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费城房地产                                  美国买房                            美国房产经纪

如今，似乎每个人都在进入房地产市场，或者渴望着进入这个行业。hgtv的流行让很多人相信，他们可以花一些钱装修一栋老房子，然后转售或出租，赚取丰厚的利润。

但还有一件烦人的小事我们称之为“现实”。想要真正地在房地产投资中做大做强，你需要谨慎地选择你的市场，尤其是几乎所有地方的利润都被高房价、廉价旧房的短缺以及来自众多买家和投资者的激烈竞争所挤压。

Realtor的“讨价还价快乐经济”团队发现，对投资者来说，美国最热门的房地产市场是房屋销售比例最高的城市，通常是在装修后转手或出租。它们往往是中西部和南部价格较为亲民的城市，这些地区拥有更多的老房子、价格较低的房子、强劲的经济和人口增长带来的住房需求。

“这些中型城市大多有强劲的就业增长、较低的房价和更宽松的生活方式吸引着千禧一代，”资深经济学家乔治·拉图在房地产经纪人网站上说。

房地产经纪人网站（realtor.com）的一项分析显示，今年第二季度，房地产投资者购买了所有住房的7.7%，比去年同期略有0.6%的增长。（6月份，约有3.7%的房屋销售出现了翻盘。）总的来说，这是自2013年美国仍在努力摆脱大衰退以来，市场所看到的最多的投机行为。

“回报仍然具有吸引力，”拉图说。据房地产信息公司AttoMeDATA解决方案显示，在2019的第二季度，利润一般为62700美元，不包括他们在固定资产中投入的资金。这通常意味着修理后房屋价值的20%到33%之间的利润。

我们的排名着眼于包括主城区和周边城镇在内的100个最大都市区的投资性住房销售数量。我们将这些购买定义为契约上有公司或非个人名称的购买（投资者通常以公司名称购买财产，这确实排除了一些夫妻投资者）。我们还包括Flips，它被定义为在12个月内出售并转售以盈利的房屋。

一、密苏里州圣路易斯

房屋销售中值：189900美元
投资性房地产销售比例：18.8%

圣路易斯地区有大量需要更新的老房子，价格较低，很多位于该市北部，这使得它成为一个吸引人的目的地。

“20年前，（房地产投资者）都是本地人，”经纪人丹尼斯·诺曼和房东说，“现在，我们有很多来自加州、科罗拉多州的投资者，甚至还有国际投资者。”

诺曼说，在17.5万美元以上的房屋中，装修现象更为普遍，而很多挂牌价在12.5万美元及以下的房屋都变成了租房。

房东倾向于在圣路易斯县北部寻找低端房产，特别是以2014年骚乱闻名的密苏里州弗格森、密苏里州哈泽尔伍德和密苏里州格拉斯哥村。

在这些收入较低的社区，人们可以在20世纪50年代和60年代建造两居室或三居室的房子，起价低至1.5万至2万美元，投资者通常会再投入1.5万至2万美元，以使这些房屋（其中一些已被废弃）符合城市法规。这可能包括更换管道、电气、供暖和冷却系统，甚至在某些情况下安装新屋顶。

诺曼说，房东们可以在3万美元的范围内租到一套现成的独栋房屋，然后以每月750到800美元的价格租给第8区的房客。但这些老房子的维修费用可能很高，租户周转率也很高。

二、阿拉巴马州伯明翰

房屋销售中值：19万美元
投资性房地产销售额占比：17.3%

伯明翰的房地产投资是Boffo，这要归功于经济适用房的库存（尽管现成的供应正在迅速减少），高于平均水平的升值以及销售的活跃。但与圣路易斯不同的是，这个市场主要是当地人想赚钱。

房地产和金融教授说：“伯明翰是那些大型跨国公司或房地产投资信托公司不太关注的市场之一。”艾伦·蒂德韦尔位于塔斯卡卢萨的阿拉巴马大学。

不过，随着房价的飙升，这对投资者来说是有利可图的。

许多投资者将目光投向了离伯明翰商业区不远的城镇和小城市，如霍姆伍德（homewood）和山溪（mountain brook）。胡佛离得更远，但靠近州际公路，也成了一个受欢迎的目的地。

