。注意，您用于此计算的收入，与所有计算一样，应该是您的净收入，你的净收入是扣除所有费用后的收入，这与你收到的总收入不同，总收入是你在支付费用之前收取的租金总额，在这些计算中使用总收入会给你一个完全不准确(即不现实)的结果。

和所有的计算一样，你需要准确地知道你用什么数字来计算你的净收入，在费用上不要保守，在不需要的时候不要使用估计值，并确保包括空置和维修估计(你实际上必须使用估计值)。任何时候，当你看到一个上限率或任何回报率的计算，都要确保你知道或你的问题是什么数字，包括确定这个数字。人们喜欢获得比实际更好的回报，所以不要误以为回报很好，因为你不知道他们是否真的用了实际的数字来决定回报。

3、一旦你有了上限率你怎么知道它是否是一个好的上限率，换句话说，你怎么知道这个地产是否是一个好的投资地产？

这取决于房产的位置以及房地产经济的发展，不同的城市有不同的上限，城市内不同的地区有不同的上限，而今天这些地区的良好上限可能与过去完全不同。因此，你必须熟悉你所购买的市场，才能知道一个“好的”上限利率是多少。你还必须考虑你购买房产的类型以及该房产和市场的增长潜力，因为这些因素会影响应该预期的整体市场上限率。要了解更多有关浮动上限税率的细节以及关注的内容，请查看《上限税率之争》这篇文章。

4、现金对现金回报的目的和计算方法

投资委员会将现金对现金(CoC)回报定义为投资现金的现金收入。CoC可以更准确地计算你投资的回报，如前所述，(但值得提醒)全现金购买的CoC将与上限税率相同，但假设你在融资，你实际投资的回报是不同的，因为你没有把房产的全价降下来，你只是把总价的1%降下来，因此，你不想在等式中使用购买价格，而是想使用你支付的金额。年收益/现金投资=现金对现金回报。同样的规则也适用于净收入(不是毛收入)，如果你只知道月收入，就将收入乘以12，然后将整个结果乘以100，从而创建一个百分比格式，而不是小数。

5、上限税率和现金对现金计算之间最棘手的区别

这两种计算方法之间最大的区别是你用在方程分母上的数字，它要么是购买价格，要么是实际投资的现金，绝对不要忘记这里的区别，不过，还有一个不太明显的区别，那就是人们每次试图计算这两个数字时都会出错。上限税率不以融资成本作为费用计算，现金对现金的回报是以融资成本作为费用计算的，为了计算你的净收入，你必须从总收入中减去所有的费用。如果你在为房产融资，你的支出之一就是融资(通常是按揭付款，所以我把它称为按揭费用，但它适用于任何类型的融资)。

如果你正在为一处房产融资，那很好，但你必须把按揭付款从你的支出清单中剔除，以确定最高利率，上限利率与融资无关，也与融资结果无关，因此无法计算准确的上限利率。另一方面，因为CoC专门计算你投入的钱的实际回报，所以你要在计算的费用中包括按揭付款，我向你保证，毫无疑问，你会忘记这一点(经常)并会误判，我得说，我所见过的投资者在确定这两个数字时的误算中，有80%是因为他们把抵押贷款还款错放到了方程中。我不能给你一个简单的方法来记住不要把它搞砸，但是如果你用两个方程中的任何一个来计算一个看起来不太正确的数字，你可能会默认是否把抵押贷款支付放在了错误的地方，我怎么说都不过分。

上限利率不涉及任何融资方式，甚至不涉及抵押贷款成本，现金对现金的回报确实包括融资，因为回报本身完全依赖于融资，所以抵押贷款成本必须包括在内。何时以及如何使用这些数字可能看起来很复杂，但一旦你熟悉了这些数字的用法，你就会明白了。如果你决定只关心一个数字，确保它是CoC而不是上限率，CoC是你的钱的实际回报，这在投资世界中是最重要的，如果你买的是全现金房产，这和上限利率是一样的。为了更好地了解这两个数字是如何计算出来的，在真实的场景中，查看租赁物业的数字是如此简单，你可以在一张餐巾纸上计算它们，你将得到一个更好的使用这些数字的大体视图。

6、总结

你以为我们在学校学到的数学知识不会应用到现实生活中去吗？最后提醒一下，在不知道这些价值的情况下，千万不要购买投资性房产(至少对于现金流来说)，即使知道他们也有犯错的空间，所以对他们要保守，留一些利润空间。

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询