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当我和我的团队考虑在哪里进行多户型投资时，我们会寻找新兴市场。我经常在我的博客和向潜在投资者的演讲中谈到这一点。其基础是对新兴市场“周期”的理解。就像一个循环，它从买方市场1开始，然后进入买方市场2（我称之为“百万富翁市场”），然后进入卖方市场1和卖方市场2，然后返回买方市场1阶段并重复。

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

我们先来看看每个阶段的特点：

1、买方市场1

• 库存过剩
• 物价和租金都在下降
• 上市时间越来越长
• 新建筑停滞不前
• 失业率达到顶峰
• 止赎率急剧上升

2、买方市场2

• 市场正在消化供过于求
• 上市时间在减少
• 就业增长正在增加
• 正在修复的现有属性
• 物价和租金开始缓慢上涨

3、卖方市场1

• 供应正在减少
• 房产卖得很快
• 上市时间处于最低点
• 房地产价格和租金都在上涨
• 需求处于最高点

4、卖方市场2

• 上市时间越来越长
• 供应量在增加
• 卖家在等，但价格仍然很高
• 施工过度
• 商业和就业增长正在放缓

取回房产的最佳时机是在买方市场2阶段。这是供过于求的地方，因此办公楼、公寓和其他房产的价格正在下降，租金也在下降。净营业收入（NOI）下降。当NOI下降时，房地产价格也会下降，上市时间增加了，新建筑停滞不前，没有多少人愿意在这个市场阶段建房，因为总是供过于求，失业率高。当失业率很高时，许多人不能在杂货店租房或花钱，这只是市场的一个下行周期。

止赎大幅上升，我们在美国和全世界都看到了这一点，我们在2007-2009年就看到了这种情况。

在买方市场的最低点，也就是市场吸收供过于求的时候。市场上的时间减少了，就业机会开始增加，这个领域的工作机会越来越多，现有的房产正在修复中，物价和租金开始缓慢上涨。我们称之为“百万富翁市场”的原因是，这是最好的购买时机。

卖方市场1的情况是供应减少，因为很多人都在购买商业地产，所以供应量下降了。市场上的房产越少，他们卖得越快，不管是多户住宅、工业企业、写字楼、酒店还是其他。市场上的时间处于最低点，房地产价格和租金上涨，需求正处于最高点。这就是卖方市场，卖家无法确定他们想以多少价格出售他们的房产，有一些来自不同买家的出价，这就推高了价格。

在卖方市场2，在市场上的时间增加，供应增加，卖家在等着，但价格还是涨了，施工管线过多，商业和就业增长也很缓慢。最好的购买时机是在买方市场。然后3-5年之后，你试着在卖方市场2出售房产，在事情进入下降趋势并跌落悬崖之前。

我想告诉你一个我们使用的非常好的服务：Integra Realty Resources, Inc。该公司做了大量的工作，研究决定周期内各阶段的基本因素，包括空置率趋势、新产品供应、交付和预期。他们设计的图表就像这里的图表一样(顺便说一下，这些图表已经有好几年的历史了)，显示了不同市场在周期中的位置。

每个阶段约3-5年，从底部到顶部大约有6-8年。最好的买入时机是在复苏阶段，此时买方市场刚刚形成，空置率正在下降，新开工少，吸收适度，就业率低/中等，出租率负增长/低增长。然后进入扩张阶段，空置率下降，租金上涨，就业率出现温和或高增长，你不会想要打击过度供给。

何时买入处于复苏阶段，何时卖出处于扩张阶段。另外，关键是不要贪心，不要把房产保留得太久，你必须留下“一些肉在骨头上”，这样其他人在购买的时候也可以意识到一些好的增值。

最糟糕的是在供应过剩和经济衰退时期购买房产。这是一段值得关注的时期，然后在复苏阶段，也就是在买方市场2之前或之后的一段时间，你会有所回升。除非你已经触底，否则你永远不知道底在哪里，然后你可以回头看，说，“那就是它的位置。”

你如何识别新兴市场？可以自己做市场调查，使用以下这些方面：

• 就业增长报告
• 人口增长报告
• 进度报告路径
• 地方经济报告和趋势
• 商会报告

在您的市场中寻找以下因素：

• 最大的企业在哪里？
• 正在创造多少新的就业机会？
• 生活方式吸引人吗？
• 租金潜力有多大？
• 社区包括大学还是州首府？
• 有大型零售中心，购物中心，健康中心吗？
• 市场有机场吗？
• 基础设施是什么样的？
• 人口是否在5万至10万人的优先地区？

在进入美国和世界各地的新兴市场时，你必须做市场调查。这包括审查就业增长报告、人口增长报告和进展路径报告，还要看看当地的经济报告和趋势，商会是一个很好的起点，试着了解你要去哪里，在因特网上有许多网站，你可以从那里得到信息，包括www.globest.com, www.irr.com，和www.cbre.com。

然后你可以寻找新兴市场，在那里稳定的、规模更大的和服务行业将带来更多的新工作和有吸引力的生活方式，那里有良好的租赁潜力，特别是在州首府和大学周围。你想要寻找一个大型零售、购物和医疗中心正在进入的市场，因为这些大型零售和购物中心做了大量的市场推广，以确定哪些市场正在增加就业岗位(从而增加人口)，这些是他们选择的市场。此外，他们还会寻找附近的机场、基础设施、道路、交通、公用事业和5万至10万的人口。

祝你在正确的周期做出正确购买商业地产的决定。

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