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佛蒙特州参议员、总统候选人伯尼·桑德斯(Bernie Sanders)刚刚提议对房地产投资者征收25%的税。他在竞选网站上“全民住房”一节给出的建议是：对那些出售非自住房产的投机者征收25%的房产税，前提是他们在购房后5年内卖出的价格超过他们购买的价格。

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现在，有人可能会认为，像我这样执着的资本家和房地产投资者，可能会从某种偏见的角度来看待这个问题，也许是这样的吧。不过，我应该先声明，我当然不恨参议员桑德斯，实际上在很多问题上我都同意他的观点。此外，我是一个买入并持有的投资者，这种房产税正好击中了竞争对手的钱包，实际上可能会帮助我减少竞争对手带来的竞争。话虽如此，我还是恳求桑德斯参议员重新考虑一下，这是一项非常不公平的税收提案，它所做的与预期完全相反。

1、带来的不好影响

这项提案一开始就存在继承上的不公平，毕竟，买房者已经被征税了。美国税法允许25万美元的资本收益不包括在房屋销售的税收中(如果联合申报，是50万美元)，但这仅适用于你的主要居所，这与房地产投资者毫无关系。你出售的每一笔房地产投资交易都要缴纳资本利得税，是的，你可以通过1031交易来推迟征税，但那只是拖延了时间，最终，你将不得不向税务人员缴纳税款。此外，没有人会为他们的利润支付资本利得，他们会缴纳正常的所得税，这是因为税法要求你在出售房产前的5年至少要有2年的时间才能将利润作为资本收益。抛硬币所得的利润被当作短期资本利得征税，这与个人收入是一样的。

在写这篇文章的时候，最高的个人收入等级是37%，增加25%的先期税收将使该税收超过为顶级投资者创造的利润的一半。处于较低水平的人受到的打击没有那么大，但他们仍然受到了伤害。此外，高收入阶层几乎都有雇员，如果业务减少，其中一些人几乎肯定会被解雇。不出所料，书中没有提到用税收抵免来补偿投资者，如果投资者花了数月时间装修一处房产，结果却亏本出售，那是很糟糕的事情，所以整个计划带有过度征税和不公平的味道。

2、税收越高，得到的就越少

让我们回到经济学101的第一堂课，如果你对某样东西征税，你得到的会更少。供需并不是一个非常复杂的概念，至少在最初阶段是这样，如果某种东西的价格上升，也就是通过增加税收来实现的，那么对这种东西的需求就会下降，如果需求下降，那么供给就会下降以满足需求，这样市场就会保持平衡。那么，如果出售房子的次数减少了，会发生什么呢？答案不难看出。

在过去的10年里，我遇到了很多炒房的人，但他们当中没有一个人是在没有翻修房子的情况下炒房的。当然，这种情况可能偶尔会发生，但绝大多数的投资者也是修复者。虽然我们自己的公司不经常换，但我们的策略会经常更换，直到我们最终决定在哪个阶段租房。

我刚看了我们的资产负债表，我们每花2.20美元购置房产，就要花1美元用于装修，我们把超过31%的钱投入到购买的房产中，用于升级，我怀疑大多数投资者都有类似的经历，因为大口袋网站和Memphis Invest网站在2012年进行的一项调查得出的结论是，个人房地产投资者花费了92亿美元的巨额资金来修缮房屋。这听起来像不像桑德斯在网站上声称的一群“投机者”？不，这只是在说购买一项房产的人，他们将资金投入到升级该房产中，然后再将其出售给最终买家，许多这样的升级涉及大量的时间和“血汗资产”。

事实上，桑德斯开放两年的窗口期也将惩罚几乎所有进行房屋租赁的投资者，这些通常是刚开始做生意的人，他们的银行账户里没有一大笔钱。考虑到美国目前面临着多达720万套经济适用房，和可出租房的住房短缺情况(正是令桑德斯参议员感到不安的那一套)，我们真的应该去激励那些，让不适宜居住或勉强适宜居住的房屋及公寓再次适宜居住的人吗？

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甚至批发房产也有助于促进这一过程，因为批发的大多数房产都是批发给炒房者的，或者购买并持有打算自己装修的投资者。批发房产是一种简单的渠道，经常用来把破旧的房子带给那些愿意修复它们的人。

虽然那些翻新和倒卖豪华住宅的人可能无法解决这个国家迫在眉睫的危机，但他们肯定不会制造任何问题。但另一方面，在破败的社区，当地居民根本没有资金来修缮那里的许多破旧房屋，如果没有房地产投资者的资金投入，这些街区将会进一步陷入破败，住在那里的人们也会更加绝望。

