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行业分析师布莱克奈特（black knight）最近发布的一份报告显示，有创纪录数量的美国人有资格再融资。随着利率在2019年年中出现令人惊讶的下降，突然间，许多起源于2018年的贷款现在都符合候选资格。  

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但这是否意味着你应该再融资，就因为你有资格？

这是事实，但更重要的是，考虑再融资和保留抵押贷款的原因。

符合再融资条件的美国人创历史新高

在拥有30年期抵押贷款的美国人中，超过一半的人现在支付的利息至少比现在的利率高出0.75%。

当然，并不是所有人都有资格获得再融资。但这一数字创下了历史新高：1170万美国人拥有足够的信贷和股本，可以以低于当前利率至少0.75%的利率进行再融资。

而在2019年第二季度，美国住宅未开发股本也达到了6.3万亿美元（63000000美元）的创纪录高位——这一数额之大让人难以忘怀。

由于利率徘徊在3%的中间区间，如果借款人愿意，他们可以获得更便宜的资金。但他们应该接受吗？

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再融资的理由

再融资的理由比不融资的理由更为明显，所以我不会夸大这一点。

首先，当然，你可以潜在地降低你每月的按揭付款。对于房东来说，较低的付款有助于改善他们的现金流，甚至可以将现金流为负的房产推到水面以上——如果储蓄很大，这是一个值得再融资的理由。

第二，投资者可以利用股票来提取现金并购买另一处房产。这可能是另一个出租房地产，或是为一个翻盘提供资金。或者，也许你一直想对你现有的房产进行一些升级，以提高租金和找到更好的租户？

虽然这些都是退出股权的好理由，但许多房主滥用现金退出再融资。他们把钱花在房屋装修上，装修成本比增加房屋价值还高，或者他们去度假，或者他们只是把钱花在更丰富的生活方式上。

如果你有一个详细的计划，你将如何投资的钱，从你的现金取出再融资，那么不要让我阻止你。只需确保你已经把这些数字里里外外都研究了一遍，你也考虑了不再融资的原因。

避免再融资的原因

事实证明，不进行再融资的理由要稍微复杂一些，我敢说，这比再融资的理由更符合数学原理。

拿出那个可靠的计算器，准备和彼得森夫人一起回忆十年级的数学。只是开玩笑，不需要计算，但在接下来的几段中，您将了解摊销的工作原理。

贷款期限成本上升

首先，当你再融资时，你会有结帐成本。数量也不可忽略。

计划以千计的结算成本，从评估费到所有权和法律费用，再到贷款人积分和垃圾费。仅积分一项就要花费数千美元，甚至还没有包括“管理费”、“手续费”和“现在我们只是在向你收费，因为我们可以收费”。

这些关闭成本将需要数年，可能数十年，你才能以较低的抵押贷款支付方式收回。那就是如果你的抵押贷款支付较低，如果你提取现金的话可能就不会这样了。

从一个简单的盈亏平衡水平计算开始。你需要多少年才能收支平衡，才能使你较低的月供弥补上千的结帐成本？如果你的月供减少了50美元，你每年可以节省600美元。如果你的再融资成本为3600美元，这意味着6年的盈亏平衡期。www.meifang8.com

几乎不是你所希望的那样，这并不意味着什么额外的兴趣。

查看您当前贷款的总利息，不是您的本金余额，而是所有剩余利息付款的总和。

接下来，将该金额与新贷款的总贷款寿命成本（利息和结算成本）进行比较。如果你现有的贷款将需要100000美元的利息超过其剩余寿命，你的新贷款将花费你160000美元的利息和关闭成本，但你只会收到30000美元的现金，你认为这是一个好交易？

相关：我是否应该再融资我的抵押贷款，即使它只为我节省50美元/月？

摊销重置

你每月抵押贷款的一定比例用于支付利息，一定比例用于支付你的本金余额。但问题是：这些百分比随着时间的推移而变化。

当你第一次抵押贷款时，几乎所有的月供都用于支付利息，只有一小部分用于支付本金。随着时间的推移，你向本金支付的比例逐渐改变，每次支付更多的本金，而银行的口袋里的钱却越来越少。

这正是为什么贷款人会在你“有资格再融资”的时候就要求你再融资。

他们想让你永远处于抵押贷款的初始高利率阶段。为了做到这一点，他们试图诱使你再融资，因为这会使你的分期偿还重新回到第一位。因此，你得到的分期付款时间表越长，他们就越会试图用“特价优惠”和其他销售噱头来吸引你。

以下是30年期贷款的月供情况：

你贷款的时间越长，你付给银行的利息就越少。如果没有很好的理由再融资，我几乎永远不会再融资。

尽可能提前得到最便宜的贷款，然后一直存到全部付清为止。

债务增加风险

有一个原因，为什么金融顾问敦促人们准备退休偿还尽可能多的债务。

作为借款人，债务会给你带来更大的风险。债务越高，月成本越高，你需要更多的收入来支付你的开支。如果你的收入出了什么问题，如果你有更多的债务，你会遇到更多的麻烦。

想象一下两个房东并排拥有相同的房子。其中一个抵押贷款每月1000美元，另一个拥有免费和清晰的财产。不幸的是，两个单位的房客同时搬走了。而且房东不仅得不到任何租金收入，他们还需要花几千美元在新油漆、新地毯和其他定期维修上。

其中一个房东的情况要比另一个糟糕得多，随着房产空置，每月1000美元。

当债务被巧妙地用作创造财富的工具时，它可能是有用的。但你的债务越多，你的财务风险就越高。

最后的想法

有时有很好的理由再融资，无论是作为房主还是房东。但它通常只会增加不必要的额外结帐成本、贷款利息寿命和投资组合中的风险。

要有策略地利用债务获得能产生收入的房产。杠杆帮助你快速建立投资组合。随着你的投资组合不断增长，开始向财务独立靠拢，开始考虑偿还债务，而不是以尽可能快的速度增长。

在某种程度上，减少你的负债，从更少的财产中赚更多的钱更有意义。毕竟，每家酒店都需要工作来管理！

最重要的是，在承诺新的抵押贷款之前，先算出数字，因为你要处理的是数千美元的款项，而这些钱通常都会受到你的崇敬。只有在几十万美元的贷款和价值观的背景下，5000美元这样的金额看起来很小，所以要努力克服大脑的本能，将其视为相对物，并给予应有的充分尊重。

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