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建立财富的最好和最安全的方法之一是通过房地产。但投资的方式有很多。我买卖过独栋房屋、复式房屋和三层房屋，我也尝试过假期租房。但是，在遥远的地方，我最喜欢的房地产投资工具是多户公寓。以下是五个原因：

多户型公寓提供规模经济

有了一个家庭租赁物业，我有一个收入来源于一个居民。我有一个热水器和一个空调系统。当我购买我的房产时，我会通过购买正现金流的房产来保护自己，但通常情况下，这些资本项目的现金流会直接回到房子里。但是如果房子空置了呢？这是单户出租的最大风险。在这种情况下，我所有的收入都会干涸并归零，我的现金流会变为负值，直到我能填补空缺。

这不是一个很好的风险/回报情况。我买复式公寓时风险降低了。我现在有两个收入来源，而不是一个收入来源来支付开支。一个屋顶的价格和一个独户住宅差不多，但是我现在有了更可靠的现金流和两种收入来源，这大大降低了100%空置的可能性。把这个规模扩大到一个100个单元的公寓建筑群，数字就会变得非常强大。所有的融资、维护和管理费用现在分摊到100个单位，而不是一个。

多户公寓由专业人士管理

大多数房地产投资者从一到两个出租房地产开始。他们每个月可能有100到600美元的现金流。由于典型的独栋房屋的管理成本可能在总租金收入的7-10%之间，大多数投资者选择自己管理自己的房产来节省这一费用。现在，我们生活在这样一个时代真是太好了，这个时代有那么多适合初学者的好工具。有像英国石油公司和YouTube这样的网站可以学习真是太好了。但我必须要真实。我不是个大地主。此外，由于我有一点宝贵的时间，我宁愿把所有的时间都集中在做一个投资者上。

我更喜欢团队合作，我喜欢让专业人士做他们最擅长的事。我喜欢多户型公寓由管理公司经营，拥有市场上最好的工具和多年的经验。这给了我一个机会，让我不再偷懒，而专注于达成交易。这些公司还收取管理费，比管理一个家庭租赁的现行费率低30%左右。那是我口袋里的钱！多户型公寓让我有机会把房东抛在身后，专心做一个投资者！

多户型公寓是根据产生的收入来估价的

当我买了一套状况不好的独栋房屋时，我就可以把它重新修缮起来，并获得一个合理的可比价值。这种估价方法是基于最近出售的类似房地产。不管我把房子租多少钱，房子的价值都与销售收入挂钩。我最近把我的一个房屋租给了一个房客。我们商定了一个双方都认为公平的价格。评估结果出来后，显示我们商定的价格高于评估师所说的房子的价值。这对买方的交易融资产生负面影响。所以为了完成交易，我降低了价格。www.meifang8.com

单一家庭空间中的价值观是有上限的。对于公寓来说，估价不是“销售补偿”法，而是收益法。价值以净营业收入为基础。NOI=总租金收入-运营费用，它不包括融资。当noi增加时，公寓社区的价值也随之增加。这样一来，就有机会通过升级和提高租金来“逼平”这些房产。这种“强制权益”增加了净资产收益率，从而提高了房地产的价值。多户型公寓使我们能够采取直接行动来提高资产价值，而不是希望有一个好的公司来实现我们的估值目标。

多户型公寓获得最佳融资

对于多户型投资者来说，这是最令人兴奋的方面之一。拥有五个以上出租单元的物业被视为商业物业，因此必须获得商业融资。这些贷款通常是5-10年期的贷款，具有各种不同的特点和福利，而不是提供给一个典型的家庭住房投资者。例如，一栋公寓楼的买主可能会将整个第一年安排为12个月后固定利率较低的纯利息贷款。

像这样的贷款允许投资者在拥有权的第一年利用非常低的抵押贷款支付，以便将节省的资金投入到装修单元和增加净投资。这些贷款可以根据具体的项目和商业计划进行调整。获得这些贷款的资格取决于资产本身及其收入，而不是投资者的债务与收入比率。这是一个很大的优势。投资者仍需获得批准，并具有信贷价值，但不受债务与收入比率的约束，这是单户家庭投资数学计算的一部分。

多户型公寓在经济困难时期表现良好

在2007-2009年的大萧条期间，银行几乎停止了对房地产的所有贷款，除了多户公寓。许多买不起房的人开始缩减开支，搬进公寓。在经济衰退期间，许多公寓的入住率实际上在一些地区有所增加。此外，研究表明，越来越多的美国，我们正在成为一个租房国。人们需要一个居住的地方，在经济衰退时期，他们可能会放弃一栋房子、一辆汽车和许多奢侈品，但他们仍然需要一个居住的地方。这使得多户公寓成为一个真正的防弹投资选择，如果购买正确，在一个良好的地区，并正确运行。

最后的想法

这些只是我喜欢投资公寓的几个原因。我想知道你为什么投资房地产，如果你同意我的意见。即使在我写这篇文章的时候，我也在思考为什么多户型公寓是投资房地产的一个好方法。我甚至没有提到税收优惠或法律责任优惠，但我会在这里停下来。关于这一问题，有许多伟大的书籍和文章深入到每一点，比我在这里要详细得多。告诉我你的想法！你准备好成为多户投资者了吗？继续学习，干杯，快乐投资！

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