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你可能想要开展房地产联合投资，但不确定从哪里开始，别担心，其实并没有你想的那么吓人。联合投资通常需要3.5万至10万美元的最低资金，这可能会让人望而生畏，但如果做得对，这是最好的投资策略之一，并为你提供巨大的被动收入。这里有一些建议可以帮助你，虽然这些提示主要针对公寓联合投资，但同样的概念也适用于其他类型的房地产联合投资。

1、投资标准

在开始寻找交易之前，您需要了解自己的投资目标，比如期望的年回报率、投资期限和风险承受能力。你是否在寻找回报高、风险高的投资，例如基础开发项目或增值项目？或者你更喜欢风险较小、回报率较低但多年稳定的投资？虽然高回报明显更好，但这类房地产投资通常风险更大。要了解更多关于不同投资类型、时间长度和回报的信息，请阅读这篇文章：《适合新手投资的多户住宅房地产，以及为什么它是一种明智的投资选择》。

2、找到合适的房地产企业联合组织

房地产企业联合组织是将房地产投资组织在一起的活跃投资者，你可以通过当地聚会、大口袋社区网站、别人的推荐、房地产播客找到他们。最好是一个有历史记录的企业联合组织，但不要让它成为你唯一的标准，许多企业联合组织是在上次经济衰退后成立的，这意味着它们可能还没有经历过市场低迷期，因此，你应该始终信任，但要核实你投资的联合组织，在下一节中，我将向您展示如何验证它们的优劣。相反，没有历史记录的企业联合组织并不一定会破坏交易，即使是最优秀的房地产投资者也必须从某处开始，与其放弃一笔潜在的好交易，不如问问是否有经验丰富的合作伙伴参与其中，如果答案是肯定的，那么这是一个好迹象。

那么，您如何知道房地产企业联合组织是否适合您呢？不同的房地产企业联合组织有不同的投资策略，所以要确保这个人的策略能够符合你的投资目标和标准，你也想和你觉得合作愉快的人一起工作，你的直觉也很重要。如果你喜欢房地产企业联合组织的策略和个性，那就请那个人把你列入分配名单中，当有潜在的交易时，你就会开始收到电子邮件，这就是乐趣开始的时候。

3、你怎么知道一笔交易是否划算？

你不需要完全包销这笔交易，但这里有一些数字或指标，你绝对应该注意。

（1）投资回报期

首先要看的是回报和投资期限，我们在前面的“投资标准”一节中讨论过，如果您喜欢所看到的内容，那么按照下面的步骤仔细检查房地产企业联合组织的工作。即使您信任他们，验证承销也是一个很好的实践方式，既然你在一笔交易中投入了3.5万美元或更多的钱，你应该自己做一些尽职调查。

（2）价格上限率

这可以说是分析中最重要的变量，也是最难确定的变量之一，特别是当你在一个样本量很小的市场中操作时。这个变量是如此重要，因为上限率的一个小的差异就可以改变你的销售价格和回报价格。经验法则是，出售的上限率绝对需要大于你的市场上限率，例如，如果你以5%的上限购买房产，不要假设你将来会以相同的上限出售，你要假设经济在五年后会变得更糟，一个好的估计是每年5个基点，也就是5年后的5.25%。要注意的是，如果你正在购买一处陷入困境的房产，那么入市上限可能比市场上限还要低，这意味着你的配置上限率可能比你的进入上限率高1% 。您可以通过LoopNet、世邦魏理仕(CBRE)、本地经纪商或本地物业经理了解市场行情。www.meifang8.com

（3）每平方英尺租金

租金计算是每平方英尺租金的一个很好的参考，但它不是最准确的，试着在Apartments.com上找类似的房子，看看每平方英尺的租金是否相似。你基本上是在检查你是否认为这些单位能够以市场利率租赁，联合体用于承销。

（4）费用比率

检查每个单独费用的年度成本会花费更多的时间，并且对于练习来说没有必要这样做，相反，您希望通过将费用与有效总收入(EGI)进行比较来快速检查费用，请注意，费用比率不包括资本改善和支出。费用比率因城市和建筑类型而异，新建筑的费用比率更低，因为设备需要更少的维护，一个昂贵的市场也会有较低的费用比率，因为EGI要高得多。一般来说，新建筑的费用比率应该在40%左右，老建筑的费用比率应该在50%左右，如果你不确定，向当地的经纪人或物业经理咨询。

（5）租金和费用增长率

你可以假设租金和费用的年增长率约为2%，这与通货膨胀率相似，如果该交易的租金预期增长率更高，那么你应该通过参考该市的历史数据来再次核实。

（6）压力测试分析

如果您没有在房地产企业联合组织的投资总结包中看到压力测试分析，那么您应该询问它，最重要的是寻找现金流，你想知道是否有足够的现金流来支付费用，还有债务偿还、下降的租金、更高的空置率等方面。

（7）风险分区

分析每笔交易风险的一种方法是划分内部收益率，要划分内部收益率，需要使用excel中的现值(PV)函数将净经营现金流和净销售价格正常化，然后你可以通过简单地将每年的现金流相加并除以总PV来划分IRR。例如，购买并持有房产的40%的内部收益率可能来自于净经营现金流，而对于地面开发项目，这一比例可能只有10%。百分比越低，风险越高，因为收益只有在你出售房产时才能实现，注意，如果10%的IRR划分来自净经营现金流，那么90%来自销售，这是一笔高风险的交易，但潜在的回报很高。

4、最终的想法

如果你读完了这篇文章，那么你已经遥遥领先于其他投资者了，这可能在一开始看起来有很多工作要做，但是当你经历越来越多的交易时，你将能够相对快速地完成它。验证这些数字不会花费你超过几个小时的时间，特别是如果你已经熟悉市场的话。花几个小时来确保你不会损失数万美元是值得的，没有任何投资是经济衰退的铁证，但通过明智地选择，你可以大大降低风险。

你对交易有不同的看法吗？当你考虑房地产企业联合组织的交易时，你评估的主要事情是什么？请在下面发表你的评论。

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