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公寓作为投资性房地产有利可图吗？关于这个问题，有些人会回答有利可图，但有些人觉得没有利可图。

当然，有时候购买一套公寓或合作社是有意义的，但在投资公寓或合作社时，有很多事情需要注意，让我们一起来看一下。      美国房产     美国住宅     美国房产经纪

装修公寓

我最担心的是你所在的市场。如果你身处曼哈顿或旧金山这样一个密集的城市地区，那么装修公寓就没什么问题了。但在一些面积更大的地区，公寓的流动性往往较低。换句话说，它们可能更难销售。例如，以下是密苏里州堪萨斯城的活跃上市日（dom）。

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如您所见，2018年8月，积极上市的平均房源上市时间为23天，自2016年初以来平均上市时间约为30天左右。另一方面，自2016年1月以来，现房已上市50天，平均70天左右。这是两倍多的时间！

了解你的市场

根据全美房地产经纪人协会（national association of realtors）的数据，在全国范围内，公寓和合作社的库存月数略高于房屋（4.5至4.3个月），而且在过去几年中，这一数字略高。（“库存月数”表示当前列出的所有房产在当月的销售数量下需要多少个月才能售出。）

虽然这种差异比堪萨斯城小得多，但必须再次强调，这取决于你所处的市场。在人口稠密、拥有大量公寓的城市，流动性应该不会有太大问题。但在一个分布更广的城市（如堪萨斯城），它可能会带来一点挑战。

原因很简单：大多数想买房的人都想买独栋住房。例如，调查显示，83%的受访者更愿意购买独栋住房。部分原因是一些公寓不允许养宠物，美国人也爱他们的宠物，此外，美国人喜欢烧烤。（尽管公寓提供的草坪缺乏维护是件好事。）
 

装修公寓的另一个问题与第一个问题有关：HOA（业主协会）费用。每个公寓或合作社都有一个HOA，每个HOA每月收取一笔费用。虽然这些HOA确实提供了一些服务（将在下面讨论），但它们对Flipper的主要意义是，您的持有成本将更高。

如果这个月你卖不掉那套公寓，那么下个月你就要付HOA费用。在更昂贵的装修上，这些可能相对较小，但在更便宜的装修上，它们可能会侵蚀你宝贵的利润率。再说一遍，我决不是说装修公寓不管用。你只是需要知道你所处的市场类型，并为更高的持有成本建立更大的利润率。

持有公寓

持有公寓或合作社的最大问题是要支付房屋使用费。现在，霍斯做有价值的事情，所以他们绝不是无用的。他们通常会进行所有的外部维护和维修，如果有游泳池，还会进行游泳池维护。

他们几乎总是会支付垃圾清理费。豪斯为大楼的外部提供保险（当然，你需要为你的单元内部提供保险）。有时，它们提供暖通空调和电气系统的维护和更换。有时他们会花钱买水管和疏通下水道，有时他们花钱请门卫，这完全取决于所讨论的HOA，但这些服务通常是你本来可以花费很少的钱或者根本不需要花费任何钱。

大多数时候，我发现在分析一套公寓时，HOA会吞噬我希望的任何利润空间。例如，这里有一套公寓，每月租金300美元，市场租金895美元（我在堪萨斯城见过不少这样的情况）：

好吧，你每个月赚270美元，还不错。但如果你想出售这套公寓呢？在堪萨斯城的许多地方，拥有一套这样的公寓可能要花10万美元。因此，如果你得到一笔75%的贷款，利息为5%，摊销期为30年（在中西部作为投资购买的公寓很难获得），每月的还款额将为402.62美元（每年4831.44美元）。换言之，你将损失约132美元/月或不止1600美元/年。www.meifang8.com

但是，如果你可以摆脱讨厌的250美元/月的HOA，突然之间，你将是118美元/月。（当然，你的维护费和经常性资本支出会增加一些，所以更像是每月50-75美元）。

也就是说，我们已经找到了有效的公寓，但即使是有效的公寓，其现金流也非常紧张。至少在堪萨斯城，作为投资有意义的公寓几乎总是有每月200美元或更少的HOA。（这是针对价格在50000-150000美元之间的公寓。）

章程细则

另一件你必须非常小心的事是规章制度。在进行尽职调查时，请务必索取一份副本，并仔细审查。我们有一套公寓，我们几乎不得不收回（或翻盖），因为规章制度说，我们不能出租，直到我们拥有它三年。幸运的是，该局放宽了这一规定。

在我不那么辉煌的一个时刻（不可否认，这其中有一些时刻），我在陆路公园按合同买了一套公寓。我们请求了HOA的规章制度，但一直没有收到，然后我就忘了。不过，当我们开始尝试出租这套公寓时，我们意识到，这套公寓的业主被禁止出租他们的公寓。所以我们决定卖掉。

很不幸，我们遇到了上面提到的问题，花了很长一段时间才把这个合同签下来。然后，买方不得不降低报价，因为他们得到的贷款（长话短说）有点关系，我决定接受它，因为这笔费用不断侵蚀我们的资产。最后，我们的利润达到了2498美元。这绝对不是灾难，但也不是典型的房地产成功故事。

 

不过，无论如何，你需要仔细阅读这些规章制度，确保其中没有任何令人反感的内容。在某些地区（特别是那些昂贵、密集的城市，通常是购买公寓和合作社的最佳场所），细则赋予了住房和房屋管理局很大的权力，决定业主可以向谁出租甚至出售。

事实上，这些董事会可以拒绝租赁，我甚至听说他们拒绝再融资。但还有其他问题你也需要回答。允许养宠物吗？HOA付什么钱？你的公寓有停车位吗？等等等等。

管理质量与专项评估

我真的不喜欢拥有一套公寓的另一件事是，我开始依赖HOA来确保这个建筑群不会受到鸟的侵袭。事实上，我们最近放弃了一套公寓，因为HOA没钱了，综合楼需要大修，而且似乎空置率很高。

作为众多公寓中仅有一套的业主，你根本没有能力扭转这种复杂局面。如果它开始崩溃，除了减少损失和出售，你别无选择（当然，除非你想竞选HOA总裁，把宝贵的时间花在与董事会其他成员和其他愤怒的公寓业主争吵上）。

同样的道理，你必须记住“专项评估”。如果HOA需要做一个大的维修，并且银行里没有钱，它将不得不向所有的公寓业主发出专项评估。这只是一个额外的费用，是超过正常的HOA费用。

在某些情况下，它们的价格可能相当高。因此，如果你想买一套公寓，请看一下房协的财务状况，以确保他们有一些储备资金。看看这座建筑，问问你自己（和HOA经理）是否会有任何重大维修，综合设施是否将很快需要更换。

结论

总之，公寓和合作社通常会造成投资困难，但这绝不是不可能实现的。我们的投资组合中有一小部分是由公寓组成的，我见过很多人成功地把它们出租出去。

通常情况下，把公寓和合作社出租出去比持有它更有意义，而且在人口密集的城市也更有意义，而且它们在任何地方都是一项不错的投资。我会非常认真的对待他们，尽量避免他们作为一个初学者可能会犯的错误。

公寓和合作社的区别在于，有了公寓，你就拥有自己的单元和一定比例的公共元素。在合作社里，你是一个股东，你拥有这个综合体的实体（通常是一个公司）的一部分股份。公寓通常更受欢迎，而且通常比合作社售价更高。

你会投资公寓吗？为什么会或者为什么不会？

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