这是我们的一个多户住宅投资者最近问我的一个问题,我们的大多数项目预计5年不开工,她想知道为什么,这是个好问题,当我思考这个问题时,我想到这个问题应该适用于任何一块房地产,你几年前买的那套出租房应该保留多久?那块地怎么样了?
我对这个问题的回答很简单,理想情况下,你永远会掌握着它,当我们购买商业房产时,我们希望尽可能长时间地持有它们,如果它们是很好的资产,那么它们应该在长期内继续产生价值。我们购买多户住宅,存储房产和移动房产社区,我认为,我们都认为,20年后,这些资产的价值将比现在高得多,当你长期持有一处房产时,也就是说,只要你能,你就能从价格上涨中得到充分的好处,最大限度地偿还债务本金,无需缴纳资本利得税,还能再融资以获得更多资产。简而言之,我们持有房产的时间越长,我们就能从房产中获得更多的价值,而交易成本或税收几乎为零。
所以很自然的问题是,为什么要卖房产?为什么我们每五年就卖掉一项多户住宅资产?你为什么要考虑何时出售你的小型多户住宅或出租房?www.meifang8.com
在商业交易方面,原因有很多,但这里有一些原因,商业地产的贷款结构在大多数情况下决定了退出策略。如果贷款在5年或7年后到期,我们宁愿出售房产,也不愿面对房产再融资的高成本,与此同时,项目中的大部分价值增量已经被那个点所捕获,所以通常最好是收获我们的资本和利润,然后回报投资者,然后再寻找另一个提供类似利润增量的项目。在商业增值投资中,我们通过将股票从一个价值“游戏”滚动到另一个价值“游戏”,使我们的资本增长最快。大多数投资者希望看到他们的钱在相对较短的时间内返还给他们,因此心理因素也在这里发挥了作用。尽管如此,仍有一些项目的持有期限更长,为10年,投资者可以继续持有,继续获得现金流和税收优惠。
那么租来的房子呢?我最近卖掉了三层公寓,相对于它的价格来说,现金流非常强劲,我之所以出售它,主要是因为它的位置,以及我在管理物业和租户方面面临的挑战。当一处房产开始拖累你的生意时,你就把它放在砧板上,然后去寻找更好的、增长更快、更容易管理的房产。我有一些小型的住宅物业,在德州中部销售得很好,但目前真的没有理由出售它们,我的股本增加,我的净资产收益率就减少,权益/现金流量= ROE。这是一个问题,因为我想要我的资本有一个高的ROE,随着时间的推移,ROE下降,但是,对于我想持有的房产,我只需进行现金再融资(前提是取出的现金足以购买另一项资产或投资于我们的一个银团),我的资本回报率问题就得到了解决。
随着时间的推移,当你的投资组合资产能够增加你的投资组合时,这是一件好事,巨额资产应尽可能长期持有,只要它们易于管理,而且位置不断改善,就没有理由这样做。长期买入和持有的投资者很清楚这一点,但有时这是一个艰难的决定,生活环境也是一个因素,但和往常一样,房地产投资是非常个人化的事业,所以你选择的策略也应该考虑到你的计划和目标。
如需转载请添加客服(微信号:meifang8kefu)咨询
www.meifang8.com快速通道
最新资讯
- 犯罪率低 橙县成加州人首选居住地2024/04/25
- 盘点:全美十大最佳城市公园2024/04/25
- 最新研究报告:在加州买一套50万美元的房容易吗?2024/04/25
- 想在美国过舒适“单身生活”,各州年薪需要多少?加州只排第三!2024/04/25
- 除了房贷,保费飙、房屋维护费涨…美国买房人陷入两难!2024/04/25
- 美国TOP100高性价比大学推荐!学费4万美金以下!申请到就是赚到!2024/04/19
- 房利美推出新的MBS计划,以促进经济适用房贷款 明年COLA调升3% 社安金将增加这个数……2024/04/19
- 调查:本周是卖房最佳时机点2024/04/19