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前几天，我为一套复式公寓进行再融资，获得了4万美元免税收入。当我走出银行交易大厅的时候，我不禁想知道，在这笔交易中，一个人会有怎样的表现。我告诉你这些并不是在吹嘘，而是给你一个买入并持有房地产投资者的视角，这相当于一万美元的推销课程和培训计划。我必须承认，修复房产投资的诱惑时不时地闪过我的脑海。《大口袋》杂志的布兰登•特纳(Brandon Turner)称之为“闪亮物体综合症”。换句话说，你正在做的事情是有效的，然后你听到投资者在做其他的事情，然后你开始怀疑你是否可以做得更好。很快，你就会发现，你的地图上到处都是不同的房地产策略，实际上却什么都没有。

所以我要提醒你小心“闪亮的物体”，别误会我的意思，在我投资生涯的早期，我已经卖掉了几处房产，但后来我发现，这些税收和时间根本不值得花这么多功夫。在我看来，除非你拥有大量的资本和市场尚未发现的独特优势，否则你无法通过快速买卖资产来积累真正的财富。一旦市场发现了你的优势，人们就会蜂拥而至，你的利润最终会蒸发殆尽，这就是资本主义的本质。

在股票市场中，它被称为有效市场假说。与沃伦•巴菲特(Warren Buffett)一样，我的交易很少，甚至根本没有，我的持有期是永远，我所有的时间都花在培育我的小投资上了，同时等待合适的交易出现。当它出现的时候，我就会突袭并试图通过战略革新、重新定位或精明的管理来创造长期的价值。请注意，我并没有像典型的炒股手那样与市场作斗争。我不需要找到一个交易，我可以耐心地等待人们的推销，我只是在资本主义的浪潮中冲浪，同时做一些小小的修正。是的，这是一些沉重的东西，这有点像尤达试图教一个不耐烦的卢克天行者如何利用原力的力量从沼泽中升起一艘宇宙飞船。

让我们看看我的交易，早在2011年，房地产市场就因全国范围的次贷危机而元气大伤。当银行家们躲在桌子底下的时候，贷款市场开始慢慢解冻，只有对冲基金和手头有大量现金、拥有AAA信用评级的人才买得起。幸运的是，我的合作伙伴告诉我，有一套空置的复式公寓需要大修，业主会以很少的首付出售融资，真是完美的开始。经过快速的评估，我能够构建一个“双赢”的交易，卖方将接受2100美元的首付，并用一个10年期的贷款支付购买余额37000美元，利率为5%，为期20年。付款结果是每月245美元，外加税金和保险费。我说的是“双赢”，因为银行把我关在了市场之外，而且我只能在所有者融资的情况下购买。由于我已经有了11笔传统的贷款，我被迫与商业银行打交道，由于房地产危机，这些银行根本就不贷款。

这有多糟糕？我有两笔金融公司的贷款卖给了美国银行(Bank of America)，还有一笔商业贷款在前几家贷款发放机构破产后的两年内分三次出售，其中一个贷款人实际上是雷曼兄弟。卖家很高兴，因为他坐在一处空置的房产上，不用动一根手指就能获得稳定的现金流。

我在2011年12月交易了我最喜欢的游戏公司，并在2012年1月开始翻修第一个单元。这几乎是一项彻底的工作，但我很幸运，因为业主已经开始了改造过程，而且大部分材料已经在单元里了。这个地方需要新的地板、厨柜、燃气锅炉、新的淋浴间、浴缸、大扫除和大量的油漆。管道和电器都很好，这就是为什么我看完之后很快就提出了报价。在上层公寓住了5个月后，我设法以每月700美元的价格找到了我的第一个租客，每月的房租也有了保障，我付了水费和垃圾处理费，房客付了暖气费和电费。注意，装修花了这么长时间的原因是我有一份全职工作，而且我是兼职的，此外，我还使用了兼职的商人。

接下来，我处理了价格较低的单元房产，基本上做了相同的事情。又过了四个月，较低的那套公寓在2012年11月以每月750美元的价格租了出去。我再一次支付了垃圾和水费，房客支付了其余的费用。最后，我产生了一些可观的现金流。总的来说，我每个月的收入是1450美元，其中扣除了245美元的抵押贷款，还不包括税、保险费、水电费、维修费和新的燃气锅炉贷款。这是历年的收入和支出的细目，主要是从购买到再融资。

较高单位年收入：2012年6月首次租房，每月700美元

• 2012： 4200美元
• 2013：8400美元
• 2014：房租上涨前4200美元

较低的单位年收入：2012年11月第二租户每月750美元

• 2012：1500美元
• 2013：9000美元
• 2014：4500美元
• 现金流总计：31,800美元

2012年1月至2014年8月总费用：

• 水：2040美元
• 垃圾：1200美元
• 房产税：3600美元
• 维修：2,120美元
• 经营费用总计：8,960美元
• 2年净营业收入(NOI) ：22,840美元
• 总偿债：7,272美元(包括新燃气锅炉贷款)www.meifang8.com
  
