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最近，我们在德克萨斯州圣安东尼奥(San Antonio)交易了一座拥有192个单元的公寓楼。这是我们迄今为止最大的一笔交易，很多人问我，我们是如何获得这么大的一笔交易的。在回答这个问题之前，我必须澄清一个关于此类交易规模有多大的问题。

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我过去认为大公寓是超级富豪的财产。我是说，还有谁能买得起价值数百万美元的公寓呢？事实上，大的交易通常是由一群投资者购买的，通常是所谓的银团投资。用最简单的术语来说，联合就是汇集资源以获得资产的方式。尽管买192套房子似乎有点吓人，但事实是，当你把包括金钱、时间、知识和人际关系在内的资源集中在一起时，它很容易变成一种更实际的投资。

我们设立有限责任公司的方式是，有限责任公司将角色和责任划分为普通合伙人和有限合伙人。一般合伙人管理物业的所有方面，包括收购、融资、聘用和管理供应商，以及监督运营业绩。有限合伙人被动地进行投资，并从现金流和流动性事件(如再融资或出售)中获得利润。这意味着，如果你喜欢投资多户住宅的想法，但讨厌与租户打交道，你现在可以通过这些私人服务进行投资，获得拥有公寓的所有好处，而不会有任何麻烦。

现在我们已经确定了这些交易是如何达成的，让我们来谈谈我们是如何实现的。

1、与别人合作

我们与志趣相投的投资者建立了一种关系，他们恰巧专注于得克萨斯州圣安东尼奥的房产机会。我喜欢整个德州市场，圣安东尼奥也不例外，那里人口增长快速，就业增长强劲，气候温暖，而且没有州税。在一年的大部分时间里，我们与其他投资者保持联系，当他们接近达成一项合同交易时，我提出与他们合作，协助他们进行尽职调查、营销和融资。

房地产投资者的一个常识是，我们总是在寻找交易和资本。一旦你拥有了其中之一，找到另一个的紧迫性就变得无比巨大。这里也是一样，我的合伙人达成了协议，但需要拿出600万美元来完成交易，当他们决定接受我的提议时，就该开始工作了。

在这篇文章的其余部分，我将分享一些技巧，以及我在与潜在投资者谈论这笔交易时所面临的挑战。

2、了解市场，了解交易

我把大部分时间都花在芝加哥和辛辛那提的市场，但对圣安东尼奥强大的经济形式也很熟悉。然而，我需要更好地了解子市场、数据和这个具体的交易。

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由于我是在合同签订后才开始做这笔交易的，所以我对自己的假设提出了很多问题，并通过自己的市场调查验证了这些信息。我特别想确认承保是保守的，所以我核实了翻修过的比较公寓的租金，以及新设施带来的额外收入预测。一旦熟悉了承销和预测，我就准备开始与投资者谈话。

3、做你自己，保持开放和诚实

在与潜在投资者交谈时，重要的是要展现机会，而不是出卖别人。最终，我们希望通过简单地为投资者提供投资机会来帮助他们实现财务目标。当然，筹集必要的资金(在这种情况下超过600万美元)是有紧迫感的，但你绝对不想显得绝望。

我收到了很多关于合伙人、物业和项目的问题。我尽可能开诚布公地回答了所有的问题。我没有即兴发挥，我也没有编造事实，如果我说错了话，我一定要纠正自己。再说一次，这不是一个你只专注于结束的销售说辞。

我要告诉每个人，是什么让我对这笔交易感到兴奋，是什么让我担心，以及我们如何降低这些风险。我也投资了这笔交易，和其他普通合伙人一起，所以投资者喜欢我们参与其中。

4、跟进并理解异议

在各种投资者的谈话中，许多人都很清楚自己的兴趣水平。然而，一些投资者对此持观望态度。不管他们站在哪里，我都尽可能多地通过电子邮件、电话、市场演示、网络研讨会和面对面的会议来分享信息。我用这段时间来展示信息和回答问题。我的目标不一定是让别人投资这笔交易，而是让他们对我的见解感到认同，对更大的交易感到有信心，对学习更有兴趣。我分享信息，直到有人告诉我他们不感兴趣，甚至我问他们是否愿意继续接收信息为止。

那些犹豫的人表示，他们不熟悉市场和GPs的经验水平。我分享了关于市场的多个报告和数据，并解释了为什么市场是一个很好的选择，但根据我的经验，这很难改变。虽然该团队控制了超过1000个房地产单元，但GPs还没有经过一个完整的周期，包括配置。然而，我们的经纪人、贷款人、物业管理人员和导师补充了我们的经验。事实上，我们导师的合伙人，仅在2017年就获得了超过1.5亿美元的房地产，亲自担保了这笔交易的贷款。

虽然这让大多数人放心了，但一些人仍对当前多户型家庭的周期表示担忧，而另一些人则有不同的投资标准。这是来自潜在投资者的好消息，他们并没有试图出售这笔交易，只是想了解他们的担忧。理解反对意见提供了澄清和提供额外信息的机会，使投资者能够做出明智的决定。同样，这不是关于销售，而是提供投资机会来帮助人们实现他们的个人和财务目标。

5、那么我是如何接近192个单位的公寓楼呢？

我和其他人合作，我们一起为这笔交易筹集资金。这并不是你所期待的惊天动地的创新。事实上，当你把它分解的时候，它很简单，但绝对不容易。

我的第一笔大买卖的确是一次学习的经历，虽然我经常与经验丰富的辛迪加人员交谈，他们提供了指导和提示，但没有什么比实际操作更能让你做好准备。最后，我们筹集了所需的资金，并准备将这个公寓综合体改造成一个伟大的居住社区，为我们的投资者提供现金流资产。

我们成交的那天是一个重要的日子，但它也标志着为所有信任我们的投资者所做的真正工作的开始。我们已经在着手重塑酒店品牌，推出一个新网站，并与居民一起举办我们的第一次社区活动，这样他们就可以了解新员工。我们很高兴交付这个项目，并迫不及待地开始下一个项目。

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