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美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

我经常听到这个问题，有些人手里有一大笔钱，他们在考虑是给自己买套房子，还是买套投资性房产(或者买两套，取决于你住在哪里和买什么样的房产)。我通常认为给自己买房子绝对不是一项好的投资方式，如果我给自己买房子，我认为它是负债而不是资产，然而，如果你还没有决定，我愿意再多探索一下这个问题。我并不是说给自己买房子永远都不是一项好的投资，如果你在正确的时间、正确的市场、正确的购买房产，你可能会从中获利，然而，我要说的是，对于大多数人来说，这并不是最终的结果。

1、为什么买房不像你想的那么赚钱

大多数人看到他们在第一年买了房子，然后房子在y年增值了x，他们赚了一笔钱，让我们来看看这个情况。

• 费用——当你拥有自己的房子并住在里面的时候，你有没有真正算过你在房子上花了多少钱？你的费用包括抵押贷款利息、交易费用、维修、改善、房产税和保险，根据联邦住房企业监督办公室的数据显示，一套2007年购买的价值29万美元的房子在过去30年里总计花费了78.3万美元。我承认，他们用来计算的一些数字对我来说似乎相当高，特别是他们的装修和维修费用，加上当时的利率也有点高，所以为了让我对这处房产的费用感觉好一点，我打算把它降到60万美元的费用，只是为了让自己感觉好一点。无论如何，这个物业的费用是原来购买价格的两倍多，只是在费用方面就这么贵，因此，从理论上讲，要从出售这栋房子中获利，你必须以超过60万美元的价格出售它。
• 升值——房子并不像你想的那么好，不要误解我的意思，由于通货膨胀，这种情况确实会发生(我稍后会讲到)，但是实际的升值并不总是看起来的那样，升值往往只跟得上通货膨胀，所以这对你没什么帮助，而且，不管人们怎么想，我们最近经历的这次房地产崩盘远非我们所见过的唯一一次崩盘，不仅整个行业都出现了崩盘(或许没有最近这一次那么严重，但还是崩盘了)，还出现了几次针对市场的崩盘情况。还记得1986年达拉斯石油繁荣破灭的时候吗？我们甚至不需要谈论底特律，你还记得那些让相关市场破产的行业崩溃吗？话虽如此，我完全相信，如果你可以安然度过任何难关(房地产、股票等)，你就会看到房价上涨，然后你就能有所作为，但如果时机不对呢？如果你年迈的父母生病了，你不得不搬到离他们更近的地方，但你有自己的房子，所以现在需要出售，对市场来说，这是一个可怕的时刻，你该怎么办？你不能叫你父母等一下，你或许可以把房子租出去，但如果你像我一样，花了太多钱买了第一套房子，结果却出人意料地采取了行动，你就会把房子租出去，但每个月都要赔钱，等待市场复苏。你不可能把每件事都安排到对你有利的时间，先撇开时间不谈，升值和费用之间的关系如何呢？联邦住房企业监督办公室继续对与拥有住房相关的数据进行了研究，并决定将拥有住房的总成本与升值成本进行对比，他们举了一个1977年花5万美元买的房子的例子，2007年，同样的房子现在价值290500美元。在30年的生命中，这所房子的花费(同样包括上面提到的所有方面，但不考虑通货膨胀因素)是394,000美元。这包括了融资成本，如果你在融资，那么让我们再看看你是否支付了所有的现金和一直以来支付房产的费用，现在你的开支是34万4千美元(基本上就是少了本金和利息)，所以，即使有这么多升值的现象，你的房产价值仍然是负的，要么是103500美元，要么是53500美元，这取决于你是否在融资，我敢打赌你没有预料到，那么通货膨胀呢？
• 通货膨胀——在这个问题上，通货膨胀既是你的朋友，也是你的敌人，购买任何形式的房地产都有一个好处，那就是它是为数不多的对冲通胀的工具之一。如果通货膨胀发生，房价就会上涨，但与此同时，如果你的房子升值了，那么你想买的其他房子也会升值，因此，即使你卖得很好，你也会不可避免地需要一个地方居住和购买一个新的房产，你将不得不支付膨胀的价格，这可能会带走你赚到的任何利润。

