当涉及到房地产时,人们通常会投资于有现金流的房产,房子升值是一个不错的额外收获,但是,仅仅基于房产会升值的信念进行投资是否可行呢?简而言之,很少能行得通。话虽如此,有时候还是有道理的,但它们相对较少,而且相隔甚远,而且有很多需要注意的地方。
1、当不应该只为了升值而投资的时候
如果你是一个刚刚涉足房地产的新投资者,那么,不要这么做,你永远不应该仅仅因为房产的升值前景而购买它。是的,我相信你可以提出一个假设的场景,答案应该是肯定的。假设你得到风声,说某个地产项目将被一个一心要建造哈利法塔2.0的大型开发商买下,而且愿意以四倍于市场价的价格买下,好吧,如果你有证据表明类似的事情正在发生,那就去做吧。
但在几乎所有的现实情况下,如果你是一个想要转手的新投资者,你应该只在当前时刻购买带有股权的房产,这样你就可以立即转手并获利。如果你想持有房产,你应该只买那些一开始就有股本的房产,或者是出租时能产生正现金流的房产。当然,一个糟糕的租客或糟糕的一年都会导致租金损失,但是,房地产应该是按年计算的,而且经常是按年计算的。
此外,如果你有一些房屋出租,但现金不足,没有太多的资金储备,那么仅仅投资于未来增长的潜力是一个不明智的决定,这是因为,即使你购买的地区升值幅度很大,你留给自己的误差幅度也很小。当你购买的房产在可预见的未来现金流为负时,这个误差幅度会变得更小。直到租金大幅上涨,或者价格大幅上涨,你可以把它卖了赚一大笔钱。
问题在于,没有人确切地知道美元将在何时、甚至是否会大幅升值。而且我们都倾向于高估我们预测这些事情的能力,比如,丹尼尔·卡尼曼(Daniel Kahneman)在他的著作《快与慢的思考》(Thinking Fast and Slow)中引用了一项对284名政治和经济专家及其对未来的预测研究,卡内曼是这样描述的:“结果是毁灭性的,如果只是简单地给三种可能的结果分配相等的概率,专家们的表现会更差。”如果连“专家”都可能是错的,你最好相信你和我也可能是错的。如果你错了,你将被留下背黑锅,因此,如果你要冒这样的风险,你最好能负担得起。
2、投资现金流和增值房产
人们有时错误地认为,购买股票或现金流房产是“投资”,而希望未来升值的购买是“投机”,这不太对。投资委员会对实际差异的解释是:当一个人花钱的时候,他希望努力会有回报,这就是投资。在这种情况下,承诺基于一个合理的判断,这个判断是在彻底调查了努力成功的可能性之后做出的。但是,如果同一个人把钱花在一项很有可能失败的事业上呢?在这种情况下,他们是在猜测,成功或失败主要取决于机会,或不可控制的(外部)力量或事件。
实际上,投机无异于赌博,然而,当你把它与我们所知道的人类预测未来的能力弱点结合起来,就不会有太大的区别。基于预期升值的投资何时会达到这样一个门槛,即在对投资成功的可能性进行全面调查后,做出合理判断,并据此做出决定。
3、如何正确投资
第一步是对一个地区及其增长潜力、新增就业和中产阶级化进行深入研究。戴维·林达尔(David Lindahl)的《新兴房地产市场》(Emerging Real Estate Markets)是一本很好的入门书,这本书主要涉及多户房产,但它的教训也适用于单户住宅和商业地产。不过,我要指出的是,林达尔建议,除了有升值潜力外,还应该购买现金流充足的房产。他寻找的关键问题之一是“进步之路”,他用20世纪70年代南加州的例子来说明:如果你看40年前的南加州地图,你会发现洛杉矶和圣地亚哥是两个最大的城市,在这两大巨头之间,有数百个较小的城镇,数百万英亩的农场、橙林和未开发的土地。
“进步之路”表明,不久这两座相距120英里的大城市之间就会有很少的荒地了,洛杉矶和长滩向南迁移,圣地亚哥向北迁移,追随“进步之路”的投资者创造了巨额财富。唐纳德·布伦(Donald Bren)就是这样一个人,他买下了一个名叫奥兰治县(Orange county)的农业县数千英亩的裸地,成为了亿万富翁。奥兰治县正好位于这条发展道路的中部,与洛杉矶和圣地亚哥的距离相等。www.meifang8.com
唐纳德•布伦(Donald Bren)将是一个完美的例子,说明投资于未来升值的房产是有意义的。话虽如此,唐纳德·布伦显然有足够的储备金来维持那片裸地很多年而不产生任何收入。如果他没有,他几乎肯定会亏本出售土地,然后眼睁睁地看着别人而不是他发了财。
4、找到合适的地区
戴维·林达尔(David Lindahl)建议从以下几个方面来判断房地产市场是否正在形成,其中包括:
- 越来越多的学生被K-12录取
- 越来越多的建筑许可
- 新工作进入该地区,特别是高收入工作,因为每一个高收入工作通常带来两到三个支持性工作
- 工业、商业和住宅地产的空置率不断下降
但总的来说,林达尔一直关注着主要的工作公告和城市的经济发展计划,大多数地方都有,而且应该能很好地指示你所在地区的发展道路。研究这一点,并查看上面列出的指标,应该会让你很好地了解哪些领域将在不久的将来经历大幅增长。也就是说,当你投资房产的时候,没有什么是确定的,所以不管你做了多少研究,一个地区的前景有多好,预测未来总是一个高风险的冒险。
5、什么时候你应该只为了升值而投资?
实际上,这种类型的投资(如果操作得当)是适用于房地产的杠杆策略。这种策略提倡将两篮子截然不同的股票配对,一个篮子里有非常安全的投资,而另一个篮子里只有高度杠杆化和投机性的投资,这些仅供增值的投资是“高度杠杆化和投机性的投资”,它们最多应该只占你投资组合的一小部分,如果情况好转,它们有很高的潜在回报。
当然,你应该投资于升值和有现金流的房产。有时只投资现金流房产是没有意义的(如果你专攻低端领域),而有时,仅仅为了升值而投资是有意义的,这应该是在高端领域,这些领域的成本太高,无法有效地实现现金流,但所有迹象都显示美元将大幅升值。
即使如此,你也应该用你投资组合的一小部分来做这件事。它应该被认为是一个高风险、高回报的风险投资,如果事情发展不顺利,你也不会感到很不舒服,因为你有来自其他租金的现金流和现金储备。它不应该是你投资组合的开始,也不应该是你投资组合的核心。你怎么看待只为了增值而投资?请在下方评论出来
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