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重新定位房产的预期

发布时间：2019/10/29　文章来源：美房吧

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导读：前几天我在帮助一个投资者，只是仔细看看他实际拥有的一处房产，你知道，这并不是叫投资者把房子租出去。我只提出了一些观点，第一年有一个

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重新定位房产的预期

前几天我在帮助一个投资者，只是仔细看看他实际拥有的一处房产，你知道，这并不是叫投资者把房子租出去。我只提出了一些观点，第一年有一个相当激进的租金上涨，他最终假设他要在第一年之前把所有的租金都上涨，他将能够把所有的单元或50个左右的单元都装修一遍。

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听起来很好，很好的计划，但是在现实生活中，当你要翻新一栋楼的时候，最终这个计划不可能都实现，除非你打算在第一天腾出这栋楼，而且你每个月都有租约。它是报价单上没有报价的，稳定的，有四个空置的单元，每个人都在你的租约上。因此，最终他的调整计划将很难实现，因为有多少单元可能会在一个月内实现，他是其中的一个因素，他将捕获200美元左右的租金激增，而最终他甚至可能无法在第一年达到这些房产的三分之一。他可能要一路走到第二年，甚至第三年，直到他能把所有这些房产都转过来完成这项任务。

如果你把这一点考虑到你的承销中，并考虑到你如何看待你的重新定位阶段，那么这将大大改变你预期的回报。因为这不是在第一年捕捉到的，而是贯穿始终的因素。你第一天就要从现在的房客身上拿到那些较低的租金，只要目前的租户和项目的运作是好的，你仍然会有相同的费用结构，将是贯穿始终。所以你会有同样的支出结构，但租金会降低，而不是有一个巨大的租金冲击，这会冲垮支出结构。所以，当你接管一处房产的时候，对你来说，诚实是很重要的，你可以从思考中得到这个方法，好吧，如果我要进行建设，有多少建设可以真正完成？

这需要许可证吗？这些装置转动了吗？如果物业管理经理要在内部处理这件事，他们有能力在一年中的一个月和两个月内完成五、十、二十、三十个单元的工作，那么他们的能力通过了，租一个房产需要什么？因为如果轮到他们去那里转租一套房子需要一到两周的时间，那么他们是否能够提前租到这些房子，或者他们真的需要一到三周的时间？那个市场怎么样？所以如果你想一个月转租3，4，或5个房产，好吧，这就意味着，一个月转租4个房产乘以12个月，就是一年转租50个房产。但是他们需要两到三个星期才能租到一套房子。

还有什么样的租赁特价、优惠，这些在你的过程中是如何发挥作用的？与你的团队合作，了解对你来说真正可能实现的目标是非常重要的。因此，你可以确保在你的能力范围内和承销过程中，你有最佳的心态，使你能够成功，也使你有最佳的过程，告诉你的投资者什么可以，什么会发生。因为你不想编一个故事，我们将实现这些巨大的租金上涨，我们将在第一年把100%的房子都卖掉，当你把三分之一的房子卖掉，而你有一半的房子，或者更多的房子仍然是基于目前的租金的时候，我们会视而不见。所以要忠于自己。得到一些指导，确保你在完成真正可能完成的事情。

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发布时间：2019/10/29

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