Sorry

新冠病毒的爆发与防控势必将对美国的各行各业造成一定的冲击。那么，从短期和长期分析，美国房地产市场会受到哪些影响？

1、受疫情影响，零售物业，包括餐馆、商铺、电影院、购物中心等，租金收益将不可避地降低。

由于美国零售物业的租金通常采用保底租金+收益分成的方式，所以，即便租户经营不理想，物业主也只是无法收到商铺运营收益的分成，但仍可以获得保底租金的收益。

从短期来看， 物业主的总收益势必有所降低，但仍有稳定的保底租金收益，亏损不会太大。同时，租户在疫情期间仅支付保底租金，现金流压力不大，有利于度过难关。

从中期来看，疫情过后可能会出现民众报复性消费的情况，释放疫情期间的压抑情绪，届时，零售业市场将迅速恢复，甚至超过之前的水平。新增的消费也会填补疫情期间的亏损。所以，对零售物业投资人来说，总体上影响不大。

从长期来看，普通民众在疫情期间增加线上消费，将有利于美国线上购物、娱乐的迅速发展，对线下零售市场会产生挤压，美国零售业产业结构转型速度势必会加快。

2、由于疫情影响，从短期来看酒店业将受到的打击比零售业更大。

从短期来看，因为酒店物业的运营收益和运营成本都比较高，当入住率和收益断崖式下跌，如果 人力成本、餐饮、客房服务等运营成本不能及时下调，将迅速拖垮投资人的现金流。所以，投资人应提前做好充足的应急储备。

从中期来看，酒店管理团队应对疫情做有针对性的调整工作，包括消毒、送餐、无接触入住等。疫情过后，酒店运营预计将很快回归常态，但受房间数量、出行周期、预定系统等因素影响，行业即使回暖，也难以产生爆发式增长，很有可能无法弥补疫情期间的亏损。

从长期来看，疫情对酒店行业带来的影响既是机遇也是挑战。酒店物业属于高风险高收益的物业类型，而酒店是否盈利，重点在于管理运营。在疫情的冲击下，运营不良的酒店物业难以为继，不得不资产重组或低价出售， 被更优质的买家收购。因此，酒店投资人的收益就可能两极分化，有人黯然离场，也有人喜获优质资产。

3、对于办公物业，因为多数是长期租约，租金收益也相对固定，因此从短期来看，疫情影响对办公物业的冲击不大，投资人的租金收益有较大保障。

从中期来看，品质较好的办公物业可以平稳度过疫情。但是，由于新冠病毒会冲击各行各业，一些现金流比较紧张的小公司可能会倒闭或退租，所以那些 品质较低的办公物业则有较大的 租金收益受损的风险。

从长期来看，如果疫情很快得到控制，美国刺激经济的降息政策可以降低贷款成本，提升投资人的净收益。相反，如果疫情持续时间长，影响国家发展，则会对办公物业有较大影响，比如租金下降、空置率提高、物业价值下跌。www.meifang8.com

对投资人来说，短期内疫情对办公物业的影响不大，但应关注国家经济发展，如果发现经济明显放缓，就尽可能减小低品质办公物业在投资组合中的比例，保留最优质的办公物业。

4、疫情期间，民众外出活动时间减少，而且对未来的不确定性也会促使民众减少投资行为。所以，别墅和出售型公寓的交易量预计将跳崖式下跌。

从短期来看，疫情期间的别墅和出售型公寓的市场可能会“冬眠”，价格起伏不大，但成交量会非常少。

从中期来看，疫情过后，别墅和出售型公寓成交量可能会短暂爆发。受经济减缓和降息刺激双方面影响，房产价格可能保持不变。

从长期来看，美国经济势必会收到疫情的影响，而经济也会影响住宅的成交价格和成交量。所以，别墅和出售型公寓的长期发展还是要综合分析，包括国家的应对措施、金融政策、贸易政策、2020年底大选等。

5、美国的住房拥有率大约为65%，剩下的35%通常选择长租公寓，而租房是刚需，受新冠病毒这种“突发”事件影响较小。

从短期来看，民众在疫情期间肯定会尽量避免外出，所以，如果租约到期，大家通常会选择续租。这样对长租公寓投资人来说，租金收益相对比较稳定。

从中期来看，长租公寓的租约通常为一年，即使疫情结束后，也不会发生大规模换房搬家的情况。所以，长租市场会比较稳定。

从长期来看，美国降息政策减少了投资人的贷款成本，增加收益的同时，也推高了物业价值。

所以，对于投资人来说，长租公寓是一种收益不高，但风险较小的物业类型。由于是刚需，长租公寓市场基本不会受到新冠病毒的影响。在目前全球经济放缓、未来美国政治经济有较大不确定性的环境下，可以增大此类物业在投资组合中的持有比例。

美国房产美国买房

文章来源于网络，如有侵权，请联系删除