Sorry

我11月份读的书是大卫•舒梅克(David Schumaker)的《购买并永久持有：如何为21世纪创造财富》。我想我真的很喜欢它，因为我一直建议论坛上的人阅读它。这有点像一个老男人对政治、经济和其他问题的咆哮，我不认为你可以复制他今天的成功，但他有一个有趣的故事和视角，我认为值得一读。他的前提是在有升值空间的地方买入房产，并长期持有。他认为投资房地产是一种超过通货膨胀的方法，并且可以迫使人们储蓄(因为房地产比其他投资更难变现)。但是，他指出，你需要一个令人信服的目标来推动你的投资决策取得成功。借钱并让租客还钱是积累财富的必然方式。

他指出，威尔·罗杰斯说过：“最好的办法就是投资土地，因为他们不再生产土地了。”作者的经历是在南加州。他关注的是土地稀缺的海滩地区，而不是那些在很长一段时间内土地都不会稀缺的沙漠地区。如果你在有潜在增长的领域买房子，你不需要去寻找便宜货，他甚至愿意在投资初期接受负的现金流。如果你很了解一个领域，并且知道它正在发展，那么这种知识就比金钱更有价值。

作者的标准如下:

• 已触底并可能增长的地区
• 靠近优质学校、交通和购物中心
• 有丰富多样的就业机会
• 足够的街道、学校、公用事业等来满足增长
• 购买近距离的房产，让他们更容易被照顾
• 对分区变化作出反应的城市

对于新投资者，他建议投资于老社区，而不是新建筑，因为你看不出新建筑对社区的影响。他还宣扬要不惜一切代价避免气球支付，称其为“债务炸弹”，可能在最糟糕的时候爆炸。刚开始的时候，他住在最便宜的公寓里，把所有的钱都花在了出租公寓里，而不是自己的生活方式上。

和我们一样，他也是自己动手，刚开始为所有的专业人员付费是很昂贵的，你需要在外包之前学习业务。和我们一样，他也关注自己和租户的关系，与我们不同的是，他让租户表现得好像他们拥有这个地方一样，只要他们不与任何人发生争执就可以了。他将租金保持在市场水平的10%左右，以吸引长期租户，而且一般只在租户搬走时才会提高租金。他列举了房东们所犯的最大错误，包括疏于管理、记账草率、未能进行信用检查以及心怀怨恨。他花了一些时间谈论房东的态度，以及灵活变通和牢记人性是多么重要。这本书使我对房客的态度稍微缓和了一些，因为人很容易吹毛求疵。

他总是着眼于20或30年后会发生什么，而不是近期。他考察了20年前具有类似特征的地区，并研究了这些地区的增长情况。作为一名估价师，他掌握的内幕信息比普通投资者要多，他考察了人口增长、自然资源、劳动力供应、旅游景点、立法活动、对业主的态度以及环境限制。他分享了www.fedstats.gov网站作为寻找就业和密度数据的好网站，通过www.epodunk.com网站可以了解某个地区的情况，通过www.davidtilney.com网站可以查找租户信息，通过www.entrust.com网站可以使用退休账户进行投资，通过www.legalzoom.com网站可以了解法律信息，通过www.infoville.com网站可以了解约1031个交易所。

他以丰富的忠告结束了这本书，我最喜欢的观点是：

• 失败的必然方法是无所事事
• 经验胜于建议
• 如果你停止购买，机会不会来

他的观点与我们在低收入地区购买廉价住房的策略完全相反，他说这是投机性的(因为存在社会动荡的风险，很有趣)，而且很难操作。他指出，租金只有在人们能够支付得起的情况下才会上涨，这一点我们已经看到了。社区对公共援助的投入越多，房价上涨的可能性就越小。我们买下了一个正在恢复活力的地区，但他说这是一个糟糕的计划，因为要花很长时间才能看到结果，不管有多少钱投入到一个地区，社区不能被改善，价值不能被欣赏，直到那些生活在该地区的人的行动和态度有所改善才行。

读完这本书，我想我对未来投资的看法会有所不同。如果没有其他的事情，那就争取更多的投资多样化。

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