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我们经营着一家家族公司，只按条款买卖房屋，没有银行，我们的资本(或任何人的资本)很少甚至没有，而且从不亲自签署贷款。在我们自己的物业和合作伙伴之间，我们每个月会处理6到12笔交易。我想讨论一个我曾多次被问及的问题:“我在头几笔交易后就没钱了。现在怎么样了？”

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1、如何利用2500美元创造惊人的现金流和财富

我敢说，在我们与合作伙伴进行大约20次战略电话会议中，至少有一两次会有人提起这样一个事实：他们购买了房产，并将资金用于首付，现在他们没有更多的资源来购买别的东西了。以20%的首付(甚至是5%或10%)购买传统的房子是没有必要的，坦率地说，这是一个利用你血汗钱的糟糕方法。

对我来说，拜访我们在市场上的合作伙伴，为他们的生意做准备，进行预约，制定战略，这是很典型的步骤。几个月前，我和珍在阿肯色州，我们开车来往于不同的地方，她问了我很多很棒的问题，其中一条是“如果你现在有2万美元，你会怎么利用它？”我说：“我绝对不会完全花光它。”珍有点困惑，也有点沮丧，她看着我说:“好吧，现在我很好奇。”

正如我一开始提到的，我的公司和我买任何东西都是有条件的。对我们来说，这意味着租赁购买，业主融资，或受制于现有贷款。我们的海关合同里有10美元的订金。我告诉她：“因为你可能会说‘这不可能’，为了这次讨论，我们用100美元作为标准存款吧。”有时，当我们投资于自我导向的个人退休账户或401(k)退休金计划时，我们确实会用100美元，而不是10美元。

我告诉她，她需要2500美元来创造大约60万美元的收入，她可以在未来12个月里通过购买12套房产来实现这一目标，而每个月只有一套房产。如果她想变得更有侵略性，她可以努力在6到8个月内完成，但不管怎样，这60万美元都会在90天内回到她的手中，并持续24到48个月。如果我的话引起了你的注意，请继续读下去。

2、如何按条件买卖

当购买或控制房产时(我们将用单户住宅举例，但您可以将其应用于任何房产或资产)，我们通过租售的方式将其出售给需要的买家。他们通常需要这段时间来修复或提高信用，或为首付存更多的钱，这样做时，我们为每笔交易创造了3个发薪日。在这3个发薪日里，我们平均每笔交易7.5万美元，对于我们在全国各地的学生来说，平均低至4.5万美元，高至12.5万美元。

为了这篇文章和我与珍讨论的总结，我使用了50,000美元。我会帮她快速计算，没有计算器我的大脑很难做复杂的数学运算，首先，让我简要解释一下这三个发薪日，作为一个新的投资者或经验丰富的投资者，你可以从这些发薪日极大地受益。

• 发薪日1：有您的买家不可退还的定金。在这个发薪日，我们的平均工资约为2.8万美元。
• 发薪日2：你在租赁购买中支付的基础抵押贷款(以卖方的名义)与你在业主融资交易中支付给持有抵押贷款的卖方之间的差额。我们所有的业主融资交易都是在免费且干净的房产上进行的，我们的付款是本金，只有本金，没有利息。在这个发薪日，我们每月的平均工资是308美元到1000美元。
• 发薪日3：后续兑现，包括你在整个期限内(平均18到48个月)的本金支付，以及你支付的加成和你出售它的价格。我们在发薪日的平均工资是36,000美元。

假设你花了整整一年的时间来购买或控制12处房产，在我最初6个月只做定期交易时，我做了13笔。以100美元一套的价格买下12套房产，只需要1200美元，我之前说的是2500美元。在2号发薪日前，我希望你至少为你的第一个月留出1200美元，以防你需要建立一个电话系统，一个网站，或其他任何业务。如果不是，它是一个小的缓冲期，这是明智的。

我们大部分的租购交易都是在“36个月内”完成的，原因有很多，这需要另一篇文章来解释。我们通常在48到60个月内完成业主融资交易，为了这个例子，让我们使用24个月时的一个季度，36个月时的一个季度，48个月时的一个季度，60个月时的一个季度，因为当你是新手时，你更可能进行租赁购买，而不是业主融资。

3、如何更明智地投资你的首付款

除了使用低于正常50,000美元的平均值外，对于本例，我们使用300美元作为第二个发薪日。

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第一季度末：

• 300美元的首付
• 每月创造900美元净现金流
• 总收入15万美元，可在24个月或之前兑现

第二季度末：

• 600美元的首付
• 每月净现金流1800美元
• 总收入15万美元，可在36个月或之前兑现

第三季度末：

• 900美元的首付
• 每月创造2,700美元净现金流
• 总收益15万美元，可在48个月或之前兑现

第四季度末：

• 1200美元的首付
• 每月产生3600美元现金净流量
• 总收益15万美元，可在60个月或之前兑现

相关阅读包括《当以分期付款的方式购买时，你会大赚一笔(大约20万美元)》。

4、停止怀疑自己

读过这篇文章的人中，大约有一半的人会下意识地做出类似这样的反应:“是的，但它在我的领域有用吗？对我有用吗？”为了阻止这种情况的发生，我会回答你“是的，它会。”现在，你就去创造10美元的存款交易吧，你将创造所有这些只需要120美元。我们每年都这么做，有些年甚至是12的倍数。

你认为大额首付是过去的事情吗？你愿意分期付款吗？为什么或为什么不？

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