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当你在计算自己租赁房产的“数字”时，你不仅应该避免这些错误，而且你还应该留意那些，在试图向你出售一个被认为是优秀投资房产时犯了这些错误的人。对于那些不了解我所说的“数字”含义的新手来说，我指的是用于计算投资房产预期回报的数字。你可能听说过上限利率和现金对现金的回报以及其他一些术语，或多或少，它们都是衡量投资回报的指标，我所说的“数字”就是用来计算这些回报的。要了解这些数字和公式的细节，可以查看租赁物业的相关数据，这样你就可以在纸上计算它们了。那么，人们在投资房地产时犯的最大错误是什么呢？

1、使用估算而不是实际的数字

在我看来，人们在试图预测投资物业的回报时，实际上有三种不同的估算方法。

（1）50%规则

我讨厌这个规则，我不知道为什么，但我就是不喜欢，事实上，我知道为什么，我不喜欢它，因为它可以引导新投资者(甚至是一些有经验的投资者)走上一条相信它应该用于实际评估而不是用作指导方针的道路。然而，我知道很多人提倡这一规则，所以我将保留我的意见，并将它视为事实，50%规则说的是，从理论上讲，你从一处房产中收取租金的50%将用于支出。人们以此为准则来决定他们是否想要某一特定的房产，它是否符合50%规则。

以下是你需要了解的规则，“规则”一词是一个极具误导性的术语，从技术上讲，“规则”应该被标记为50%指导方针，当你第一眼看到一个潜在的房产时，它绝对应该被用作指导。如果它符合50%的规则，很好，那就去关注吧，但在这一点上，你需要把“规则”抛在脑后，计算实际支出费用，不要假设它们等于租金的50%，例如，如果你在佛罗里达的房产上使用这种方法，当你发现那里实际的保险和税收有多少时，你可能会遭受重大损失，50%的安全保障就这么多，永远不要仅仅因为它符合50%规则就决定购买。你可以只把这个规则作为一个指导方针(或者如果你和我一样，不要使用它)，然后把它丢掉。

（2）计算费用

这让我抓狂，我听到的费用比我想象的还要多，有人正在评估房地产购买，他们分享与房产相关的费用，诸如他们会说“保险通常是约300美元/年”、“税收应该约179美元/月”,“我应该能够得到1100美元/月房租”,“我认为这将约8000美元的修复费用”等等，你明白我的意思了吗，当你评估一个出租物业时，请停止这样做，是的，有一些数字是需要你猜的，但是这些数字很少。如果你想买一套出租的房子，一旦你拥有了它，你可以期望每月有以下的花费，包括税收、保险、物业管理费(如果适用)、业主协会(如果适用)、抵押贷款(如果适用)、空置和维修费用，在所有这些数字中，你唯一不能确定的是空置和维修费用。

你需要估计一下，你可以得到实际值，询问现在的房主他们缴税的是什么费用，或者在县税务局的网站上查一下，从你的保险公司得到一个报价，问你的物业经理他们收了多少钱，打电话给房主协会，了解他们收了多少钱，然后从你的贷款人那里得到一个报价，说明你的付款方式。至于租金，因为人们也喜欢猜测，你可以找出目前的租户付了多少钱，如果没有目前的租户，让物业经理或房地产经纪人在该地区进行比较，并确定该地区物业的可行租金。最后，如果你在某种程度上正在修复房产，不要只是得到一个关于修复的报价，为了安全起见，得到两个或更多的报价。我告诉你，在房地产投资中有太多的未知和估算，在每一个你能找到它们的地方获得实际数据，相信我，你被迫估计的数字最终会给你带来足够大的压力。当你可以使用实际值时，千万不要使用估计值。www.meifang8.com

（3）预测和投机

计划明年将租金提高3%是一件疯狂的事情，你猜怎么着，当你提高租金时，你没有选择的权利。这是一个普遍的误解，即使是我刚开始的时候，提高房产的租金并不是你想要的结果，只有在市场支持的时候才会这样做。你可以试着提高租金，但如果你的租金超过了市场租金，谁会愿意租你的房子呢？没有人，因为他们可以以更便宜的价格(市场租金)租到不同的房子，评估升值也是如此。你不知道在未来的1年、5年、10年、30年里，一处房产会增值多少，你可以问问那些在最近的股市崩盘前仅仅为了升值而买入的人，你知道在上次的经济危机中有多少投机者破产了吗？太多了数不清。

它们为什么会沉下去？因为他们是在假定升值的情况下买入房产的，而不是在基本面稳定的情况下买入(比如，根据现金流买入，并将升值视为一种奖励)。我们非常欢迎你开一个单独的单子，再加上提高租金和升值，看看这两个单子能给你带来什么样的回报，但不要把这张单子作为你购买房产的主要动机，仅使用今天的实际价格来评估房产。

2、认为价格就是一切

价格在评估一处房产时是至关重要的，在所有构成一处好房产的因素中，价格是唯一不容置疑的因素，然而，它们并不是一切，我多次提到这些其他的因素，包括以下几个方面：

• 位置——这是一个成长型市场吗?那里的人口是在增长还是在下降?这个地区安全吗?学校怎么样?什么样的租户会愿意住在那里?
• 房产状况——房产的楼龄是多少年?需要修复吗?如果需要修复，是什么样的工作?什么样的租户会愿意住在那里?
• 物业管理——是否有合适的物业经理来管理物业?即使是你自己管理，因为你打算自己租，你有能力处理这些问题吗?

可能还有其他的可以添加到这个列表中的因素，在我看来，最重要的问题是，什么样的租户会愿意住在那里？这可以归结为房产的“质量”，包括市场质量、物业质量、管理质量，如果缺少其中任何一个，您可能会遇到一些麻烦。但并非总是如此，许多人通过投资于糟糕的地区或购买破旧、破烂的房产而赚了大钱，但在你购买房产之前，要意识到这些事情的影响，如果它们适用的话。

如果你只能看到回报率越来越高的物业，那么，你进入不太理想的社区和老物业的机会就越大，有时，回报率可能比更好的房产高出很多。记住，这些数字只是写在纸上的，而且并不确定，一旦你有了一个糟糕的租户(特别是在一贯的基础上)和一个需要维修的老房子，你预测的那些惊人的回报率很容易比你预测的要低得多，甚至是负数。数字本身是没有商量余地的，但是一旦你找到一个房产，你必须要评估这些数字的可行性，我保证，这些都是不可靠的。

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