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我真的希望我没有告诉你有这样的事情，那就是拥有非常好的租赁房产，因为这可能意味着我们没有亲身经历，但是，我知道肯定会有非常好的租赁房产的。我现在就有一个，但它看起来并不漂亮，说它好，不只是因为房产本身，还有环境。

1、我找不到租房的人

你相信吗，起初，我有点质疑我的物业经理，但我一直与他共事，我知道他不是问题所在，问题是房子太漂亮了，这栋房产比较新(2007年)，就租金而言，它的面积很大(2100平方英尺)，有4间卧室和3间浴室，而且它位于亚特兰大南部的一个令人惊叹的位置上。它的位置很好，因为它离主要的高速公路只有一英里远，离许多主要的商业商店和餐馆也只有半英里的路程，但是如果你站在前门外面，你永远都不会知道那些商店在哪里，因为这是一个非常安静、树木繁茂、可爱的小社区，我想说它主要属于中上阶层的人居住。在我看来，这并不是完全的中上层阶级的房子，但也离中上层阶级不远了，所有这些关于地点的信息都让我在看的时候充满了兴奋之情。当时亚特兰大地区开始升值，我知道房产市场本身会有很大的升值空间，如果说有哪一处房产有很大的增值空间，那就是这一处了。最重要的是，每月的现金流是惊人的，我花了94500美元买下了这所房子，以1300美元/月的价格租了出去，税收和保险都很低，而且它经过了全面的修复，状况非常好，所以我怀疑短期内不会有什么重大的维修费用，所以现金流很好，这处房产有很大的升值潜力，但是它却存在着很多的租赁问题。

2、房客不付房租

刚开始，我买房子的时候住在那里的租客就停止付款了，最后被赶了出来，我以为这是侥幸，后来物业经理(他和现在的房主是不同的经理)安排了第二批房客(比如4-5个月后，这本身就已经给我带来了压力)，我非常兴奋，因为他们甚至提前付了一个月的房租，一切看起来都很好。当然，他们也不再付钱了，这是第一批房客的重复问题，因为这是一个我以前从未用过的物业经理，所以我完全相信这个经理，很可怕。他显然无法对租户进行筛选，我确信他给了他们太多的余地，让他们能够延迟付款，并试图弥补错过的付款。这部分筛选工作本应该就不会出错的，结果因为我的信任，酿成了不好的结果，所以，在第二批房客还没搬出房子之前，我就解雇了那个物业经理，把房子重新分配给我通常合作的物业经理。我知道他可以解决这个问题，因为他过去一直都很出色，在我的其他房产上也做得很好，我很高兴他能接管这处房产，这样它就能充分发挥本身的潜力。

3、找不到租户

那是从去年九月开始的，现在是四月(这不是愚人节玩笑)，房子里仍然没有房客。刚开始我知道总会有一些滞后的时间，似乎是这样的情况，一旦一个房产在市场上真正吸引人们看它，从那些人那里，我们需要挑选出好的房客，所以会有一段滞后时间。这个滞后时间让我们进入了假日季节，如果你曾经拥有过租赁物业，你就知道假日季节是找租客的可怕时间，我的意思是，谁会在圣诞节寻找新的居住地呢？没有多少人的，于是就有了租房假期。当我们开始走出假期时，我兴奋地想到是人们时候租房子了，可是我却什么也没收到，所以我开始主动询问，期间只有几个电话打来，但仅此而已。我很困惑为什么会这样，除了我以前住的房子(现在我把它租出去了)，这是我拥有的最好的出租房产了，到底是怎么回事？我又给了它一两个星期，然后又问了一遍我的潜在客户。

我收到了两份申请，一位女士看起来不错，但当开始要求文件推进时，她却不接电话了，我总是认为事情的结局和开始是一样的，所以我完全反对这个女人搬进来，即使她在一周后突然来电话，我也不同意，因为我并不知道她发生了什么事。另一份申请是针对第8区租户的，通常情况下我是可以接受的，但很明显，这份申请有六个不到一岁的孩子，年龄很小，背景也不太好，所以我就放弃了这个租户。现在是三月，在此期间，我曾与我的项目经理断断续续地谈过，但在这一点上，我们最终不得不坐下来，认真思考这个问题。澄清一下，我以前认为我的项目经理是很好的人，我从来没有想过，他没有在合适的地方找租户，没有做广告，或做一些诸如此类的事情，他对我的其他房产都做出了惊人的贡献，所以我毫不怀疑他对这处房产会有什么不同之处。

