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【分享篇】美国房产投资收益经验
发布时间:2021/03/01 文章来源:网络
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导读:收益直接与风险挂钩,这一点对于每一位投资者来说是至关重要的。所有投资都是如此,购置房产也不例外。低风险高收益几乎是不存在的,只有长
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收益直接与风险挂钩,这一点对于每一位投资者来说是至关重要的。所有投资都是如此,购置房产也不例外。低风险高收益几乎是不存在的,只有长期不断给房产增值才能实现。

 

高收益的风险相应也就大。从经验来看,如果给房产增值的话,一般高收益的房产维护费用也相应很高,短租较多,离学校、公司和各项生活设施比较远,再次出手难度或很大。

中等收益比高收益更稳

最好长期租给收入水平中上,工作稳定的专业人员,这样不仅能保证收益稳定,也减少了许多不必要的麻烦。因为收入水平较低、工作更换频率高的租客可能流动性比较大,也就增加了房产空置的时间。

投资收益中等且稳定要优于波动大的高收益。换句话说,年收益稳定在7000美元要比有时候年收益9000美元,但有时只有5000美元来得好。原因很简单:如果投资收益不稳定的话就很难规划未来的投资计划。

了解抵押贷款对收益的影响

在美国贷款购房的主要好处就是你能够只付20%~30%的价钱拿到房子。

举个例子,如果房产价格是15万美元,每年增值5%,那么5年以后房价就是19.15万,增长了41500美元。如果首付支付30%(也就是4.5万),那么回报就是92%(而不贷款买房的投资者收益率是27%)。时间越久收益越高,因为贷款的余额不断减少。

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也就是说,贷款买房之后现金-现金收益会高出很多,但同时成本也会增加。这些支出大部分可以通过出租来抵消,但如果贷款买房的话,最开始的几年几乎不可能通过出租来获得多少收益。

短租和长租的收益

短租(纯房产投资)和长租(半投资半度假房产)是天差地别的。长租房是一种将租金和再出售收入最大化的手段。如果处理得好的话,月收入将会十分稳定,收益也会很高。

度假屋也能获得收益,但收益并非长期的。有时候收益比较好,有时候没法获得收益(但是还需要交一系列管理费用)。

思考如何将收益进行再投资

成功的投资很重要的一点就是要了解复合增长。爱因斯坦称之为“最伟大的数学发现”,其他人称之为“世界第八大奇迹”。

举一个简单的例子:投资者的房产每月净收益是500美元。如果将这500美元投资到年度成本百分率为3%的债券,那么20年后收益就是16.55万美元。这部分只是收入。那么房产价格呢?过去12年有升有降,但美国房价从2001年至今年增长达到了4.5%。

保守的估计,今后20年美国房价年增长为2.5%。那么10万美元的房产就成了16.3860万美元。所以投资者之前投资10万的房产,现在就超过32.6万了。当然这里还是很保守的估计。因此房产投资应该成为投资者的长期收入和退休计划的一部分。

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