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有无数的书籍、博客、播客和其他媒体都详细介绍了投资公寓楼的好处，但如果你认为投资公寓楼是像一些人承诺的那样“快速致富”的一种方式，那就太天真了。事实上，最成功的投资者只有通过了解行业的来龙去脉，包括了解在投资某一特定房产类型之前要注意的关键问题，才能成为成功的投资者。在考虑投资机会时，这里有四个关键的公寓管理问题值得你进一步关注。

1. 意外的维护问题

许多公寓投资者低估了房产意外维护的成本，因此没有为紧急维修项目留出足够的储备资金，这对那些第一次投资的人来说是毁灭性的打击，因为他们可能已经因为支付房产交易的费用而吃紧了(例如，20%到25%的首付交易费用等等，这些费用加起来可能达到数万甚至数十万美元)。公寓投资者应该至少有三个月的总物业成本(本金、利息、税收、保险和日常维护)作为储备资金，以备意外维护时使用，比如漏水的屋顶或意外损坏的暖通系统等。

对于公寓楼投资者来说，建立一个由值得信赖的承包商组成的客户名册也很重要，当房屋的水管爆裂，半夜里水淹进你的地下室时，你肯定不想翻着黄页慢慢找承包商。事实上，与承包商保持良好的关系对任何房地产投资者来说都是很重要的，因为这能确保他们得到公平的交易，并相信第一次就能很好的完成工作。

2. 装修工作www.meifang8.com

任何看过HGTV的人都知道，翻新很少能按人们计划进行，公寓楼投资者应该为装修工作中可能出现的意外成本做好准备，为了寻找石棉或霉菌等物质而开始拆墙，这并不罕见，这会推高成本。管理改造工作有两个关键，首先，在投资任何公寓楼交易之前，一定要进行适当的尽职调查，让一个有经验的承包商和你一起去了解潜在的风险，他们还应该能够给你一个大致的估计费用，一个现实的装修预算；减少意外装修成本的第二种方法是做相应的预算，至少留出总装修预算的10%作为应急基金，以应对任何意外情况。

3. 增值机会

许多投资者根据其增值潜力来评估房产，这包括房产可以增加额外的单元吗？是否可以将过大的单位转换成较小的单元来增加房间数？你可以收取停车费或建造储物柜，并向租客收取额外费用吗？但许多投资者忽视了一些更容易增加价值的机会，例如，水管系统可能会漏水，你可以仔细检查水费单，看看是否有不寻常的使用模式，一个小漏洞可能会造成打损失。你可以考虑一个上限率为5%的房产，如果你能降低运营成本，每年节省5000美元，那么，这实际上是增加了价值10万美元的财产，只是通过修复一些次要的维护问题就可以做到，这比重新配置建筑单元要有效得多。

另一个策略是实施所谓的“RUBS”，即比例公用设施计费系统，这涉及到公用设施的分离，费用帐单会回到个别用户那里。单独计量每个单元是不实际的，另一个选择是按使用量的比例对每个单元单独收费，例如，在一个有100个单元的公寓楼里，业主可能会对每个单元收取1/100的房费。有些公司为房东安装了RUBS系统，并收取一定的费用，每一笔可以返还给租户的费用最终都会增加房产的价值。

4. 了解州和地方法律

我们看到的一个常见错误是投资者忽视了房产税的变化，许多首次投资房地产的人和房地产开发商利用当前的房产税进行交易，许多人忘记了房产出售后的税收变化。大多数市政当局会在出售房产时对其进行重新评估，在许多情况下，房产税会因此上涨，令人惊讶的是，很少有人完全了解如何对房产征税。在形式上，税收可能是最大的项目成本之一，从投资角度看，低估成本可能是灾难性的，虽然你可以偿还抵押贷款，但房产税是一种永远不会消失的成本。

虽然投资公寓可能非常有利可图，但这是一种远非万无一失的资产类别，对于那些刚刚起步的人来说，可以考虑找一个更有经验的人来指导你处理诸如此类的公寓楼管理问题。你对投资公寓楼有什么问题吗？或者你对那些想这么做的人有额外的建议吗？让我们在下面的评论部分进行讨论。

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