我的项目经理特别告诉我说：“这里出现了一个问题是，住在这个地区和附近社区的每个人都是业主，而不是租房者。”我总是鼓励人们在有业主居住者的社区购买租赁房产(这有助于提高租户的质量、增值潜力和普遍的居住享受程度)，但我选择的房子太完美了，太棒了，导致很难有人会选择我的房产，所以我们说要更加努力地在租赁网站上做广告，让租客有购买的房产选择，而且，这能帮助他们更接近业主、居住者的需求群体。在这个时候，我甚至让我的项目经理做了一些比较，然后决定这处房产可以卖多少钱，可是，对手们似乎并不看好我的房产，这让我不知所措。

颇具讽刺意味的是，就在我的项目经理把房子挂牌出售的几周后，他收到了一份13万美元的现金收购要约，这是我最初设定的最低售价，因为我以9.45万美元的价格买下了它，需要在扣除所有融资成本、利息和大量空缺租赁之后才能盈利。我同意了这个提议，并签了字，就在我们说话的时候，房产已经有了契约。我再想，对这处房产是否会因为竞争对手的不支持而感到犹豫，但我有什么资格去拒绝一笔现金交易呢。该房产仍然在出租网站上列出，让我们看看以后会发生什么事情，如果有人租的话那应该是好事，可是到目前为止，还是没有租客去租。

4、建议

我是购买高质量房产的最大支持者，虽然我一直都知道购买真正高档的房产是没有意义的，因为它们的成本超过了你能获得的收入，但我不知道哪一行的房产真的“太好”了，不适合出租。基于这次经历，我想给大家留下一些建议。

• 我和很多人交谈过，他们不明白为什么自己不想在任何一个特定市场的A级社区购买房产。有一些A级社区是可以选择的，但更多的情况下，这些地区是明显更昂贵的地区，那里有最好的学区，以及中上阶层的环境，这意味着，大多数人更有可能成为房主，至少在对投资者有利的房价与租金比率的市场中，他们很可能是房屋所有者。如果尼斯地区有更多的租房者，这可能表明，无论如何，房价与租金的比率对投资者来说并不有利。这就是为什么在现金流方面，B级社区比A级社区真正的好房产更有利可图。如果你只是因为长相、吹嘘的资本和升值的潜力而想买一套A级房产，那好吧，但至少你得承认这才是你的目的，而不是为了现金流投资。
• 作为你在选择租赁物业时做尽职调查的一部分，至少给当地的几位房产专家打个电话，问问他们对那个社区的意见，特别是房产租赁的问题，问问他们在那里租房的便利程度和租客的典型素质。例如，如果有人想在我住的小区附近买一套出租房，他们会打电话给我的项目经理，我的项目经理会很容易地告诉他们，他租出去的时间很糟糕，这应该会让潜在投资者感到沮丧。结果是，如果我在买这处房产之前和他谈过，他说他会提醒我注意那个地区，因为很难找到租房的人。
• 永远不要为了升值而购买房产。我并没有抱着这样的想法去买这栋房产，因为它的现金流本来就很可观，但我对它的升值抱有很高的期望，因为亚特兰大地区的房价涨得很快，而且对市场的预测也很准确。亚特兰大的房价的确上涨了，但不管出于什么原因，这所房子周围的房价只比我当初买它时涨了6000美元左右。
• 不要仅仅因为房价便宜就购买，虽然有些房产看起来很漂亮，但并不意味着投资会成功。10%的上限税率和20%的现金对现金回报率，这两项本应实现的目标显然没有实现，毫无疑问，我买这所房子亏了钱。
• 即使你做了大量的尽职调查，你也永远无法解释投资房地产可能遇到的每一个潜在问题。正因为如此，我建议你在估算房产回报时，要始终保持良好的利润率。对你的报价要保守，留有误差的空间，不要购买那些不能提供这些利润的房产。另一方面，因为无论你多么努力都无法解释每一个问题，所以不要试图成为一个完美主义者。无论你做的多么彻底，无论你做了多少研究，你永远不可能100%预测将会发生什么，沉重的工作压力只会让你筋疲力尽，不会让你做出更好的购买决定。所以要在做彻底的、准确的尽职调查和成为完美主义者之间找到一条细微的界线，介于两者之间是最好的选择。

还有其他有经验的投资者曾在他们从未预料到的地产上发生过意外吗？可以跟我们一起讨论。

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