2、买房的风险

我承认我将要提到的事情是非常依赖于买家的，有些是风险，有些是诱惑，诱惑取决于个人，不是每个人都会被诱惑，有些人在拥有自己房子的时候会很聪明，不会做出任何鲁莽(或昂贵)的决定，然而，拥有一所房子会开启许多危险的道路。

• 再融资——不要被诱惑，这很容易，当你有股本，你可以进行再融资。现在，如果你是一个聪明的投资者，你用买股票的钱买更多的房产，我支持你这么做，然而，大多数人会想获得假期，或者投资其他一些大的开销项目，那么你实际上是在为未来30年的假期支付利息，无论你做什么，都不要做。
• 在市场旺季时买入——这太蠢了，如果你要给自己买房子，至少要获得好价钱，在市场旺季时购买房产将会花费你一大笔钱。
• 失去你的房子——如果你正在为你的房子融资，20年后你可能会失去工作，生活会变得疯狂，你可以把房子抵押给银行。如果你这样做了，你只是失去了20年的房子的付款，这比你租了20年房子还糟。
• 相信你的房子能够支持你的退休生活——人们变得过于相信他们的房产会成为他们的退休收入，你可以再想想，回到时间的问题上，首先，把费用考虑在内，你到底赚了多少钱？当然，这还不足以支持完全的退休生活。www.meifang8.com
  

关于拥有自己房子的坏处，总结一下，由于利息支付和购买费用，在第7年(有时是第5年)之前，买房子几乎是不值得的，这种计算方法似乎并不支持盈利能力。拜托，你真的打算在同一栋房子里住30年吗？也许是15年，如果你有15年的抵押贷款，我可以理解，但我几乎想不出我认识的任何人在同一个地方呆了30年。

3、投资房地产

我永远不会说，购买投资性房产总会让你避免财务上的麻烦，然而，投资性房产确实大大降低了拥有房产的风险，你可以看看以下这些因素：

• 费用——你猜怎么着，你的房客会支付大部分的费用，如果不是全部的话(如果你安排得当的话)。
• 升值——如果这件事能发生，那就太好了，首先，它增值多少没有那么重要，因为你没有费用从你的利润中扣除，因为你的租户承担了这些费用，但是，你仍然赚了钱，所以你仍然有可能获利。
• 通货膨胀——通货膨胀率越高，你的投资价值就越高。
• 再融资——如果你把钱花错了，还是有风险的，但是如果你用了你所有的资产去买更多的房产，你就万无一失了。
• 在市场旺季时买入——不要这么做，这还是愚蠢的做法。
• 失去你的房子——如果你在这个过程中获得了现金流，谁在乎呢，你仍然能够获利。
• 相信你的房子能够支持你的退休生活——每月的现金流是养老的最佳保障，有足够的被动收入渠道，你比大多数人获得收入的方式更安全。

当然，我说的所有这些事情就像它们发生在同一栋房产中一样，可是通常不是这样的，但这些都是有可能发生的，如果你买对了房产、管理好了、保持聪明，你几乎可以降低拥有房子的所有风险，并且还能赚点小钱。

4、美国梦

我完全理解，拥有自己的房子是很多人从小的梦想，我是最不想把别人的梦想从自己身上扯走的人，如果你一直想拥有自己的房子，这样你会更快乐，我建议你为自己买房子。生活并不总是关于数字和物流，如果你一生都在做正确的事情，你不一定会幸福，最终，你应该做让自己快乐的事情，即使这意味着你要为自己买最贵的荒谬的房子。但是，如果你因为有多余的钱可以花而想要明智地选择购买房产，或者你刚刚毕业，准备选择一条路，或者其他什么原因，无论如何，你都要仔细考虑。在这一点上，我同意清崎罗伯特的看法，他说要购买足够的资产来为购买负债提供资金，换句话说，买足够的投资性房产来支持你买自己的房子。如果你不认为自己的房子是一种投资，而是一种玩具，那么你并没有把你所有的东西都投入进去，并希望它能发挥作用，如果你用可有可无的资金购买房产，如果你失去了它们，你就没事了，但是如果你盈利了，那你就等于胜利了。

如果你还想买自己的房子，我是不会阻止你的，我不相信这是一项好的投资(除了一些真正合适的房产之外)，我知道我还远远不是一个坚定的人，因为谁也不知道明天和今天我会在哪里，但也许你很坚定，知道如何正确的购买房产，你可以从中获利。如果你打算在投资前为自己买一套房子，那么请在评论区说出你的想法。

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