蒂德韦尔说：“他们有很好的学区，犯罪率低，到工作地点以及伯明翰市中心的通勤时间都很短。”

买主们可以花10万美元买下这个三居室、1.5浴室的砖砌牧场。

三、佛罗里达州迈阿密

房屋销售中值：29.99万美元
投资性房地产销售额占比：17%

在同一句话里有“家庭主妇”和“迈阿密”这两个词肯定会给一些人带来大萧条时期的创伤。南佛罗里达州的投机活动猖獗，导致房地产泡沫和随后的崩盘。

据Realtor.com的分析，这座神奇城市的投资者活动再次活跃起来，在过去一年中增长了约1.3%。（放松点，我们这次没有看到大量的次级抵押贷款）南佛罗里达房地产分析师杰克麦凯布说，新的投资者热潮才刚刚开始。

他说，过去几年，当许多大型金融公司、对冲基金和其他机构投资者因廉价的止赎和卖空行为枯竭而离开市场时，夫妻投资者已经出现来弥补这一不足，而且他们越来越希望独栋房屋的房子可以得到很好的交易。

麦卡比说：“我们即将迎来下一波大的转售浪潮。”他们（在独栋住宅上）能够获得一些不错的利润，因为房价飙升得太高了。”

与此同时，建筑商们在迈阿密地区建造了大量新的公寓。因此，新建筑和老建筑的价格都在下降。这间位于南部海滩的400平方英尺的工作室，距离海洋大道只有几个街区，挂牌价为12.9万美元。

四、佛罗里达州坦帕

房屋销售中值：23万美元
投资性房地产销售额占比：16.2%

坦帕为何受投资者欢迎，这并不奇怪。这个较小的海滨城市拥有良好的天气、大量的演出、没有州所得税，并且等待着它合理的房价和生活成本。

这或许可以解释为什么大坦帕地区的房屋出售率在我们所列的所有大都市中排名第三，约占大都市房屋销售的16.5%。

那些寻找固定房产的人可能会考虑这三个卧室，一个浴室止赎价84900美元。这座有百年历史的平房有一个用栅栏围起来的后院，靠近坦帕市中心和主要道路。

五、田纳西州孟菲斯

房屋销售中值：206300美元
投资性房地产销售额占比：16.1%

在过去的几年里，孟菲斯被投资者称为“Flip Central”。对于来自美国各地的投资者来说，该地区较老、价格较低的待售房屋和强劲的租赁市场就像是一首警笛。

“我们对好房子的需求很大，”弗利珀和房地产经纪人帕布罗·佩雷拉说，来自CASA America Realty。你可以买一个破旧的地方，把它修好，需求就在那儿实现。”

他和他的合伙人最近在孟菲斯历史街区中央花园（Central Gardens）以17.2万美元的价格购买了一套三室两卫的房子。他们计划在家里更新一下，再加上一个半浴室，大约花费3万到3.5万美元。完成后，他们计划将其价格定在265000美元到300000美元之间。

但在孟菲斯，越来越多的购房者正在争夺数量有限的超低价房，成为一个轻车熟路的人变得越来越困难，佩雷拉说。这对越来越多的本地、母婴投资者来说是个障碍。

这套两室两卫的房子已经有了房客，这是房东们的一个额外奖励。这个迷人的砖房，后院有栅栏，有洗衣房和壁炉，标价89900美元。

六、内华达州拉斯维加斯

房屋销售中值：301800美元
投资性房地产销售额占比：15.7%

投资者在罪恶之城及其周边地区随处可见，它们将该地区的低价房一扫而光。这就是为什么价格同比飙升16%。

房地产经纪人兼房地产经理布莱恩·凯尔说：“我们的投资者在其他地方表现不太好，他们决定到这里来，这里是更绿色的牧场。”拉斯维加斯第一服务房地产公司。他和妻子拥有大约十几套独栋出租屋。

由于止赎和卖空的情况已经基本结束，许多寻求交易的人在拉斯维加斯谷和内华达州的亨德森（henderson）推出了lowball。凯尔说，1990年以前建造的任何东西都被认为是“古董”。因此，这是一个倒卖的黄金时机。

