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几年前，当我第一次与房地产经纪人合作购买我的第一套房子时，她问我的第一个问题是：“你想要什么类别的房子？”我心想：“类别？这是什么意思呢？”我的房地产经纪人温和地描述说，房产的类别通常会根据从A到D的排名(想想高中成绩单)来显示它的“等级”，当我要求她提供更多的指导时，这是她给我的唯一建议：“离D类别的房产远点”。因此，很自然地，就像一个新投资者那样，如果D类别是最差的房产，那么A类房产必须是最好的投资，谁不喜欢成绩单上的A呢？今天，我知道情况并非如此，让我解释一下具体情况。

1、房地产中的类别到底是什么意思？

许多投资者纯粹根据房屋的年龄来定义房产类别：

• A类：过去十年建造的房屋
• B类：过去十、二十年建造的房屋
• C类：过去二、三十年建造的房屋
• D类：过去三十年建造的房屋

但我觉得这个定义太狭隘了，房产的类别远比房产的年代更具动态性。

这很像滑雪山上的颜色排名：绿色、蓝色、黑色和钻石，这个排名是基于度假村内的坡度，如果你习惯在自己的家乡山上滑蓝道，那么当你去另一座山滑蓝道时，你可能会觉得比较容易的绿色或比较难的黑色。这是为什么呢？蓝色就是蓝色，对吧？错了，这里不仅仅是山的倾斜度在起作用，还有有倾斜的山坡，跑步的长度，障碍，如岩石和树木，和其他内部的山区因素发挥作用。

这适用于在城镇之间定义房产类别，我所在城镇的B类房产(以我的家为例)将是我以南10英里处城镇的C类房产，或许是我以西20英里处城镇的A类房产。但是根据以上年龄的定义，我的房子在技术上属于D类房产。

2、为什么房地产评估房产类别很重要

当您正确地对房产进行分类时，您可以合理地预测该房产的执行情况以及租户的类型。而且，“更优秀”的整体房产，人们可以合理地期待一个“更优秀”的租户。通过了解房产类别，我们可以预测更高的租金、更低的空置率(因为租户希望留下来，建设自己的生活)和更低的维护成本。

3、我们如何从整体上看待房产的类别

当我在寻找一个市场时，我会根据四个因素来细分我所寻找的房产类别，从而全面了解房地产的发展情况，而不仅仅是依靠它的年代。这四个因素是：

• 房产特点
• 负担能力
• 便利设施
• 宜居性

4、A、B、C、D类房地产的特点

（1）A类www.meifang8.com

房产特点：该类别的房产建于过去几年，装修豪华，面积很大，维修和资本支出通常很低，主要根据物业的年龄。

负担能力：租金通常很高，房产价值也很高，因此，高收入者和资本充足的投资者通常能够负担得起这些地区。

便利设施：这类房产通常位于很棒的设施旁边(想想全食超市、诺德斯特龙、星巴克等)，有开放空间和公园，还有很棒的学校。

宜居性：这类房产周围的犯罪率低。当处理单户住宅的房子时，有很大的所有权自豪感，因为该地区大部分是业主自住。

（2）B类

房产特点：在过去的20年里，这类房产建在一个很好的地方，并且有建筑级的装饰，维修和资本支出较高，主要根据物业的年龄，确保为最终的机械升级做好预算。

负担能力：总体而言，这类房产的空置率最低，租金适中，吸引了中等收入者，对大多数投资者来说，这类房产也更容易负担得起。BRRRR有可能保留资本，尽管获取大量股本可能比较困难。

便利设施：便利设施、学校和工作机会仍然很好。

宜居性：这类房产周围的犯罪率低。当处理单户住宅时，仍然有强烈的自豪感，因为业主入住率很高，租户的比例不到25%到30%，在经济衰退时期，A类房产的人可能生活在B类房产中。

（3）C类

房产特点：房产的年龄成为一个灰色区域，这个地区需要加强评估，一般情况下，维修费用较高，物业急需更新和维修，包括机械、屋顶等结构构件。

负担能力：这类房产的租金较低或适中，让低收入者更容易负担得起。对大多数投资者来说，这类房产也更容易负担得起。由于可以解决的问题，BRRRR可以保护资本和收获股权。

便利设施：获得良好的便利设施、学校和工作并不是保证。你可能会看到更多的廉价杂货店，当铺，现金支票商店和中低等级的学校。

宜居性：犯罪是较低的，通常是非暴力的。当租户的比例接近50%时，可能会有一些所有权的感觉。

（4）类D

房产特点：这类房产通常被称为“战区”，这个社区比较老，或者处于严重的无人照管阶段。

负担能力：房产价格低廉，但在新手投资者看来，现金流很好。然而，维修费用和其他费用也非常高(会让你怀疑现金流是否值得)。租金可能在很大程度上得到补贴，这类房产几乎没有资本保值。

便利设施：这类房产周围没有像样的设施、学校或工作(如果租客有工作的话)。

宜居性：这类房产周围的犯罪率高，经常有暴力事件发生。租户的混合比例接近75%到100%，所有权自豪感很低，即使是执法部门也会犹豫是否要访问这些地区。

5、你想在你的投资组合中加入哪类房产

对我来说，我喜欢B类房产，因为这类房产符合我的投资标准，既适合租客，也适合投资者，这些物业也提供良好的设施和良好的宜居性。此外，宏观经济学也在发挥作用，因为B类房产往往最有弹性，当市场上升时，C类房产的居民将搬到B类，以获得更好的住房、便利设施和学校，当市场低迷时，A类房产的居民会缩减规模，但他们仍然可以在B类地区获得良好的住房、便利设施和学校。无论经济景气还是不景气，B类房产都被压缩，使你的利润空间头号杀手保持在低位。

我喜欢B类房产的另一个原因是，作为一名增值或BRRRR投资者，我可以动用保守投资的所有四个杠杆(保本、现金流、升值和税收优惠)，此外，我可以利用延迟维护问题，在物业上只留下很少的钱。因此，我可以通过不断循环利用我的资本来增加我的财富，创造持久的收入流。谁不想这样呢？

最后，我对自己的投资组合获得“全B”的成绩感到无比高兴。你的投资组合里有什么？请在下面的评论部分分享。

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