Sorry

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

投资公寓楼可能是最可靠、最可重复和最具可教性的产生收入和提前退休的方式，但这不是一个快速致富的计划，坚持和时间是实现你财务目标的最好方法之一。不幸的是，并不是所有会发光的东西都是金子，所以，并不是所有的公寓楼投资者都能成功，如果事情进展不顺，代价可能会很高。在这篇文章中，我回顾了7个新手投资者容易犯的错误，所以也许我们都可以从中汲取到一些经验。

1、错误一：在错误的地方购买房产

你可以修复一幢建筑的很多方面，包括你可以进行房屋翻新、改进设施、控制成本。但是你不能确定建筑物的位置，不要在经济衰退的地区买房子，如果你这样做了，那么你的公寓空缺率就会增加，租金就会下降，相反，在一个正在发展的地区买入房产是最好的选择。

2、错误二：匆忙达成交易

尤其是当我们刚刚开始做投资的时候，我们渴望做我们的第一笔交易，如果我们使用自己的钱，诱惑会更大，我们想让它发挥作用，我们不需要说服其他投资者相信交易是好的。你需要耐心点，慢慢来，你需要看很多的交易，这样当你看到一个好的交易时，你就能识别出来，你还要分析大量的交易以获得实践经验。

3、错误三：在尽职调查期间走捷径

做尽职调查需要做很多工作，而且还会花钱。我总是试图在一些事情上花尽可能少的时间和金钱，但有时这可能会适得其反，确保你有一个良好的尽职调查清单，然后坚持下去，不偷工减料。例如，其中的一个错误是没有检查卖方的银行存款，卖方报告的空置率为5%，这是由地租登记表确认的，这太好了，但是她要收多少房租呢？如果她只收取一半的租金，而其他租户都没有做到，需要被驱逐怎么办？幸运的是，当我买了我的12个单元的公寓楼时，我没有跳过这一步，我发现了这一点，我可以与卖家协商解决这个问题的条款，但如果我跳过这一步，我就会有很多麻烦。

有一件事我没有做(但我采访的一位房东/租客律师建议我去做)，那就是查看公共记录，看看租客是否有任何的法庭活动，如果一个租客进出过房东/租客法庭，那么这个租客对这个系统就很熟悉，这将是一个管理问题。我确实跳过了这一步，这给我带来了巨大的麻烦，因为有两个租户在法院系统中工作，他们对我有利，也对我不利。所以说，尽职调查期间不要偷工减料。

4、错误四：没有足够的现金储备www.meifang8.com

你在估计修理、收入和费用方面做得很好，你们的大楼整体也很好，但接着事情就开始变糟了，你以为可以再用五年的屋顶突然漏水了，需要更换，你的一个房客起诉你，一些人开始停止支付租金。还有，可能你的锅炉被专业人员发现不符合铅涂料，并迫使你进行纠正，这可能都是许多难以预测的可能性之一。出于这个原因，你应该保留一笔备用基金，以备不时之需，这样你就不会缺钱花了。那么需要准备多少钱呢？我没有硬性规定，但我争取储存购买价的2% - 3%。

你还应该从现金流中建立储备，经验是，每扇门每年需要250美元，这将用于基本建设费用，如更换屋顶、锅炉、人行道等。从我自己的经验来看，如果我没有储备基金，我的公寓大楼很可能会因为我的一个租客制造的所有麻烦而用光我的钱，你永远不会想把钱花光。

5、错误五：缺乏现金流

在我们急于达成交易的过程中，尤其是在装修后利润巨大的情况下，我们有时会遇到从第一天起就没有现金流的交易，这是一个危险的情况，只有在你有经验后才可以尝试。如果你这样做了，你最好有一个更大的储备基金，可以支持比你想象的更长的时间。最好的办法就是不去做，虽然一开始你可能会遇到现金流比你想要的要少的交易，但要确保有足够的现金流来支付账单，并留有足够的误差余地。

6、错误六：糟糕的物业管理

你们的物业管理很重要，为了更好地控制和学习，你可以自己做这件事。如果你雇佣了一个专业人员来管理，你需要确保你雇佣了一个很好的物业管理公司，然后小心地管理他们。如果你有一个失败的管理计划，那么你的生活可以是纯粹的地狱，如果你有一个好的管理计划，你也可以是完全轻松的生活。我的目的不是要求你必须要找一个好的物业管理公司(可能在以后的文章中写到，如果你有兴趣的话)，而是要强调，这应该是你特别注意的一个领域。

7、错误七：借口太多

许多新手投资者从来没有机会犯1 - 6的错误，因为他们还没有考虑好，而且什么都不做，他们说:“总有一天，当我有钱的时候在投资吧，”或者“有一天，当孩子们都上学的时候再开始我的事业吧，”又或者“当我退休了的时候再去投资吧。”当然，他们会买书和参加研讨会，但实际上他们从来没有做过任何事情。这使我很苦恼，我想说这可能是新手犯的最大的错误，我的建议是去获取一些知识(从大口袋社区开始)，但是要知道你不可能预先知道所有的事情，如果你想进行任何形式的房地产投资，你必须在某一时刻有所行动。你会犯错吗？绝对会的，所以你要聪明点，管理好你的风险，但现在就要开始行动。

8、结论

虽然投资公寓楼颇具挑战性，但我们都很幸运，在这里，资金雄厚的人可以互相学习，希望能避免一些常见的错误，并加快学习曲线。从这篇文章中，你学到了什么？可以跟我们一起讨论。

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询