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根据ATTOM数据解决方案公司(ATTOM Data Solutions)关于修复和转售房产的最新报告显示，总体而言，2019年第三季度的房屋修复转售次数下降了12.9%，除其他趋势外，数据还显示该行业的季节性放缓趋势，回报率接近7年的低点。正如大多数本地产投资者可以告诉你的那样，利润在下降，你需要认识到并准备在修复和转售市场中这个利润较低的阶段保护自己的最佳方法，请继续阅读，我们将讨论更多关于最新报告的内容，我们会告诉您它对您意味着什么，以及您的选择应该是什么。

1、房地产投资的利润可能下降了，但这是投资者真正需要知道的

在阅读今年的房地产投资报告时，许多人关注的是实际投资的暴跌现象，可以肯定的是，一年内单户住宅和公寓的买卖数量比2019年第二季度有所下降，然而，这似乎是一种年度现象，实际上，年复一年，它们都在轻微增长。我发现最重要的是投资回报率(ROI)已经达到2011年以来的第二个最低点，今年第一季度是最低水平，住房成本上升，问题房产的库存继续减少，丧失抵押品赎回权的房屋数量同比下降6%，其中，“僵尸房产”(丧失抵押品赎回权前的废弃房产)现在只占全国房产存量的不到3%。

2、报告提供的更多信息

ATTOM数据解决方案的报告是根据销售契约数据编制的，它计算的是在不到12个月的时间内买卖的单户住宅和公寓的买入价与售价之间的差额(总投资回报率)。报告指出，他们对销售契约数据的分析发现，投资回报率略高于40%，然而，可获得的数据只包括购买和销售价格，出于本报告的目的，ROI(他们的平均总利润)是购买价格和翻修转售价格之间的差异。本报告不包括修复费用和其他费用，据退伍军人称，他们估计这些费用通常占到房屋维修后价值(ARV)的20%到33%，这意味着房子的净回报率实际上远低于40%。

3、来自ATTOM的其他重要住房数据

如果你没有时间阅读ATTOM的报告，这里有一些其他重要的亮点需要你了解：

• 不良资产出售在所有交易中的比例降至近13年来的最低水平。
• 在2019年第三季度，银行所有的不良销售(REO)、第三方止赎拍卖销售和短售房销售占所有单户住宅和公寓销售的10.5%，这一比例低于前一季度的11.3%，也低于去年同期的11.6%。
• 不良资产销售占全部销售的比例目前处于2006年第四季度以来的最低点。
• 房价越高，周转时间越慢。
• 2019年第四季度，全国房价同比上涨9%，这意味着对于大多数工薪阶层来说，典型的房屋仍然是一种经济负担。
• 尽管抵押贷款利率依然较低，但经济适用房的短缺给销售带来了下行压力。

4、虽然利润可能下降，你仍然有选择

随着不良资产存量的不断减少，如果你是一个有炒房商业模式的投资者，现在调整策略是明智的，虽然收购和修复的成本在不断增加，但在策略和时机上的改变可以显著降低你在这一活动上所付的税。布兰登•特纳(Brandon Turner)在他的《炒股的终极指南》中承认：“炒股的利润不全是你的，相反，你赚的任何利润都需要在交税的时候与政府分享，炒房通常被认为是一种‘积极的’收入，因此要交最高的税。”翻修转售房产征税的税率最高，与普通的所得税等级相对应，这可以降低到资本利得税率，同时还能让你从陷入困境的房产上升潜力中获益。请继续阅读下面的文章，以了解更多相关信息，并了解您可以使用的其他潜在选项。

（1）持有该物业一年零一天

正如你可能知道的，资本收益是出售资产(如房屋或房产)的利润，这些利润被认为是应纳税的收入，当你在不到一年的时间里卖掉你的房产时，你就要缴纳资本利得税(短期资本利得税)，这是根据普通的所得税等级计算的，可能会相当高，然而，如果你持有房产至少一年零一天，你将支付更低的资本利得税(长期资本利得)。你需要知道的关于资本利得税的一些事实有：www.meifang8.com

• 资本利得税是根据原购买价和销售价之间的正差额来征收的。
• 当你计算资本收益的总额，然后减去任何资本损失，这就是所谓的净资本收益。
• 长期资本利得税率可以是0%、15%或20%。
• 短期资本利得税率最高可达37%，因为它们基于你的普通所得税等级。

（2）可以考虑居住几年

住在自己的房子里可能会很困难，通常情况下，有很多施工正在进行，很难保持事情井井有条，明迪•詹森(Mindy Jensen)的文章恰恰阐述了这一点。但明迪和许多其他投资者，包括我自己在内已经发现，通过1997年的《纳税人救助法案》来看，这是一种很好的避税方式，你所要做的就是在出售前的5年里，有两年拥有这栋房子并住在里面(它必须是你的主要居所)。如果你能在你的房产里住上两年，那么你就可以减记50万美元的资本收益(单身人士减记25万美元)。

（3）更改为BRRRR方法

布兰登·特纳(Brandon Turner)几年前首次创造了“BRRRR”这个词，从那以后这个词就一直很流行，如果你还不熟悉，你需要知道BRRRR方法描述了购买、秀谷、租赁、再融资和重复的过程。

它涉及的内容有：

• 购买房产：具体来说，是你打算持有的房产，而不是你想卖掉的房产。
• 修复房产：你必须使房产有居住的条件和基本的功能，同时也增加房产的价值。
• 把房子租出去。
• 为房产再融资：寻找一家愿意提供现金而不是偿还债务的银行，此外，你还需要按估价借款，所以，找一家银行，只要一处房产被修复并出租出去，它就会按照评估价值提供贷款。
• 再次重复这个过程以获得稳定的现金流。

（4）使用1031延税法来推迟销售税

你可以持有房产，用1031的兑换率来增加你的购买力，而不是指望快速地把房子卖掉。在1031延税法中，当你出售一所翻新过的房子来购买更多的投资性房产时，你可以按照一定的步骤来延迟缴纳资本利得税。当使用1031延税法时，你必须在购买时就有持有该房产用于生产的意图，规则和条例允许必要时在购买后改变意图。把你的房产出租一段时间，以便利用1031延税法是个好主意，你绝对应该考虑一下。

5、总结：学习如何适应保持盈利

如果你是一个一直在为赚钱而炒房的投资者，收益递减可能会让你担心，然而，你有选择，你可以稍微改变你的商业模式，调整你的活动，这可以帮助你减少税收负担，最大化你的利润。正如阿什利•威尔逊(Ashley Wilson)在最近的一篇文章中所警告的那样：“随着交易越来越少，继续从过去汲取教训比以往任何时候都更重要，这样我们才能在未来继续经营！”

这份报告中的数据与你有关吗？请在下方评论中说出你的看法。

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