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一般人这几年开始讨论要投资海外、投资美元资产或者其他的外币资产，但是富豪们的早就已经迈出了步伐，把自己的资产配置到了全球。 
美国买房

在这些先知先觉的富豪的眼里，他们投资的很多各种各样的海外资产。我们现在开始准备或者正在做全球的海外资产配置的时候，我们可以从他们投资的经历当中学到些什么？有什么参考？

这是波士顿咨询调研了700多个富豪得出的结论，富豪们去投资海外的时候会选择一些什么样的资产。

在所有的资产当中，海外房地产占的是第一选择，基本上38%的人都会选择海外房地产。

我们先看一下他们会投资一些什么东西。

这个是马云在香港的白加道12号买的房子，左边的房子是非常有历史的，他原来是比利时在香港的领事馆，后来是著名的电讯盈科副主席袁天凡宅邸。

马云买的房子在山顶，是非常隐私的，你可以看到它周围的树都挡住所有的东西，所以当天的苹果日报就派了一个无人机过去，把房子的外观都拍了一下。这个房子非常贵，价值港币15亿是当时全世界最贵的房子。
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除了房子之外，土地也是一个很大的选择。马云还买了布兰登公园，这片土地非常大，虽然这片土地不能拿来造房子，但却是非常稀缺的资源。所以土地其实也是个很重要的投资方向。

这是重庆富豪张松桥在伦敦买的房子，是今年初刚完成的交易。他买的是原来沃达丰全球总部。

房子的形状的又比较特别，大家叫它奶酪刨大厦，房子的形状就跟一个奶酪刨差不多。它是全甲级写字楼，这里的租金是伦敦最高的。张松桥用了十几亿英镑去买下来。
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就更不用说恒大的老板许家印，他在澳大利亚买了一个豪宅，花了六千多万，依山临海。但是现在中国人去海外炒房炒得太多，澳大利亚也对中国人去炒房有很大的戒心。

许家印走了一个偏门，因为中国人跑到澳大利亚是不能买二手房的，他就用了一家空壳公司去买了这个二手房。结果被澳大利亚政府直接针对，逼着他一定要把它卖出去。最后没办法，就把这个房子给卖掉了，但对于许家印来说这只是一个很小的投资。
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既然要跟着富豪去找我们的投资方向，我们自己也要考虑我们自己的承受能力和能力边界。看了那么多房子，大家都会有一个问题：我们也想跟富豪一样去投资海外房地产，但却并没有那么多的资金。

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其实很多看中的房子，不论是住宅还是办公楼，它们都资金不菲。即使加上杠杆借款，也只能买一个小小的房子，并不能够满足我想买豪宅或办公楼的需求，这个时候，相对于直接买房，我们还有另外一个选择，买证券化的房产份额——房地产信托。

房地产信托它其实是本身类似一个资金汇聚，众筹的概念，钱投在这个信托里面，主要拿来投资各种房子。它比直接买房的好处是：入门门槛比较低，因为它切成一个份额，不需要整栋楼的钱；

第二，汇集以后的金额比较大，可以做比较分散的地域投资。比如：有的只投纽约我不喜欢，想要有加利福尼亚的，也想要有佛罗里达的，所以投资REIT就可以达到分散效果。

适用法律比较特别，因为买房都是用当地法律，但是房地产信托可能买的房子是在一个地方，但是信托上市交易地在另外一个地方，这样法律的适用地就是看交易地。大家可能听说过东方广场，东方广场是国内的物业的，香港的上市信托，其实用的是香港法律，那么就达到了物业和资产地域的分离。

REIT比较有优势的地方就是它的流动性。大家都知道房地产的流动性相对稍低。REIT大部分都是上市的房地产信托。相对来说它的流动性非常好，就跟股票交易一样随时都可以抛。

第三是私营监狱。在美国，监狱也可以私营，投了之后，相当于花钱买了美国私营监狱的一部分。他的客户就是美国的联邦政府、各州县政府、移民局。因为Trump现在抓很多非法移民，这个也不能抓完之后直接把他赶走，要在私营监狱关个一年半载。
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这是一个非常有安全保证的资产，因为他的客户是美国政府，政府很多时候和私营监狱拥有者签的合同是保底合同，按照床位来算。

就是抓一个人进来，那你就跟他算床位费，这个人在里面呆了几天，一张床位一天收多少钱。保底合同的意思是，就算抓不住人，但是保证私营监狱拥有者入住率到90%，抓的人不够还是按照90%的租金付给你，所以这是一个很安全的出租条款。

当然不是所有REIT都可以闭着眼睛买，有些数据要看。一是看租金分红率，不同类的房产的分红比和租金的收益率不一样。第二看入住率，处于开发期的房地产，入住率不稳定。等到稳定以后大部分的房产都能达到80%-100%的入住率，收益相对来说就比较稳定。

第三要看资产负债率，因为很多REIT看上去分红率很高，但其实他是加杠杆的产物。他可能很多资产都是借钱买过来，那么一旦这个利率上升，盈利能力就会差很多，因为一下子需要交的利息就上去了，可以分给投资者的分红下降就会比较明显。当然并不是资产负债率高就不好。因为如果管理好的话，可以带来更高的回报，而且房地产项目基本上没有不负债的，都需要用杠杆。
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REIT分两种管理方式，一种是本身就由REIT的员工来管理，叫内部管理；另外一种是外包给另外一家公司。

很明显内部管理比外部管理好，因为外部只是收咨询费或管理费就结束了，他的利益和投资人不同步，管得好不好，收入高不高，价格涨跌对外包公司来说没有影响。所以要选那种管理层都是内部的REIT。

现在市场上大家最喜欢的是数据中心REIT，因为和高科技比较相关，钱景也比较好。像亚马逊还有谷歌都用很多数据中心。

最冷的是商场和酒店，因为商场受电子商务的影响比较严重，跟中国差不多，酒店受Airbnb共享住宅影响，所以这两个不是投资热点。虽然不是热点，但它的股价相对较低，分红比率算起来反而比较高。

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