还有很多出租的机会。这个城市到处都是价格合理的公寓、联排别墅和独栋住宅，尤其是与附近的加利福尼亚相比。买家可以在提供俱乐部会所和游泳池的封闭社区内挖出带嵌入式衣柜的一居室公寓，比如这间带私人露台的一居室，售价11万美元，然后出租出去。

七、菲尼克斯

房屋销售中值：275800美元
投资性房地产销售额占比：15.1%

凤凰城以其辉煌、干热和广阔的退休社区而闻名。然而，鲜为人知的是大都市在房屋装修中的主导作用。大约19.5%的销量，比去年同期增长了4.5%，是我们前十大都市中比例最大的。

这里的房价在过去一年里上涨了11%。这对投资者来说是个好消息，他们购买了市场上许多中性颜色的单层房屋，计划在6个月到1年内重新上市。

据公寓排行榜显示，凤凰城的房租增长速度也是全国最快的。租金每年增长3.8%，截至10月1日，一间两居室的租金为1090美元。从这个角度来看，全国的增长率只有1.4%。

在这个退休热点地区，投资性房地产的价格要高一些，但可以买到便宜货，包括这套三居室、两浴室、带两个车库的房子，售价18.5万美元。

八、奥兰多

房屋销售中值：260300美元
投资性房地产销售额占比：15.1%

房地产经纪人表示，对奥兰多的这一群体来说，独户住宅装修是“面包和黄油”，约翰·默多克来自佛罗里达州冬季公园的JMO房地产集团，但人们也把钱投入到双层、三层、四层，一直到大型公寓楼。在市场上，他比租房的人更容易被炒鱿鱼，尽管有些人装修房子来出租。

默多克知道，他主要与奥兰多地区的投资者合作，并在过去十年里在奥兰多地区进行了约1000次倒卖。

“过去的三四年都是关于投资者的，”默多克说。如今，夫妻投资者正与对冲基金、来自中国和南美等地的外国投资者以及房地产投资信托公司展开竞争。

投资者正在寻找20世纪90年代初至2007年间建造的15万美元以下的房产，随着市场升温，这些房产越来越难找到。

大多数时候，这将是一个老房子，被严重忽视，可能被遗弃，”默多克说。这需要改变布局。”

他一般会花30到35美元一平方英尺，做一个完整的家庭装修。

“我们都在为同样的财产而战，”默多克说。

九、俄亥俄州哥伦布

房屋销售中值：223000美元
投资性房地产销售额占比：13.8%

像许多其他的大都市一样，哥伦布的可负担的房价、强劲的房价升值和稳定的经济使得它吸引了房地产投资者。

俄亥俄州首府因其良好的政府工作和俄亥俄州立大学68000个学生而受欢迎。所有这些学生、教授和其他工人都需要居住的地方！

据一家房地产经纪公司的分析，这或许可以解释为什么8月份中国房地产市场排名第五。

这座城市到处都是10万美元以下的独栋住宅，可以更新也可以不更新，可以转售也可以出租。这个三卧室，一个浴室的房子在一个大的地段被列为79900美元。

尽管所有的房地产活动，但这座城市并没有受到大多数美国人的关注，“因为我们处于一个天桥状态，我们对自己的所作所为很谦虚，”玛丽·贝丝·麦考密克说，俄亥俄州立大学房地产中心执行主任。

十、费城

房屋销售中值：275000美元
投资性房地产销售额占比：13.6%

费城房地产市场正在升温，无论是那些寻找永久家园的人，还是那些寻找下一个赚钱大计的人。投资销售比上年增长2.2%。

投资者正在寻找该地区许多价格较低的房屋，与纽约市和波士顿等东北部其他大型昂贵城市相比，这些房屋的标价显得非常适中。

但不要自欺欺人地说，成功的倒卖房屋像在公园里散步一样轻松。费城典型的住房存量已经有近一个世纪的历史了，许多人需要认真而昂贵的TLC。

投资者可以在全市范围内以低于15万美元的价格购买一系列公寓和联排别墅。包括这个有三个卧室，两个浴室在雪松公园附近的联排别墅。它有一个前廊，硬木地板和一个封闭的后院，标价在15万美元以下。

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