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我承认BRRRR投资是我最喜欢的房地产投资策略之一，你也会选择BRRRR投资，对吧？但是如果这种投资策略不适合你呢？也许你工作时间长，经常旅行，或者有一个年轻的家庭，也许你没有时间(或愿望)去寻找低于市场的交易，去谈判硬通货或私人货币贷款，去和承包商打交道，去应付再融资的挑战，去把你的钱拿出来。这是否意味着你永远不能投资房地产？当然不是，现在仍然有很多方法可以买到可以租赁的房子，并能够积累你的财富。然而，这样做会花费你更多的钱，这可能是一种进退两难的局面。但是，让我问你一个问题，如果你打算永远持有这处房产，你选择以零售的方式，从MLS或全包式房产供应商那里购买房产真的重要吗？

1、了解购买零售价格房产的风险

几年前，我开始与全包式房产供应商建立“买入并持有”的投资组合，或者以接近零售的价格购买MLS上的房产，我有全职工作，有一个年轻的家庭，是两个家庭成员的监护人，还有一位需要照顾的上了年纪的母亲。我知道，房地产是一种被证明行之有效的投资模式，几乎任何人都可以成功地复制这种模式，我决心进入房地产行业，以建立我的家庭财富和经济独立。几年过去了，我重新调整了我的投资策略，几乎全部采用了BRRRR模式，让我来告诉你为什么，你从BRRRR投资中获得的优势是极大地强化了保守投资的四个原则中的三个：

• 通过再融资来保存资本，即使不是全部，也是大部分。
• 将你的大部分资金从一项交易中获得更高的回报，从而实现现金流。
• 通过获取物业的强制资产增值(而不是等待市场)。

现在，我一点也不后悔以零售价格进入房地产市场，然而，为了降低风险，你需要更加努力地了解你的市场和房产，因为购买零售房产最大的不同之处在于，你是在拿自己的个人资本去冒险，而不是像在BRRRR中那样，被迫持有房产的权益。不过，即使你购买的是零售房产，你仍然可以动用所有这些保守投资手段，让我们一起来探索。

2、如何降低这种风险

询问任何一位经验丰富的投资者如何在购买房产时降低风险，你会得到一份长长的清单，上面列着该做什么不该做什么，然而，在核心问题上，有三种主要的方法来减轻你在购买房产时的不利影响(尤其是在支付零售房产价格时)。

（1）资本保全

你想要进入一个支持你投资策略的市场，根据以下标准来评估你的市场和次级市场，这是使投资对你有利的首要方法：

• 失业率下降(更多的人有工作来支付你的房租)
• 人口增长(需要向更多的人出租)
• 良好的工作多样性(如果一个雇主离职，你的租客就能找到其他工作了)
• 良好的供求关系
• 位于B类次级市场

当你在一笔交易中投入了更多的自有资金时，研究一下有多少种方式可以让你在需要的时候退出，比如：

• 长期持有房产
• 卖零售房产
• 卖给投资者
• 以租赁方式出售给你的房客
• 转换成短期租赁(度假或公司)

你拥有的退出策略越多，你就能更好地保存你的资本。

（2）现金流

现金流是王道，然而，我看到许多投资者为了未来升值的希望而牺牲现金流，如果你不知道自己在做什么，这是一个非常冒险的提议。现金流将使你的投资组合在低迷的市场中得以维持，并给你选择，在购买零售房产时，你要确保你的收入轻松超过所有开支，例如：

• 承保租金至少是物业费用的125%(即所谓的DSCR或债务服务覆盖率)，当你的居住成本是1.25或更高时，你将有更好的机会通过融资继续购买房产。
• 在房产上担保长期固定利率的债务，以锁定较低的支出，这样你就不会在低迷的市场中被迫出售房产。
• 核算所有业主费用，如HOA、水电费、保险和税收(包括可能失去宅基地免税)。
• 为空缺、维修和资本支出留出适当的准备金，大多数买入并持有的投资者在他们的分析中没有留出适当的储备。你将会有一个空置期、热水器将在交易结束后的第二天关闭、租客会弄坏洗碗机或冰箱，这只是个时间问题，此外，如果你打算永远持有房产，你将需要在你持有期间的某个时间点上更换机械装置。

（3）升值

当你以零售的方式购买房产时，升值通常是在市场给你的时候发生的，这是蛋糕上的糖衣，要知道，任何锁在房产里的权益(你的首付加上市场升值)都是非流动性的，你只能通过HELOC或出售来获得股权。所以，定期评估你的房产价值，看看什么时候获得产权是有意义的，这样可以提高你的资金周转速度。

3、一个案例研究

我的第一个州外租赁房产是在印第安纳波利斯的一个B级区域，扣除所有费用和准备金后，我每月的现金流约为250美元。对我来说，这每月250美元是改变人生的钱吗？不完全是，但我绝对没有抱怨，随着时间的推移，我的计划是像这样增加20多个收入流，并继续扩大。我很快意识到，购买零售房产的最大风险是我应对房地产市场的能力，即使市场下跌10%，我也会在印第安纳波利斯交易中损失50%的资金。但是，我真的会失去这些资金吗？如果我在市场低迷的时候卖掉房子，我就会失去这笔资金，这意味着现金流足以支付我的物业费用，由于我持有长期固定利率债券，我不会被迫出售房产，这不是盲目的运气。

以印第安纳波利斯的房产为例，短短两年内，房子的价值增加到了14.8万美元，扣除销售费用后，我净赚了2.3万美元，这几乎是我最初2.4万美元投资的两倍。(如果我当初投资了这个项目，我可能会在首付为0美元的情况下获得接近5.4万美元的收益)。你看，我在一个现金流充裕的租赁市场上购买了一笔B级资产，从而获得了好运，我也有一个合理的升值机会，最重要的是，我可以选择什么时候卖掉它。

4、结论

购买零售房产是投资房地产的一个可行的选择，特别是如果你没有意愿通过不同的模式投资，如BRRRR。记住，没有人会像你一样在乎你的钱，购买零售房地产意味着你必须更聪明地在一个很好的市场上抢到一笔好买卖。你有购买零售房产的经验吗？请在下方评论。

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