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今年，联邦住房管理局(FHA)出台了两项重要的指导方针变更。今年早些时候，美国联邦住房管理局(FHA)发布了最新的低信用评级指引，在今年8月，政府又公布了新的指导方针，以简化公寓项目的审批流程。

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低信用评分准则旨在降低联邦住房管理局的风险，而公寓项目审批流程准则旨在帮助解决经济适用房危机。首先，我将回顾指南中包含的内容，然后思考这两个更新对购房者和投资者意味着什么。联邦住房管理局出台了新的指导方针如下。

1、低信用评分指引

联邦住房管理局采取一系列措施，通过更新对信用评分较低、债务收入比较高的借款人的承保指南，来降低他们的风险。新的指导方针要求对620分以下、总债务收入比超过43%的借款人进行手工贷款担保。这些新的、更严格的指导方针于2019年3月18日生效。

申请联邦住房管理局贷款的购房者如果属于这一高风险类别，将面临更多的贷款拒绝。这不仅会影响到个人购房者，还会对经济适用房危机产生负面影响，因为越来越少的购房者将能够贷款买房。

长期租赁物业的投资者应该会从这一变化中受益，因为这将使更多的潜在购房者留在租赁市场中，并促进对租赁物业和价格的需求，这一方针的改变也可能通过减少违约对房地产市场产生积极的长期影响。

2、公寓审批流程指南

今年8月，联邦住房管理局发布了一项新的公寓管理规定。该规定和相关的指导方针将于10月15日生效，具体内容见《单户住房政策手册》中联邦住宅管理局(FHA)公寓项目审批部分，它们是一项更广泛的公寓管理规定的一部分，该规定旨在减少目前限制经济适用房拥有机会的监管障碍。在新的FHA规则中包括公寓项目批准和单户单元房产批准的要求，如手册中所记录的方面，以下为你提供了关键需求的摘要。

（1）公寓项目审批

批准的公寓项目的重要要求是：

• 业主入住率：经批准的公寓项目业主入住率必须至少占总单元数的35%。
• 联邦住宅管理局保险集中：联邦住宅管理局将允许联邦住宅管理局对公寓项目内50%的单元进行保险。
• 个人业主集中率：20户以上的公寓项目，个人业主集中率不得超过10%。对于20户以下的共管公寓项目，业主不得拥有超过1户，此外，任何关联方不得拥有一个单位单元房产。

（2）单一单元的批准

该规则的一个重要更新是，允许某些个人公寓单元有资格获得FHA抵押保险，即使该公寓项目没有获得FHA批准也可以实施。单一单元如果符合下列准则，可获得资助：

• 该单元是在一个完整的项目中，没有得到联邦住宅管理局的批准
• 不超过10%的单元被FHA保险(10个或以上单元的项目)。
• 获得管理局批准的单元不多于2个(少于10个的项目)。

（3）单一单元所需额外经费包括：

• 业主入住率：公寓项目的业主入住率必须至少占公寓单元总数的50%。
• FHA保险集中率：FHA保险集中率不得超过公寓项目总单元数的10%。
• 个人业主集中率：20户以上的公寓项目，个人业主集中率不得超过10%。对于20户以下的共管公寓项目，业主不得拥有超过1户。此外，任何关联方不得拥有一个单元住宅。
• 商业/非住宅空间限制：公寓项目的商业/非住宅空间不能超过项目总建筑面积的35%。

3、这一变化将如何影响购房者和投资者

这对买家和投资者来说都是个好兆头。国家将为购房者提供更多的经济适用房，并有更多机会投资多户住宅。共管公寓往往是首次购房者的切入点，而这些新的指导方针将增加更多首次购房者获得联邦住宅管理局融资的渠道。此外，预计将有大量千禧一代进入购房市场，我们应该会看到一个多户型房地产投资的强劲市场。

对于购房者来说，这些变化应该会产生积极的影响，比如增加库存，并通过联邦住宅管理局的融资让更多的住房单位可供选择。根据住房和城市建设部的新闻稿，由于住房和城市建设部的新政策，估计每年有2万到6万套公寓单元有资格获得住房和城市建设部担保的融资。

对投资者来说，这些变化为多户住宅投资提供了更多机会。未来将会有更多的项目上线，由于公寓价格较低，以及联邦住宅管理局贷款的首付要求较低，这些单元的需求量也会很大。

你觉得新的指导方针怎么样？你认为这会以我没有提到的方式影响投资者吗？请在下面的评论部分分享你的看法。

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