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美国总统大选对房地产的政策影响
发布时间:2020/11/26 文章来源:网络
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导读:最近房价暴涨,原因是库存短缺,于是独栋住宅开建按数量创下了07年以来的最大记录,反而,旧金山纽约等一众大都市房租下跌至30%。美国人口
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最近房价暴涨,原因是库存短缺,于是独栋住宅开建按数量创下了07年以来的最大记录,反而,旧金山纽约等一众大都市房租下跌至30%。

美国人口普查局的报告显示,尽管9月住宅整体增速,受到多单元房开工下滑的拖累(September single-family housing starts reached highest level since 2007,multifamily starts fells 16.4%),但独栋房开工数量飙升。9月份私人所有房屋开工年率相较于与一年前同比增长了11.1%,为141.5万套。房地美首席经济学家说,9月份独栋房开工率为110.8万套,较8月份提高了8.5%,创下2007年以来的最高水平。相比之下多单元房开工数量下降了16.4%,是2013年以来最大单月降幅。

抵押贷款银行家协会高级副总裁首席经济学家乔尔 · 坎指出,独栋房的贷款发行量较上年同期增长了24.3%,他认为未来几个月建筑商的步伐将进一步加快,这对有意购买新房的家庭来说是个好消息。他预计独栋房和多单元房之间的差距将继续下去。低利率,待售二手房供应紧张,以及一些都市区在郊区购房的趋势都导致了对新独栋住宅的强劲需求。Zillow的经济学家说,持续的需求对建筑商来说是很大的信号。

但建筑商所面临的长期监管和供应方的约束,迫使他们在进行的项目中要更具选择性。这样火热的开工量,对于今后几年希望购房的朋友来说应该是利好的。供应上去了,价格也会比较平稳,或者至少不用抢着买。但也会担心,当下的需求非常强,建筑商一拥而上,等到这批房子上市的时候,需求哈辉是一样的吗?就像指前几年多单元房火热建设,而目前公寓市场遇冷一般。

 

相信居住住在旧金山纽约等大都市圈的朋友,今年以来已经深切地感受到了当地公寓价格的下跌。由于疫情的影响,许多租房者都在寻找工作机会和更经济的住房,不那么拥挤的社区成为了更理想的选择。旧金山湾区曼哈顿波士顿西雅图和华盛顿特区等城市中心的租金价格都同比大跌。纽约和其他东北部城市在疫情早起受到了严重影响,导致许多居民寻求离开拥挤的城中心。

今年9月曼哈顿Studio公寓的租金中位价为2495美金,同比下降了15.4%。一居室的租金为3400美金,比去年下降了11.7%。在西海岸旧金山湾区的科技从业者都有机会远程工作,从而降低了在工作地点附近居住的需求,这为他们提供了空间可以在更实惠的地区寻找租房。在所有的三种单元类型中,旧金山的租金跌幅最大。

我们知道以川普为代表的共和党倾向于限制联邦政府在经济中的作用维持市场的自由,而已拜登为代表的民主党则强调政府应该在经济中发挥作用维持社会的公正。在这样的脉络下,川普或拜登当选美国总统后,双方都会提出怎样的房地产相关政策,会产生什么样的影响。

川普方面提出希望在接下来的几年内能够让房地美和房利美私有化,通常贷款买房很有可能都要依靠他们,当我们给银行贷款之后,银行会把贷款再卖给两房,这两家公司会再把这些贷款分包卖给投资者,两家公司一起承担了全美50%的抵押贷款。2008年次贷危机时,两个公司站在了受灾第一线面临破产,最后政府帮了一把两家公司,成为了政府赞助企业渡过了危机。这些年两家企业重返私有化的传言一直没有断过,而川普政府今年明确的支持两房专心私有化,这对市场可能会有什么样的影响呢?我们先来看看两房的历史角色。

房利美创立于1938年,是罗斯福新政的一部分,目的就是帮助大家更容易贷款。当银行把贷款买给房利美之后,银行本身其实就可以放更多的贷款,自身的风险小了很多,间接使得更多人可以贷到款。

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房地美创立于1970年,目标和房利美类似,都是倾向于一些更小的借贷方。所以两房其实承担了维持住房和负担性的责任,因此民主党批评两房私有化会影响按揭贷款的可负担性,可能会使得贷款的利率和门槛变高,这种批评并不是没有依据的。就像今年疫情后,两房就宣布其所承担的贷款都可以申请还款宽限。对公司运营而言,这明显不是一个利润导向的行为。所以当两房私有化之后,政府对其的社会责任约束力还能有多少,是值得考虑的。当然共和党称,利率的任何增加都会是最小化的,但其实好像也没有否认这个问题本身。

如果说川普的两房私有化可能对于买自住房的朋友不太友好,那拜登的一个提议,可能就是对房地产投资这不太友好了。拜登方面希望限制1031交换,1031交换是一种延税规定,当房产持有者在迈出投资房后,获利是需要缴纳资产得税的。

通过1031交换,可以选择将卖出房子的本金和利润再次投资,购买等价于或高于本地的房产,这样的话,之前的利润就不会被课税,直到最后卖出房产不再投资。这个政策在2017年税改之后,不再适用于艺术品等其他类型的资产,目前只适用于房地产,身为地产大亨的川普,自己也是这个政策的受益者。他在2005年卖出曼哈顿上西区的一个项目后,获利10亿美元,利用1031交换,他得以将次获利延税。

1031交换的废除,是房地产投资者不乐见的。这意味着每卖出一个房产获利希望在投资时,每次都需要交税,客观上会限制投资热情,降低市场的交易频度及投资者的盈利能力,从而抑制了房地产市场。

虽然这项提议对投资者不太友好,但拜登对首次买房者还是有些不错的政策。他提出对首次购房者提供上至15,000美元的税收抵免,这个税收抵免将会在购房时就一次性返还,而不是在之后的年份逐年抵免,实务上可以减少购房者在一开始的现金支出。

川普在税改时将贷款利率抵免的上限从100万降到了75万,在全国大部分地区这个政策应该只会影响到有钱人。但在旧金山湾区,洛杉矶,纽约之内的高房价地区,这就真的会影响到普罗大众了,川普当选的话这个政策也会延续。

民主党也不是完全没有好消息给广大房东,2万亿的CARES法案到期后,新的刺激计划一直僵持没有进展。民主党提出的HEROES方案要求政府提供2.2万亿,以进一步支持民生和经济。计划包括了恢复每周600美元的失业补助,帮助租客和房东支付月租,贷款及水电等其他费用。虽然川普希望共和党方案往民主党的方案靠近,但共和党内认为目前的负债情况下,再次2万亿的规模实在是太大,一度坚持只提供5000亿的计划。不过近日双方表示,可能达成一些共识会尽快确定方案。

在拜登的住房方案中,着墨最多的就是住房正义了。这个部分对于房地产投资者来说可能比较喜忧参半,比较忧的部分是保护租客免于驱逐的政策可能会更加深广的展开。大家都知道,加州是一个比较租客友好而房东比较难当的州。类似的一些政策可能会在更多的地方实行。而可能有助于租房的政策有,他将让SECTION 8这个计划有充足的资金以帮助低收入者租房。SECTION 8 是一个住房优惠项目,对于符合条件的低收入者租房,政府给予补助。但现状是很难申请,因为项目资金不足,他承诺将让这个项目有充足的资金。而对于不符合SECTION 8条件的低收入租房者,拜登方面希望能够实行房租地税以降低租客负担。所以如果这些政策能够全速运作,对于租房市场来说会是利好消息。

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