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你如何分析房地产交易取决于你的目标、你在生活中的位置、以及资产的处置。你想通过这笔投资达到什么目的？虽然有很多方法，但我认为以下三种是当今市场最普遍的方法：(1)现金流量法、(2)增值法/炒房法/BRRR法、(3)投机。此外，我要求你与三个不同的房地产投资者交谈：(a)一个新的、刚刚起步的年轻人、(b)经验丰富的专业人士，年龄较大，有10年以上工作经验、(c)拥有30年以上投资经验的退休或半退休专业人士。你会发现，每个人对交易的分析可能都是不同的，因为它们的方式渗透在整个交易中。第二，你的分析可能会根据物业的配置而改变，包括稳定的、不良的、未开发的等等。

1. 现金流的方法

其中最流行的是现金流法。这种方法最适用于稳定资产，用现金流除以你投资的股本，得到投资回报。一个非常简单的例子，10个单位的市场租金是1000美元/单位。

ROI =现金流/(本金首付款)+(期末成本)= $32,782/ ($180,000) + ($10,000)= 17%

假设你用这种方法购买并持有稳定的资产，你应该期望他们的现金可以使用5-7年，或者直到你摊销了足够的债务，通过现金再融资收回你的原始本金。

正式的、学术性的现金流方法将计算NOI之后的资本改善，并称之为“调整的NOI”。调整后的NOI更准确，因为它将摊销资本改善超过其适用的折旧时间表，但我试图保持这一方式相对简单。

2. (BRRR法)增值/房屋翻新法

这种方法更适用于不良资产，或通过增加租金、便利设施或降低费用来增加资产价值的资产。它使用的原则与那些修复单一家庭的房子相同，但适用于多户家庭。目前的现金流并不重要，也不准确，因为你可能有一个短期的过桥贷款，正在采取重大的资产改善，并可能经历高于正常空置率移交房产(增加租金)，直到稳定。你的预期现金流会推动交易。你将再融资的桥梁贷款，收回你原来的本金投资，并采取长期债务，大口袋社区称之为BRRR方法。www.meifang8.com

第一步是相同的，但这个分析需要你了解你的市场当前的上限率。使用与上述相同的例子，但假设8%的市值率和目标物业需要20万美元的资本改善，以获得市场租金。

允许的最大出价是你应该愿意为该物业支付的最高价格(显然，如果你的目标随着物业的改变而改变)。这里的目标与现金流分析中具有稳定性质的目标不同。目标是稳定房产，并在X时间内(通常是18-24个月)取出所有的钱。

3. 投机

投机是最容易理解的，但可能是最危险和最难实现的(对我来说)，因为正如它的名字所暗示的，需要您进行投机。现金流或再融资通常对这一战略几乎没有影响。这里有一个问题，为了满足你的投资标准，这处房产在未来某个时间会增值X倍吗？现金流法和抛房法通常风险较小，因为总的来说，你可以通过资本改善和管理来控制资产的价值。然而，投机很大程度上取决于你无法控制的因素，比如市场，而且通常投资期限要长得多。

我导师的导师在纽约做所有的交易(主要是在5个行政区内)。在纽约市，人们说唯一比建筑物更有价值的东西是空建筑物，唯一比空建筑物更有价值的东西是未开发的土地。他是我见过的唯一的亿万富翁，每次我听说他的交易，我都觉得自己像个赌客。上世纪80年代，他和我一样，开始做一些追求现金流的小生意，主要是为了摆脱日常工作。最近，他花了9000万美元在纽约市买了一块空地。在他的一生中，永远不会有现金流。他的解释是，纽约市的土地价值每10年翻一番。他把财产托付给他的孩子和孙辈，在这种假设下，他的净资产(或他孩子的净资产)每年将增加900万。

你的分析会根据你的目标和你在生活中的位置而改变。

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