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我在2005年开始创业，但直到2008年才真正实施全包式房地产模式，在那个时候，我真的从来没有听说过这个词，也不知道有任何其他公司提供了一个全包式房地产投资机会，然而，从那时起，已经有许多不同的公司在全国各地的不同市场中形成或脱颖而出，并落入全包式房地产商业模式中。那么，到底什么是全包式房地产供应商呢？我将全包式房地产投资公司定义为一个特定市场上的个人团队，他们提供所有必要的组件，使投资者能够成功地买入并持有房产，这些必要的组成部分为以下几个方面。

1、收购

全包式房地产提供商必须有能力以巨大的折扣购买具有良好租赁潜力的房产，虽然有些房产可以通过当地的MLS购买，但在全国各地的许多市场中，这种收购策略正变得越来越困难，全包式房地产公司必须找到其他的收购来源，如以下方法：

• 其他批发商的交易
• 场外交易(明信片广告、遗嘱认证、空置房产、广告标志、克雷格列表、FSBO等)
• 与当地代理人、律师、贷款人等建立关系

2、资金

除此之外，全包式房地产公司必须有必要的资金来收购和翻新购买的物业，无论是通过当地银行、私人贷款机构，还是硬通货贷款机构，重要的是贷款机构要有充足的资金来源，以便购买和持有房产直至出售。

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3、翻新

一旦房产被购买，全包式房地产公司需要有能力来翻新的房产，一些公司选择雇佣内部员工来做这件事，但大多数公司将装修外包给可信的总承包商。你需要准确了解改造成本对全包式房地产公司的成功至关重要，此外，改造的质量在全包式房地产供应商的声誉中起着很大的作用。我的观点是，高质量的工作能使一个全包式房地产公司在竞争中脱颖而出。

4、租赁

一旦物业被翻新，全包式房地产供应商必须有能力安置租户，租客是在公司内部还是由物业经理安排并不重要，然而，租户必须经过彻底和适当的筛选。一个全包式房地产供应商所能做的最糟糕的事情之一，就是在合适的地方安置了不合格的租户，结果却炒掉了未来的投资者，虽然拥有房地产确实存在固有的租户风险，但供应商为投资者管理风险的能力越强，效果就越好。此外，重要的是，租赁金额为投资者提供有吸引力的现金流，如今，人们期望投资者在获得融资的同时，仍能在本金、利息、税收和利息之外拥有良好的现金流。

5、销售

许多人有能力找到、翻新甚至租赁一处房产，但并不是所有人都知道如何出售全包式投资房产，一个全包式房地产公司必须有合适的员工或战略关系来帮助出售物业，负责销售的人通常对市场、物业、融资流程、合同和托管安排有非常好的工作知识。

6、融资

我发现大多数投资者仍然倾向于使用融资来购买投资性房产，这是可以理解的，因为使用杠杆回报率时，现金回报通常要高得多(尤其是在当前的利率水平下)。我认为，对于全包式房地产供应商来说，与一两个久经考验的贷款机构合作是至关重要的，这些贷款机构真正了解并有经验在特定的市场上交易非业主占用的贷款。多年来我发现，大多数贷款人没有能力交易这些类型的房产，拥有一个能够持续完成交易的贷款人对企业来说是一笔巨大的资产。

7、物业管理

我认为这可能是全包式房地产商业模式的关键，一旦投资者购买了一处房产，他们就会期望该房产在长期内继续表现良好。一些全包式房地产公司有自己的内部物业管理公司和一些外包商，无论如何，我认为全包式房地产公司与物业管理公司保持非常密切的工作关系是至关重要的，这能确保投资者得到照顾，并确保物业表现出最大的潜力。

对于那些生活在理想投资市场之外的投资者，或者对于那些根本没有时间或者不知道如何将它们组合在一起的投资者来说，全包式房地产投资可能是一种非凡的收购策略。因此，房地产专业人士有机会围绕这种模式开展业务，虽然这绝对不是一件容易的事情，但如果处理得当，它可能是一件非常有益的事情。

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