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出租房产最大的优点之一是回报可预测性。投资者可以在购买前预测现金流和收益，还有多少其他投资也能得出同样的结论呢？

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新投资者遇到困难的地方是低估费用，他们经常忽略费用，只是因为有些房屋问题不是每个月都会发生，这些投资者只是假设房产的现金流是“租金减去抵押贷款”，这就是为什么如此多的新投资者最终会赔得精光。以下是你需要知道的关于估算每一笔租金费用的建议，这样你就可以准确地预测房产从现在起的现金流和回报。

1、修理和维护

就像空置率一样，维护和维修费用并不是每个月都会影响到你，但是当房屋出现问题的时候，这些问题会变得非常昂贵。我通常会把12%到15%的租金用于房屋的维修和保养，全新的房屋可能不会像老房子那样需要大修，但从长远来看，你必须更换房产里的每一个组件，你需要从第一个月开始做预算。

社区的周转率越高，维护成本就越高，长期居住10年的租客可能不会每隔一年就要更换新的油漆和地毯。但当你把空置的房产进行出租时，你通常需要重新粉刷墙壁、重新粉刷地板，并进行其他维护，以吸引最好的潜在租户，高流动率是我不再投资低端社区的原因之一。

同样地，如果你接受了租户入住，你将会有一次年度检查，你最好相信检查员会发现至少有几处他们会要求你修理的地方。这是他们向老板证明他们巡视过每一处房产的证明，如果你接受了房屋检查，那么一定要为维护和修理做额外的预算。

2、空置率

太多的新房地产投资者忽视了空置率，因为这是一项负支出，会导致收入不足，而不是每月入账，但在年底，它对你的总收入也有同样大的影响。(看看现金流是如何运作的)

空置率因社区而异，炎热、高需求社区的空置率可能低至2%，而较冷、需求较低的社区空置率可能达到20%甚至更高。作为一名投资者，你有责任在购买任何社区的房屋之前，对该社区的空置率做足功课，并将其纳入你的现金流计算中。你可以问问附近的房地产经理和房东，房地产投资俱乐部在这方面做得很好，你也可以在Facebook上的本地房地产投资小组或大口袋网站上的本地帖子中找到它们。在投资前你要确保你知道这个空置率数字。

3、房产保险

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作为一名房地产投资者，你应该与至少两名与你所在市场投资者合作的当地保险代理人建立关系。询问他们的政策，不同的选择有哪些成本，包括哪些内容，以及他们对房产类型或社区有哪些限制。你会对在不同的房价点上购买保险有一个很好的认识，但是，在对新属性选择之前，总是可以调用代理以获得准确的报价。

4、房产税

在你要估计的所有费用中，这是最容易的。你知道那个管辖区的年度房产税税率是基于房产的评估价值，你知道评估的价值可以重置你支付的购买价格，这让数学变得简单。如果你的管辖区每年收取评估价值的0.5%，而你打算以20万美元的价格购买房产，那么你将需要支付1000美元的房产税。诀窍是把这个数字转换成租金的百分比，这就是你计算现金流的方式。这1000美元/年的税收相当于83.33美元/月，所以如果这20万美元的房产产生了3000美元的总租金，那么房产税就相当于租金的2.8%(保守估计是3%)。

5、房产管理成本

无论你是打算聘请房产经理还是自己管理租金，你都需要为房产管理做预算。有两个原因，都是好的，首先，你永远不知道什么时候你会变得无法或不愿继续管理房产，你可能有健康问题，或者生了三胞胎，或者从事一份要求很高的工作，没有时间管理租金，或者你可能会发现你讨厌做房东，或者不擅长做房东。

其次，这是拥有租赁房产所固有的劳动力成本，不管你是自己做还是外包给别人做，劳动力成本都是真实存在的，如果你忽略了它，那么你怎么可能将你的租金回报与指数基金，或房地产投资信托基金的真正被动回报进行比较呢？

你需要与你所在市场的房产经理建立关系，找出他们的收费标准，找到你喜欢的方式，即使你打算自己管理。不仅要为每月收取的租金比例做预算，还要为新租户的安置费用做预算，这通常要花一个月的租金，我通常每两年就会预算一次，也就是每年多出租金的4%。所以，如果你找到一个房产经理，他每月收取租金的8%，再加上一个月的租金作为他们的新租户安置费，那么你就要为房产管理预算大约12%的租金。

6、差旅费、簿记费和杂费

与拥有和管理出租房产相关的其他支出虽然较少，但也同样需要。如果是你自己管理，你有时需要亲自去参观房产，每个月跟踪租金和费用需要时间，它会增加了你报税表的复杂性，增加了你准备的时间。有时候，你需要用挂号信发出驱逐警告通知，或者把它们贴在前门(或者两者都贴)。你会有拆迁申请费，甚至律师费，有时你需要支付保护性的，州特定的租赁协议。我把所有这些杂项费用加在一起，预算在房租的2%到4%之间，它们是真实的，即使它们不一致或不明显，如果你忽视它们，那只能后果自负。

7、最终的想法

如果你得到了正确的数字，你可以预测潜在的租赁房产购买的年利率和现金流，如果做错了，你就会赔钱。当我刚开始投资时，我做了很糟糕的投资，因为我不知道如何准确地预测现金流和支出。

你需要做一些研究，才能得到任何给定财产的正确数字。人们不把它叫做“尽职调查”，这是一种工作。很多人没有耐心把时间花在尽职调查上，这意味着他们可以选择，他们可以寻求他人的帮助，或者他们应该找到另一种不需要同样工作量的投资方式。

你如何估计你的开支？在评估房产和社区的租金投资时，你希望得到什么样的数据？请在下方进行留言。

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