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我最近在纽约参加了一个大口袋论坛会员的聚会，这篇文章的灵感来自这次活动中的一次讨论。首先，我要感谢达伦·萨格尔组织了这次活动，布兰登出席了这次活动，并有机会与许多大口袋论坛的同事见面，现在让我们回到文章中。讨论开始时，一位大口袋论坛的同事问我:“你在Ankit投资了什么？”我说过，税收留置权房产是我2014年的首选投资类别，这位精明的大口袋论坛成员接着说:“你怎么能在新泽西州的税收留置权房产上赚钱，因为每个人都把留置权压低到0%，或者支付留置权面值的溢价？”我向他解释了我投资模式的基本原理，然后我就离开了，在回新泽西的巴士上，我认为这是一个很好的问题，而且我认为有必要写一篇文章来阐述购买零税留置权房产背后的投资理念和模式。

1、为什么购买零税留置权房产

大型投资者，即私人股本集团、家族理财室、对冲基金等，已经发现了税收留置权房产，并在某些城镇将留置权房产的需求推高至供不应求的水平。这些投资者愿意接受零利率的初始投资，以获得权利，并获得18%的利息，针对所有未来的税收支付的留置权房产。除了在随后的税收上产生更高的回报外，即使利率被提高到0%，投资者也会得到2 - 6%的罚款。这种税收留置权房产投资方法建立在平均留置权至少在2年内不会被赎回的商业模型假设之上。

2、案例研究

当我在2011年开始投资留置权房产时，我参加了我的第一次税收留置权房产拍卖，我注意到主要的税收留置权投资者以0%的价格购买留置权房产，甚至比留置权房产的面值支付溢价。我离开了，想弄明白为什么会有人想要以0%的价格购买税收留置权房产，我开始研究资产类别，并意识到投资于税收留置权房产的一个关键方面是在购买初始留置权房产后继续支付后续税款。一旦税收留置权房产投资者拥有初始留置权，那么投资者就有权利支付后续税款。支付能力对于税收留置权房产投资者来说很重要，因为它增加了18%的投资金额，并保持了留置权房产的第一优先地位，因此，在子公司的帮助下，0%的初始留置权购买可以成为两位数的回报投资。

3、数字不会说谎

投资模式以零利率购买留置权房产，并支付后续税款，在36个月的投资期限内获得10%以上的回报，该模式的前提是，即使以0%的价格购买留置权房产，也能通过支付后续税款获得有吸引力的回报。

上面的图表显示，即使是在拍卖会上以0%的价格购买的税收留置权房产，在三年的投资期内也会带来14%的总回报。这种投资模式的前提是在首次拍卖后每年支付2000美元，该模式仅在以下三个假设成立的情况下有效：税收留置权人继续缴纳后续税款；留置权房产在第三年到期前未被赎回；业主未按季度缴纳后续税款。

让我们看看这种投资模式的回报和风险，如下图表所示：

4、风险

我在上一篇文章中提到的与投资税收留置权资产类别相关的所有风险仍然适用，但在这种特定的投资模式中出现了一种新的风险，即零收益陷阱，我喜欢称之为零收益陷阱，它是一种你以零利率购买的税收留置权证书，在这种证书中，业主一直在支付后续的税款，而没有赎回最初的留置权房产。当这种情况发生时，税收留置权房产持有人被卡在原始资本投资的零利率中，有利的一面是，留置权房产投资者的原始本金不存在资本损失风险，特别是当持有人减轻了与留置权房产投资相关的其他系统性风险时。然而，税收留置权房产持有人陷入了一种零利率的投资中，他们可以做两件事之一：他们可以等着收回资本，或者将留置权房产折价出售给另一个投资者。

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