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你如何知道你的房地产投资是否获得了良好的回报？计算投资回报率对于了解你的投资表现，或者在比较一项投资与另一项投资时是至关重要的。

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你在投资房地产时所拥有的控制权，是你选择房地产而不是股票市场的一个重要原因。作为房产的所有者，你可以采取措施来增加资产的价值，无论是通过股权投资还是吸引优秀的租户，你都在掌控之中。当涉及到股票时，正如争论的那样，你没有控制权。你几乎不可能改变微软股票的价格，这种观点恰恰是一种错误的投资思维方式。

当你购买股票时，你就成为该公司的股东之一。股价固然重要，但不如基础业务的质量重要，后者的经济效益将在长期内获得成功。股票投资者应该试着确定一个企业在三到五年后的样子，然后在他们估计的商业价值的基础上打折购买，就像你在购买房地产投资时一样。控制本身并不是一个优势，它是你可以在博客网站或聚会上炫耀的东西，但在讨论投资回报率时不应该被强烈考虑。

对我来说，要想对一项投资采取主动控制，我必须几乎肯定自己能够获得比指数基金被动7%至9%更高的回报率。因此，当我在决定一处房产是否值得购买时，我会考虑两种特定类型的回报：投资的现金回报和投资的总回报。我将在另一篇文章中讨论投资的总回报，但让我们深入研究第一个类型。

投资物业的现金回报等于每年的现金流量(税前)除以你最初投资的资本总额。你的税前现金流是通过从你的净营业收入(NOI)中减去你每年的按揭付款来计算的。净营业收入简单地说就是总收益减去总费用。

理解这个等式的两个部分是很重要的，因为这对房地产投资来说是一个不可思议的优势：

• 第一年的现金流(或年度现金流)是指我们期望该房产在运营的第一年内产生的资金数额。同样，这通常是税前的现金流。
• 最初的投资一般是首期付款。这包括结帐费用，如贷款点、代管和所有权费用、评估和检查费用。

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现金对现金的回报间接指向的是杠杆，换句话说，你要花多少钱才能获得资产的全部收益。这是房地产相对于股票市场的优势之一，你不必支付100%的资产来获得100%的收益。如果你想从持有亚马逊股票中获益，你必须等到手头有1600美元左右才能购买股票。如果你想从拥有投资性房产中获益，你不必等到你有了现金报价，你可以利用杠杆。

我一直在分析这个等式的两个部分，我如何在获得所有权后立即改善现金流？或者我如何用更少的钱取得所有权？为了改善现金流，看一下你的物业，并试着找到改进的地方，这里有一些例子：

• 当前所有者正在为所有实用程序付费
• 有一个高于市场的平均周转率
• 目前的业主正在为一家管理公司付款
• 当前租金低于市场平均水平

这样做需要时间和耐心，但再次强调，如果你真的想控制一项资产，你最好确保你的所有权将显著提高你的回报。

提高现金回报的第二种方法是减少你用来购买房产的个人现金。人们这样做的典型方式是增加他们的杠杆(即承担更多的债务)。这可能奏效，但许多人依赖高水平的升值来证明自己的公平地位。

我想通过创造性的方式来减少个人投资。例如，我目前正在寻找一套需要大量翻新的复式公寓。我将与硬通货贷款人合作，为大约70%的改造后价值(ARV)提供资金，让两个单元房产都有租户，并在6到9个月内进行再融资，以偿还硬通货贷款人，从而使我在这笔交易中拥有30%的股权。现在，如果我能找到一处房产，它的购买价格和装修成本相当于ARV的70%，我就可以用自己的钱购买一项资产，从而获得令人难以置信的现金对现金的回报。

这个公式有一些弱点，这就是为什么我在分析一个机会时不单独依赖它的原因。它没有考虑到钱的时间价值，这就是为什么你应该只在拥有它的第一年使用它，它是基于单利而不是复利的计算。一个复利率很小的投资机会可能比一个高现金回报的投资机会更好。

我的一些客户对投资机会必须获得的现金回报有一个基本的概念，甚至可以考虑获得控制权，其他人则更多地把这个公式用作一种指标，表明要提高某一特定投资物业的效益，需要创造力。不管怎样，这只是我真正考虑的投资回报之一。在此期间，让我知道你如何使用现金对现金的公式与你的投资。

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