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所有的只付利息和可调利率抵押贷款都是不好的吗?
发布时间:2020/03/26 文章来源:美房吧
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导读:美国住宅 美国购房 美国房地产经纪人是否只有利息和可调利率抵押贷款是不好的,就像你是否应该杠杆化房产或偿还你的抵押贷款债务一样
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所有的只付利息和可调利率抵押贷款都是不好的吗?

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

是否只有利息和可调利率抵押贷款是不好的,就像你是否应该杠杆化房产或偿还你的抵押贷款债务一样。虽然建议和意见是现成的,但我还想与你分享一些事实,都是从我自己的经验中获得的。首先,为了提供一个可靠的参考框架,我认为解释或定义什么是只付利息和可调利率抵押贷款产品是一个好主意,并与您分享一些它们的优缺点。

可调利率抵押贷款(ARM)是一种抵押贷款,其到期未付余额的利率根据指数变化,如国库券或伦敦银行同业拆借利率指数,初始利率通常设定一段时间,然后定期重置,通常是每月或每年。优点是你可以用更少的收入买到更多的房子,或者如果是出租的房子,你可以获得比固定利率抵押贷款更多的现金流,利率上限取决于指数(初始上限、年度上限和终身上限)。缺点则是利率不能保证是一致的。

只付利息的抵押贷款是一种固定期限的抵押贷款,只需要付利息(不付本金)。优点是利率在整个学期保持相当的稳定,缺点是只有利息的抵押贷款期限不会无限期地持续下去。此外,从《抵押贷款新闻日报》查看1975年以来的抵押贷款利率图表可能会有所帮助。正如你所看到的,利率在很长一段时间内都非常稳定,然后在1990年以后逐渐回落,它们跳得非常高。我记得我是在1986年成为一名房地产经纪人,当时的抵押贷款利率是14%,培训我的人说:“你应该在他们只有18%的时候就知道了,这是销售的困难时期。”

1、可调利率抵押贷款的诞生

我还记得可调利率抵押贷款的诞生,它首先以分期付款抵押贷款的形式出现,例如,如果常规利率为14%,分期付款抵押贷款第一年为13%,第二年为14%,然后第三年和余下的27年为15%。这确实让你可以把一个更大更好的房子卖给那些在资格边缘的人、一个临时的受让人、或者一个配偶准备完成学业并在未来几年进入就业市场的人。但是,随着时间的推移,资金开始离开股票市场,进入房地产市场,房地产价格似乎真的在上升。克林顿政府认为提高美国的住房拥有率是个好主意,而其他的都是历史,因为有很多类型的抵押贷款产品,如只付利息的抵押贷款和可调利率抵押贷款,从伦敦银行同业拆借利率指数到国库券,都与之相关。

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2、到底发生了什么,投资者又是如何摆脱困境的?

坦率地说,你今天看到的这场大讨论是在2000年代初到2005年之间进行的,你会听到一些抵押贷款经纪人的建议(推销员类型),你应该采取15年的抵押贷款,当你退休时,你所有的租金将得到偿还。然后你会听到一些对投资者友好的抵押贷款顾问告诉你使用更多的纯利息产品,因为你将使用更少的资本,获得更高的投资回报(只要你仍然是现金流做最低首付)。有了省下来的钱,现在你可以买更多的房子,建立一个更大的投资组合,有更多的税务,最好的部分是租户为你买所有这些房子。除此之外,只要你的现金还在流动,当市场上涨时,你就会经历更大的升值,因为你正好拥有更多的房产。我们不要忘记,这对投资者友好的贷款机构也有好处,因为这意味着更多的房地产销售、更多的贷款、以及更多的积分和费用。

我做了两个抵押贷款,我不仅在我的主要住宅上有一个10年的利息抵押,还在我的度假屋上有一个15年的固定抵押,最后我以我的名字、我配偶的名字、或者我们两个的名字总共有30处房产(40个单元)。我还有11条信用额度(HELOCS,可调整的第二次抵押贷款,有固定的期限)。到本世纪头十年中期,我的投资组合中大约一半是固定利率抵押贷款,另一半是只付利息的浮动利率抵押贷款,所以你大概能猜到接下来八年左右的时间里发生了什么,我在只付利息的产品上赚了一大笔钱。当市场崩溃的时候,我最后悔的抵押贷款是我的度假屋15年的高还款抵押贷款,我每个月都要开支票,这让我很痛苦,尽管我的房客们真的在为此买单,而且我知道再过几年就会还清的,我看到了15年期抵押贷款的较低利率,以及较高的还款率,我知道我本可以把钱投资在收益率更高的投资工具上,比如债券或私人货币交易,收益超过15%。

我的固定利率贷款剩下的部分是因为我是一个有很多抵押贷款的投资者,我的利率比当时普通抵押贷款的利率高一点,因此,在我大量购买的三年期间(2003年至2006年),我获得了6.5%至8%的固定利率贷款。这些是我一直无法摆脱的贷款,尽管我的FICO分数一直在700分以上,但在金融危机之后,由于我名下的贷款数目庞大,抵押贷款经纪人除了提供商业担保外,别无他事。商业贷款真的不值得做,因为有PA转让税、高的贷款与价值的首付要求、更高的利率、更短的期限、和重铸,以及商业保险的这些要求。

3、只付利息的抵押贷款怎么样?

现在,只付利息的抵押贷款对我来说非常棒,有些是五年付息,然后调整,有些是十年,有趣的是,我甚至在全国金融公司有5年的可调利率贷款,他们一度联系我,问我是否想把我的5年期贷款延长到10年期可调利率贷款,只收取300美元的管理费。我欣喜若狂,讽刺的是,对于我拥有的大多数业务,我仍将是最高的上限现金流(只是没有那么多)。但是,我很高兴我借了这些类型的贷款,对于可调利率抵押贷款,当它最终达到五年期限的末尾时,支付额实际上大幅下降(例如,我有一个月的支付额从1450美元降到了1050美元)。因为利率很低,而且这种情况已经持续了很长一段时间,现在,利率会开始上升吗,?我相信会的,但对我来说,我经历了一个非常非常好的过程,有了更多的现金流和冲销,我所能期望的就是租金会随着我的利率上升而上升。

对我来说,最大的问题可能是我是出售还是再融资?如果我想再融资,也许这次我会选择固定利率,如果我相信在下一个房地产周期利率会上升的话。这是我想问大口袋社区成员的问题,有人有过类似的经历吗?可以在评论区告诉我。

 

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