在过去的几年里，人们一直在谈论潜在的经济衰退，现在看来，考虑到最近的反向收益率曲线、与中国的贸易战、即将到来的英国退欧问题等等，这种可能性似乎更有可能出现，这是否意味着你应该完全停止购买房产？答案是否定的，的确，与其让自己陷入一笔糟糕的房产交易中，不如干脆不谈，但这并不意味着没有交易可以达成，只是要有耐心。我知道竞争很激烈，房屋价格也很贵，这就是为什么在投资多户型房地产时，你需要更有选择性，更多地关注基本面，我将在下面更深入地讨论这个问题，即如何降低房地产投资的财务风险。
1、房产市场
一个糟糕的房产市场甚至会毁掉一个好的投资性房地产，一个好的房产市场会让一个糟糕的投资看起来不那么糟糕。想想哪些行业在下一轮经济衰退中最可能受到最严重的冲击，避开那些严重依赖这些行业的城市。你还应该寻找就业多元化的城市，因为这种类型的城市比一个严重依赖于一个行业或一个公司的城市在经济上更有弹性。如果你想了解更多关于房产市场研究的信息，请查看我之前的博客文章《8种方法确定购买租赁房产的最佳地点》。
2、现金流
拥有健康的现金流对让投资者满意很重要，拥有健康现金流的房产通常产生6%的上限，即净营业收入(NOI)除以初始购买价格。你可能在一开始没有6%的最低现金流，这取决于你在哪里购买房产，但你应该在装修后非常接近这个数字。然而，现金流潜力在很大程度上取决于特定房产市场的上限率，一个热门市场的房价上限约为3%至4%，因此在这种类型的市场中，即便是翻新之后的房子，也很难获得6%的房价上限。
因此，你需要确保你的投资者意识到这一点，让他们知道，大部分的回报将不会实现，直到物业出售。这样，当他们在持有期间没有看到高回报的时候，尤其是当你遭遇经济衰退，需要将持有期延长几年的时候，他们会更加理解。www.meifang8.com
3、房产升值
在承销方面要保守，不要过于依赖升值或租金增长，即使房产市场去年增长了5%，也不要指望未来几年每年增长5%，使用一个更接近过去十年历史平均水平的数字。如果当前的市值率是5%，那么你可以假设你将在五年内以5.25%或更高的价格出售房产。经验法则是，每年将销售税上限提高5个基点。
4、资金筹集和资金储备
永远不要依赖现金流来支付你的装修费用，这是糟糕的秘诀。依靠现金流进行融资翻新会抑制你的资金，减缓增值的进程，如果成本最终高于预算，这也是有风险的。永远不要预算只够装修的钱，增加10%到15%的预定预算，因为翻修会充满各种问题。
5、贷款期限
尽量尽快获得永久性融资，要么马上获得一笔20到30年的贷款，要么获得一笔有长期融资选择权的贷款。永久性融资很重要，因为你在许多年内都不用担心再融资的问题。如果经济衰退来袭，对你的房产造成负面影响，你就不必担心以较低的价格再融资或出售房产。
你对以上有什么问题吗？或者你可以向投资者提供其他降低风险的建议？请在评论区留言。
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