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三重净租赁(或“NNN租赁”)是一种房地产租赁协议，在这种协议中，除了支付租金和水电费外，租客或承租人还需承担物业的日常开支，包括房地产税、保险和维护费用。与拥有房产相关的三种主要的日常支出(水电费和抵押贷款支付除外)可以分为以下三种：

•房产税

•保险

•维护

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总租赁的一个例子是标准租赁，这是住宅房东在出租公寓时经常使用的租赁方式。一笔钱用来支付租金，上面列出的三种费用都是房东的责任，总租赁也见于办公物业和工业物业。

大多数其他类型的租赁是修改后的总租赁或某种形式的净租赁(零售房地产租赁可能包括一定比例的销售作为租金)。

净租赁有三种基本类型，由租户支付的费用项目的数量来定义。这些项目包括房地产税、维护公共区域(例如停车场、停车场照明、绿化等项目)和保险(公共区域责任保险和财产保险大楼，租户还将携带自己的保险和在经营场所的责任保险以及工人赔偿保险)。

1. Net：（N或单净值）承租人支付基本租金加上房地产税。
2. NetNet：（nn或双倍净值）承租人支付基本租金加上房地产税和保险。
3. NetNetNet：（nnn或三倍净值）承租人支付基本租金加上房地产税、保险和维护费用。

“net”和“net-net-net ”这两个词经常可以互换使用(如果不是很精确的话)，因为人们通常认为净租赁是三倍净租赁。事实上，明智的零售房地产开发商和投资者总是会试图写一个三倍的净租赁，以尽量减少费用和费用膨胀的风险。这意味着租户将支付每平方英尺的租金，外加他或她的物业税、保险和共同区域的维护费用。

一般而言，三重净租赁(NNN)最常用于零售地产，包括购物中心和独立的单租户零售地产建筑，但也可用于其他类型的地产，包括低层写字楼和越来越多的工业建筑。

房东和投资者喜欢三倍净租金，因为它们创造了稳定和可预测的收入流。任何拥有单户住宅或多户公寓的人都知道，财产税、保险和维护费用每年都会波动，有时波动幅度很大。大部分的时间费用增加，这减少了你房产的净营业收入，降低了投资的利润和价值。例如，如果你经历了一个非常糟糕的冬天，除雪费用急剧增加，租户将负责支付所有与除雪和砂/盐相关的费用。同样，任何财产税和房产税的增加都将由租客来承担(由于政府过度支出和荒谬的公共养老金骗局，这一点尤其重要)。三倍净租金通常比总租金的最低租金(或基本租金)率要低，因为房东增加开支的风险会转嫁给租户。

通过将这些费用转移给租户，你(业主)和你的投资者(如果有的话)知道每个月(和每年)将收到多少收入。零售房地产租约通常是签订较长的初始期(5年、10年、20年，甚至50年)，因此，在签署租约时，防范与不断上升的费用，削减最初预计的租金收入相关的风险，是很重要的。

以下是非常基本的总租赁、修改后的总租赁和三重净租赁的例子。这是一个零售租户的分析，您的10,000平方英尺的建筑在主街和主要大道的拐角处，在美国大都市，为期十年的租期。在所有这三个例子中，费用以每年2%的速度增长(因为费用总是在增长)，租金在整个学期保持不变。www.meifang8.com

