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如果你决定投资租赁物业，那这一定是个很好的决定，获得租金有很多好处，包括每个月的现金、税收优惠、股权建设，最重要的是它是被动收入。当你知道你想投资租赁房产时，你应该从哪里开始呢？你可能知道“发现一个价值被低估的房子、把它租出去、让你赚钱了”这一流程，好吧，这并不一定是错的，但租房成功的因素远不止于低价买房。当我第一次开始购买租赁物业时，我不知道什么因素对确保财务成功真正重要，如果我早就知道，我就可以在这几年里省下几千美元的损失。

我在此提出的警示是，如果你购买的租赁物业与我建议的风险因素不符，这并不是说该投资不会成功，你必须把风险和回报限定在一个范围内来看待。一方面，你可能会有极高的风险，但也有很高的回报，另一方面，风险越小，回报率就较低。无论是在哪一方面，还是在两者之间的任何地方，都不能保证有任何特定的结果。如果你的房产有风险因素，你肯定能在财务上获得成功，但成功的几率要低得多(而且还有更多令人头疼的问题)。当你向风险较低的方向发展时，你成功的机会就会增加，但即便如此，也并不是说你永远都会成功，你只是有更好的机会。那么，究竟是哪些因素会影响你的租房投资呢？以下是投资租赁房产应注意的5个方面。

1. 价格与租金的比率

这个术语指的是购买一处房产的成本与它所能带来的租金之比。如果房子的租售比不合适，你每个月都会持续亏损，例如，亚特兰大的一处房产以95,000美元的价格购买，租金为1100美元/月，而洛杉矶的一处房产以460,000美元的价格购买，租金为2250美元/月，如果你算上这些数字，亚特兰大的房租很容易就能支付抵押贷款和其他费用，甚至每个月还能省下一些钱，然而，洛杉矶的房产租金会支付每月少得多的任何费用。看到两者的区别了吗？不同之处在于房价与租金的比率，如果你买了洛杉矶的房产，或任何其他租金不足以支付费用的高价房产，你将整天赔钱。

2. 糟糕的租户

假设你的房价与租金的比率是不变的，那么在出租物业上损失钱的下一个最快的方式，就是和糟糕的租户在一起。糟糕的是，有的房东总是会有糟糕的租户，大多数人认为他们理解这一点，但似乎每个人都把糟糕租户的损失归咎于他们离开后对房产进行的过度维修(我当然也这么认为)，维修可能会花很多钱，但通常比维修更糟糕的是空置率。

情况是这样的，糟糕的租户决定停止支付租金，他们不可避免地给出一些借口，但不管怎样，你没有收入，你或者你的物业经理会立即申请驱逐行动，但即使在驱逐效率最高的州，这仍然需要一些时间。租户会停止支付租金，驱逐令已经提交，法庭日期可能会推迟一个月左右，在法院判决之后，租户还有一周左右的时间来偿还债务，如果他们不付款，就必须提交令状，在一些县，你必须等待警长护送租户出去。即便如此，可能也要花上1-3个月的时间才能找到新的租客，而这一切都是在支付了清理和修理房屋的费用后才能得以实现的。

所有这一切都很容易导致4-5个月的无租金收入，不要介意那些对租客友好的州，他们要花几个月的时间才能把租客送上法庭并赶出房子。或者你的租客在没有任何警告的情况下就离开了你的房子，让你省去了所有的麻烦(当然，他们可能会在离开的时候偷走你的电器)，即使这样，在你寻找新房客的时候，你仍然会有1-3个月的空置时间。如果你有房产抵押贷款，无论你是否有收入，你都必须继续每月支付抵押贷款，那可能很艰难。不要在意租金损失了数千美元，但你也可能在抵押贷款和其他支出上花了数千美元，与拆迁和空置的有害费用相比，糟糕的租户最不担心的是维修问题，毫无疑问，拥有糟糕的租客是租赁房产赔钱最快的方式。

3. 维修问题

虽然我只是把维修问题当作是让你花钱租房子的罪魁祸首，是的，租客的损失肯定会让你花钱(一定要查看你的保险单，看看它是否包括租客的损失)，但是物业的一般维护可能要花更多的钱，我说的是屋顶、暖通系统、电线、墙板、电器、地板等任何东西。任何曾经拥有过房子的人，无论是为自己还是作为投资性财产，都知道这些东西的价格，并不是说新买的房子不会有这些问题，而是你买的房子越旧，你就越有可能更快地投入到维护中去，这是一个残酷的事实。

4. 下滑的市场趋势www.meifang8.com

如果你投资的市场开始下跌，会发生什么呢？也许一个主要的行业倒闭了或者自然灾害来袭了，谁知道呢，或者可能只是持续的人口下降问题，不管怎样，你的房子会贬值。好消息是，如果你不想卖掉房子，房子的价值并不重要，但如果你突然需要卖掉房子，或者你有一个融资问题，你真的需要再融资，比如，如果你有一个可调整利率的抵押贷款，跳脱了你每月的现金流这样的问题，你可能会卖房。以需要卖房为例，如果你必须以比你买的低得多的价格出售房产，你可能会损失数万美元或更多。或者，我们甚至不考虑你房产的价值，假设人口减少导致市场租金下降，迫使你做出相应调整，导致你每个月突然亏钱，因为收入不足以支付你的开支。或者人们不再想住在那个地方，或者一开始就不想住，所以你找不到租房的人。但如果你有抵押贷款、财产税和保险，你还得继续支付费用，钱从你口袋里流出的速度比你数钞票的速度还快。