• 偿债后现金流：15,568美元

你可能会问，我是怎么支付装修费用的？我用房地产投资组合中的现金流来支付建筑费用。在12个月左右的时间里，翻修的总费用为29941美元，这使我的交易投资的“全部成本”达到69041美元。根据我购买时的市场分析，我估计这处房产可以卖到11万美元。幸运的是，我有点太保守了，市场在接下来的几年里有所改善。不过，我所处的市场自次贷危机达到顶峰以来，复式公寓的价值一直没有恢复。2014年8月8日，估价为13.9万美元，我惊呆了！假设我能以这个价格出售，我的总收益(出售成本之前)将是69,959美元，这是在我考虑来自运营的净现金流(NOI)之前。加上NOI，它看起来是这样的：

• 自购买后持有的净收益：15,568美元
• 基于评估的利润：69,959美元
• 总收益：85527美元
• 自付总投资：31,941美元(首期款加上装修费用)
• 现金回报率：268%

如果我以翻转的方式出售呢？假设我能在6个月内完成这笔交易，我将不得不雇佣一个2个月或更短时间内管理装修的承包商。让我们假设从收购到出售需要6个月，因为在2012年出售这类房产时，市场上的平均天数是3个月。此外，让我们假设承包商需要20%的利润率来监督翻转，加上这个因素，和我的装修成本，有高达35,930美元的改善。如果我是一个专业的投掷者，这是一个数学问题。

• 装修费用加上购买价格：72,930美元
• 估计持有费用(税金、保险费、水电费、付款)：3500美元
• 房地产经纪人佣金：1120美元，8%
• flipper的总成本为：87,550美元
• 税前总收益为：51,450美元

但是等等……那是在我们合伙人IRS拿走他的钱之前。

• 短期资本利得税为：25%，12,863美元
• 自雇税为：15.3%，7,872美元
• 合伙人的全部损失为：20,735美元
• 税后净利润：30,715美元

6个月3万美元仍然是一笔不错的交易。问题是，我找不到像这样日复一日的交易，既能创造足够的收入来实现我的退休目标，又能养育两个孩子、两条狗，还能确保我可爱的女朋友在身边。加上一些假期、大学储蓄、四处走动的花费，我每年的家庭消费远远超过这个数字。当我兑现那3万美元支票时会发生什么？我不得不把大部分钱再投资到另一笔交易中，然后从头再来一遍。更糟的是，我越成功，我的税率就越高。想象一下，如果我是一个超级成功的flipper，就像播客里的专业人士一样。我的合并税率将跳升至45%至55%，这将迫使我雇佣更多的人，并进行越来越多的再投资，以保持运营的顺利进行。

见鬼……一想到这个我就累了，我更愿意当沃伦•巴菲特，在奥马哈一个单调乏味的办公室里管理着世界上最大的公司之一，手下有24名雇员。他一边喝樱桃可乐一边看了很多书，他时不时地跳上自己的私人飞机，出现在CNBC电视频道上，警告投资者不要做太多交易，而只是在市场上买进，在资本主义的浪潮中冲浪。仔细想想，我敢打赌沃伦的员工比其他一些大公司的员工还少，他们甚至连创造1820亿美元收入的能力都没有。我提到过他的纳税等级比他的助手低吗？

现在让我们回过头来，比较一下我的支票，从收盘到我将获得什么作为一个短期的flipper。你可能还记得，由于我进行了再融资，我获得了4万美元的免税资金，相比之下，通过20年对卖方票据和贷款进行再融资，获得了3万美元的假设性利润。新的付款少了一些，因为我已经付清了卖方票据和贷款。是的.....我本可以多拿一些，但我想把贷款与价值的比率保持在60%或更低，以获得更大的现金流。随着时间的推移，我将继续每年通过购买和持有房产获得13750美元的免税收入，而租户则支付我在房产上的所有费用，包括抵押贷款。如果我出售，我将通过简单的税务递延交易来避税。

这有多酷？如果我死了，我的孩子们就能以现在的市场价格得到房产。所有的税收都增加了，我的孩子们可以卖掉房产或者继续收集被动收入。最重要的是，我不必每天早上醒来，然后按下闹钟，再赚3万美元。我可以通过简单地复制这个交易来产生相同的收入。是的，我得管理租客，需要接电话，还要经常租房子。尽管如此，一个完全翻修过的房子很容易租到，而且只要你让合适的租客入住你的房子，维修请求就会更少。

最后，这不是我的典型交易，这些年来，我也犯过一些错误，然而，好的交易往往能消除坏的影响。幸运的是，房地产是宽容的，只要你有现金流就可以了。这个交易现在就是我的动力。我只是掌管好这一切，这个交易就能每月给我带来价值1145美元的现金流。只要我继续管理好，我就能获益很多年。

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