总值租赁的例子：

修改总租赁示例：

三重净租赁也称为nnn租赁示例：

正如您在上面的例子中所看到的，三重净(NNN)租赁提供的补偿收入基本上抵消了运营费用，并保留了投资者的预期收入(和回报)。

此外，即使是购物中心租赁或单个租户的零售房地产租赁广告，或销售作为一个三重净租赁，阅读租赁是至关重要的。实际协议可能包括也可能不包括一些共同净租赁的支付，也可能有一个每年增加多少费用的上限。三重净租赁中的公共区域和维护条款通常会详细说明哪些费用包括在内，哪些费用不允许退还给承租人，因此，尽管三重净租赁可能要求承租人支付房地产税、保险和维护费，租赁协议中规定的每个承租人支付的费用水平不同。例如，房地产税可能由租户支付，但抗议房地产税的律师费也包括在内吗？或者另一个例子，是什么类型的保险是由承租人支付的？建筑保险和商店内部的责任保险，但是责任保险包括公共区域的责任吗？楼宇保险是否包括公用地方的损坏？或如维修，在一个购物中心维修和单一租户零售房地产，其中租户正在租赁的建筑维修通常包括租户室内物业，公共区域(包括停车场清扫，景观美化和除雪)和暖通空调的维修。然而，租约通常不包括租户更换暖通空调、屋顶、结构墙、支撑构件、楼板和地基。

租赁是过去发生糟糕事情的历史，是未来各方防范的历史。这就是为什么我在20世纪80年代的租约是20页，而现在一个典型的租约会有40到100页。近年来，公地面积的扩大和房东与租户之间的维护协议也急剧增加。有些不道德的房东试图把各种个人开支转嫁给房客。有这样的例子：房东或他们的雇员购买房产，或把他们的房子粉刷一番，或是美化一番，或是通过公共区域的维修。

目前，钟摆已经摆向了另一边，租户们推动将合法支出排除在报销单之外。那些拥有数百家(如果不是数千家的话)门店的大型信贷租户，正努力在每年的费用审计中，将每笔租赁费用排除在500至5000美元之外。在1500家连锁店中，每家店节省500美元(很多情况下还会更多)，加起来就是75万美元，这就刺激了租户对收费提出异议。许多零售商和连锁餐厅每年都会审计公共区域的费用，或聘请服务供应商在紧急情况下审计业主的费用，以获得部分减免。有时，解决这个问题并为双方商定的费用建立一个未来框架的唯一办法是就这个问题提起诉讼。也有一些臭名昭著的租户，在租赁谈判期间，会试图去除合法的费用。然后还会对每年的年度对账提出异议，并试图威胁房东接受更少的补偿，并从下个月的租金中扣除。如果房东默许取消合法的开支，承租人实际上可以减少物业收入，每平方英尺75到1.5美元，如果开在1万平方英尺到3万平方英尺的商店里，这将是一大笔钱。

请记住，三重净租赁 (NNN)租约几乎永远无法支付投资者的所得税准备费用或与租约谈判相关的律师费用。有些行政费用总是由业主支付。

此外，由于零售房地产租约是为较长时间写的，作为投资者，你正在对租户的“信用风险”做出决定。在单个租户零售房地产投资中，评估租户的“信誉”尤为重要。随着品味和购物模式的改变，许多曾是投资界宠儿的零售商的命运也会发生变化。你可能听说过一些这样的名字，它们要么默默无闻，要么破产，要么一瘸一瘸地走向“非持续经营”的领域，包括西尔斯、伍尔沃斯、服务商品、电路城、玩具反斗城和许多其他的名字。在他们平静的日子里，这些都是“信用”租户。

最后一种租赁方式是土地租赁，租客通常会支付所有的维护费用和建筑的更换费用以及改善的费用，因为通常是租客建造了这些改善。通过地面租赁，您可以最接近理想的三重净(NNN)租赁。然而，土地租赁通常有一个较低的租金率，因为承租人已经把资金用于建设。土地所有者面临的风险更小，土地所有者通常在租期结束时获得土地所有权。

三重净租赁(Triple Net lease)或NNN租赁(NNN lease)是零售地产中最常见的一种租赁结构，无论在购物中心还是单租户零售物业中都是如此。在评估物业收购时，如果购物中心有一个或多个短期总租赁租户，这可能是一个极好的增值机会。这可能是一个重组的机会，在续租时将该租赁重组为三倍的净租赁，将未来的费用风险转移给承租人。然而，如果租赁是一个长期的总租赁，没有机会改变、重新谈判条款或终止租赁，它可能是不明智的，因为购买该物业的收入预计将在未来下降。

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