5. 不用税务专家

拥有出租房产最大的经济优势之一就是税收优惠，如果你正确报税，你可能会让你在房产上的收入最终(基本上)免税，然后你甚至可能在此基础上获得更多的税收优惠。如果你有一处租赁房产，也许我可以让你自己交税，但即便如此，如果你拥有多处房产，你也肯定会因为没有聘请一位房地产投资者的税务专家而损害自己的利益。很多注册会计师在最大化你租赁房产的税收优惠时是毫无价值的，但如果你找到一个专门从事这一领域的人，你肯定会最大化你的资金，你之所以需要一个专门从事房地产的注册会计师，是因为法律经常会发生变化，影响到你的注销和正确报税的方式，这些注册会计师将掌握所有最新的信息，这不仅仅是一两个房地产投资者客户的注册会计师能做到的事情。即使你在报税方面非常出色和勤奋，或者即使你自己是一名退休的注册会计师，我仍然认为你需要一名现任的注册会计师，否则你一定会错过你本来可以获得的收入。

6. 防止损失

我把你吓得不敢买房了吗？我不会怪你的，以上这些听起来确实很可怕，最糟糕的是，这些问题在出租物业中太常见了，这是个坏消息。好消息是，实际上有办法减轻所有这些风险因素，虽然你减轻了每一个因素，你仍然不能保证完全成功，但你将大大降低你的风险，你在一个更好的位置上来避免这些问题。说到缓解措施，以下这些方面适用于一般的投资物业：

• 在租售比率较好的地方买房。你需要确保你所在的市场租金在扣除所有费用后，你每个月都将获利，而不是你必须为房产支付多少钱，这是至关重要的。在洛杉矶、旧金山、纽约和大多数佛罗里达州的城市，你找不到合适的租售比，这些只是例子，远远不能涵盖所有租售比率糟糕的市场。
• 不要在质量较差的地区购买房产。这包括贫民区、贫民窟、或者任何一个通常居住在那里的人素质不高的地方，并不是说每个住在低质量区域的人都是不好的，但是他们不好的可能性要大得多，这将增加你获得糟糕租户的可能性。区域越好，你的物业吸引的房客质量就越高，如果你真的想要寻找那些有可能吸引最高品质租户的区域，那么就寻找那些主要是业主居住者而不是租户的区域，这也适用于一般市场。一些城市吹嘘自己有很大比例的租房者，这意味着你总能找到租房者，但这种统计数据实际上表明，人口的总体素质可能没有那么高，并不是说你必须拥有自己的房子才能使你获得高质量的租户，但你会明白我的意思，如果你选择在一个低质量的地区投资，我强烈建议你坚持选择第8区租户，这将大大增加你每月收到租金的机会。
• 试着买一些新房产。不管你的老房子有多好，它都是一幢老房子，而且比你买一幢新房子需要更多的维修费用。在购买任何房产之前，一定要进行全面的检查，这样你就会知道所有潜在的问题，但是不管最初的情况如何，你最终都要把钱投入到维护中去，你提前购买的房产越好，你就可以在更长的时间里不用支付这笔钱，而且随着时间的推移，你的总花销可能会更少。
• 在经纪增长的区域买入房产。这既适用于宏观市场，也适用于微观市场，一般来说，大城市可能会因为行业失败或缺乏吸引力而衰落，或者一个较大的增长市场中的小区域可能会因为任何随机的原因而衰落，不要在这些地区购买房产。在产业多样化程度高的城市购买房产，因此，如果一个产业衰落，它对你的房产几乎没有影响，还有人口增长趋势要稳定，一般来说，人们确实希望移居到这些城市中。
• 找一个专门从事房地产投资的税务专家。如果你真的认为自己擅长报税，那就至少花一次钱，让专业人士帮你做一年的税务工作，并将其与你的所得进行比较，如果没有区别，也许你自己可以做的好，你不妨试一下。

还有很多方法可以降低租赁房产的风险，人们只是没有意识到，实际上是什么因素让投资者付出了超出他们预期的代价。我知道我是什么时候开始想这个问题的，当我听到别人说想买租赁房产时，我注意到他们没有意识到的现实问题。另一个吸引人的窍门是，在一个不错的地段的业主自住社区购买一套较新的房产，不可避免地要比在一个不那么好的地段购买一套旧房产花费更多的钱。当人们看到低质量房产的高回报时，他们会把这些数字当成黄金，疯狂地购买，不要被假想的数字欺骗，任何退货评估都不能考虑到上述因素可能造成的灾难程度。你可能会花更多的钱，但从长远来看，在更好的地方购买高质量的房产几乎总会让你的口袋里有更多的钱。聪明点，你需要运用常识，并且愿意被指导如何让出租物业很好的运作。

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