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多户型家庭引起我关注的三个原因。

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数以百计的书籍和博客回应了我的观点，房地产投资是我通往自由的门票，我敢肯定。

我考虑过HUD地产和拍卖，翻转和交钥匙投资。我把能找到的所有播客、有声读物和训练营都看完了。我拥有并经营过单户住宅、共管公寓和小型多户学生公寓。房地产投资游戏充斥着金钱交易，然而最明智的建议是让我们找到一个利基市场并专业化。在过去的10年里，作为一个投资者，我对什么值得关注的观点已经改变了。在所有这些学习之后，多户家庭得到了我的充分、一心一意的关注，我认为它也值得您的考虑，原因如下。

1. 规模

当我刚接触房地产投资的时候，我开始着迷于我的“自由数字”，我听过很多大师谈论它。一旦我做了计算，我意识到要达到我的目标，需要一个50瑞士法郎，200美元的现金流，这真是一个疯狂的想法。我应该以每年一到两岁的速度退休，也就是65左右，有点违背了整个目的。但多户家庭提供了一个机会，让所有这些在一次失败的突袭中获得成功。

规模的另一个重要方面是比例成本的概念，即规模经济。拥有一个屋顶，一个锅炉系统，一条车道(你可以想象)比50个更容易维护。除此之外，当修复和设计单元时，我可以确保使用相同的固定装置和油漆，让我的管理人员保留我们手头需要的东西。

2. 控制估值

我在市区的公寓很好。我在前进的道路上买进，运气不错。你会听到每个经验丰富的投资者都说，升值应该被视为“蛋糕上的糖衣”，应该真正关注现金流，我完全同意。多户家庭和单户家庭欣赏的有趣之处在于它是如何衡量的。

住宅房地产(SFR、duplex、triplex和quadplex)的估值都是通过与附近其他类似房地产的比较得出的。这种可比较的市场分析决定了你房产的价值。换句话说，住宅房地产的价值几乎完全取决于其他房产的情况。

商业地产(5+单元建筑)的估值方式完全不同。公寓楼是一种投资，因此它们的价值与其他投资一样，取决于净营业收入(NOI)和当前的资本化率。作为一个投资者，这对我意味着什么？如果我看到一处房产的租金低于市场水平，有大量的空置，或者有不受限制的支出，我可以做出改变，以非常直接的方式提高不确定性。这看起来像什么？很高兴你问了这个问题。

假设一栋10单元的大楼租金是400美元/单元，管理成本是300美元/单元，这意味着它每年的净营业收入为12,000美元。

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(400 - 300美元)* 10单位* 12个月= 12000美元

价值是通过计算这个NOI除以现行的上限率得出的。假设面积是10%在第一个400美元的租金情景中，我们的价值是多少？

12000美元/ 10% = 120000美元

这种情况下，资产价值12万美元。

我知道这个地区的租金是每月700美元，我的资产租金太低了。如果我把它们提高到市场价格，这对NOI意味着什么？

(700 - 300美元)* 10单位* 12个月= 48000美元

我们把NOI增加到48,000美元，仅仅是通过收取与其他所有租赁费用相同的费用，这对于估值意味着什么呢？假设上限是10%

48000美元/ 10% = 480000美元

在这个例子中，我们能够将价值从12万美元提升到48万美元只要在市场租金下确认即可。如果这是10套单户住宅，租金上涨根本不会改变价值。如果我们经历一次调整，这种控制将显著地缓冲风险。

3. 债务工具

20多岁时，我是戴夫·拉姆齐(Dave Ramsey)和苏兹·奥曼(Suze Orman)的弟子，我从未有过信用卡余额，大学期间没有负债，我是世界上最幸运的女孩。25岁左右的时候，我迷上了房地产投资，我意识到，利用硬资产将成倍地增加我的回报，显著地减少我的财务自由时间框架。

最初的几处住宅地产意味着房利美和房地美获得了巨额融资。然后我了解了房地产的限制，当我买了10套房子后，我就会碰壁，被迫进行商业贷款。经过与银行商业贷款人的多次交谈，我了解到我会支付更高的利率，有一个5或7年后到期的付款，并亲自担保这笔贷款。如果市场在5年后又回到2009年的类型调整中呢？

当我进入房地产投资时，我学到的最有趣的事情是，你做得越大，就越容易。听起来很荒谬，有风险，但这绝对是真的。例如，房地美(Freddie Mac)有一个小型的平衡计划，根据该计划，他们可以将100万美元至600万美元的无追索权债务锁定在一笔期限长达30年的贷款中。无追索权…意思是，我个人不需要担保贷款。点击这里:https://mf.freddiemac.com/small-loans/

在我看来，多户住宅比单户住宅更有优势。在有限的带宽下，我选择把我的注意力放在我能在最短的时间内完成最多的事情上。我曾经认为多户家庭是一种先进的策略，超出了我的范围，我现在相信，这正是它值得我关注的原因。

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