3、为有动机的卖家提供一个出口

当然也有一些房地产投资者，但正如大口袋网站上的这个社区可以证明的那样，大多数投资者都是诚实和有道德的商人。他们很容易就能辨别到这是一个骗局，但是好的投资者也会被赶走，或者不得不减少他们的努力。同样，许多投资者购买的房产已经破旧不堪，或者卖家住在州外，或者只是继承了房产，他们最希望的就是卖掉它，还有一些人拖欠了抵押贷款或税款，急于出售。这些卖家需要的是愿意迅速购买房产或状况不佳房产的投资者。减少这些房产的投资者市场将大大减少这些卖家的选择，并导致更多的抵押贷款和税收止赎情况。

4、意想不到的后果：住房的增加

或许不出意料的是，参议员桑德斯还推荐了最受考验、但也最失败的经济适用房技术，就是租金控制。在今天的美国，超过三分之二的州抢先或限制其社区制定租金控制或稳定规则的能力，以保护美国人民免受租金过度上涨的影响，这种情况必须改变。我们需要建立一个全国性的租金控制标准，允许各个城市和州进一步保护租客不受飞涨房价的影响。

经济学是一个饱受争议的领域，生物学家和化学家似乎在大多数情况下都能和睦相处，而经济学家则因为他们的发现与政策有多么相关而不断争吵不休。因此，经济学领域达成了一个罕见的共识：租金控制不起作用，这一点尤为重要。自由意志主义经济学家(如卡托研究所的那些经济学家)反对租金控制，这并不奇怪，但自由主义经济学家几乎全都完全同意。左倾的布鲁金斯学会发现，虽然租金控制在短期内似乎有助于现有租户，但从长远来看，它会降低他们的负担能力，加剧中产阶级化，并对周边社区产生负面溢出效应。讽刺的是，桑德斯抱怨的另一件事是中产阶级化。

保罗·克鲁格曼是当今世界上最著名的自由主义经济学家，他完全同意布鲁金斯研究所的观点，他在《纽约时报》的一篇评论文章中写道，租金控制的分析是所有经济学中最容易理解的问题之一，也是经济学家中争议最少的问题之一。美国经济协会(American Economic Association)的一项调查发现，93%的会员认为，房租上限降低了住房的质量和数量。几乎每一本大一新生的教科书都有关于房租控制的案例，用已知不利的副作用来阐述供求原则。他提到的民意调查可以在这里找到，其他经济学家的调查也得出了同样的结果。

正如保守派经济学家托马斯•索厄尔(Thomas Sowell)等人所表明的那样，租金控制几乎肯定会加剧城市的衰败。事实上，我所见过的关于租金控制能做什么的最有说服力的例子是一个演示，展示了被摧毁的建筑物，并询问“这是炸弹破坏还是租金控制？”真的很难说。虽然租金控制是一个独立的问题，而不是对炒房者征税，但他们受到了同一个谬论的启发。事实上，政府干预房地产市场的历史基本上是失败的。虽然他们看到了一个真正的问题，在许多情况下，住房是买他们负担不起的，但他们提供了一个政府特别的解决方案，阻止（在租金控制的情况下）住房的建设和翻修（在翻新的情况下），实际上加剧了问题，这将增加住房存量，并对价格和租金产生影响。

一些税收是必要的，但过多和设计不当的税收将使经济停滞，同样，一些监管是必要的，但监管不一定能稳定经济或控制掠夺性企业。事实上，监管常常会使经济变得不那么稳定，并帮助巩固大企业相对于小公司的地位。

5、结论

对自住者征收25%的税，甚至在他们缴纳一分钱的收入所得税或资本利得税之前，都没有任何经济意义。这是不公平的，它剥夺了许多卖家的选择，将伤害许多小企业，并可能导致企业裁员，将增加城市的衰退，并将减少住房的可用性，导致更高的价格和租金。但更重要的是，桑德斯对“亿万富翁阶层”的谴责大多保留了下来，当然，房地产行业也有亿万富翁(其中一位现在就坐在椭圆形办公室里)，但炒房者不在其中。当然，也有一些百万富翁，但炒房的几乎都是本地人，通常是小企业，和我们一样，许多企业也是家族企业。

对自住者征税不会减少收入的不平等，就像它不会创造负担得起的住房一样。这是一种中产阶级和中上层阶级的税收策略，而且它的设计非常糟糕，会让它想要改善的一切变得更糟，希望参议员桑德斯能重新考虑这个错误的提议。你对桑德斯参议员的提议有什么看法？请在下面的评论部分加入讨论。

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