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很多人问我:“我怎么决定投资哪个市场呢？”问得好，第一步是缩小对投资有利的市场范围，对于炒房者来说，这并不是什么大不了的事情，因为你可以在任何市场上炒房，有些市场会比其他市场更好，但你真的可以在任何地方这样做，更重要的是，对于出租房产，你必须找到一个能让你真正获利的市场。在一个有利的租赁市场中，最主要的因素是房价与租金的比率，你必须能够租到足够的钱来支付购买房屋的成本和所有的费用，然后有希望剩下一些利润。我在《出租房产的5种快速赔钱方式》中更详细地讨论了这个概念，请注意亚特兰大房产与洛杉矶房产之间的示例，以理解这个概念。

所以，假设你已经找到了几个房价租金比不错的市场，因此，你肯定能从中获利，在这些市场中，你怎么知道该选择哪个呢？在这篇文章中，我将只看那些已知的(到今天为止)投资者有利的、更大的市场，并比较这些市场的优势，以解释不同市场的利益是如何不同的。我只考虑更大的市场，保持简单，当然，市场上有许多规模较小的市场，它们对投资者来说是非常有利的，你可以把我要说的应用到这些市场中去。

1、不同的市场，不同的福利

你看到的是少数几个投资者占优势的市场，你可能已经有了一个你自己收集的市场清单，也许一些专家建议了各种各样的市场，或者仅仅是通过阅读大口袋论坛，你已经注意到几个很受欢迎的市场，很多人似乎都在其中工作。我们已经知道房价与租金的比率在这些市场是有效的，所以这是一个好处，在租赁市场上还有什么其他的福利呢？

• 价格——一些市场将比其他市场更贵，一些市场的入门价格可能非常便宜，你可能会被限制在你的购买价格中，当谈到选择一个市场时，因为你知道你有多少资本进行投资，所以价格可能是决定因素。但是，正如我将要指出的，你会意识到你通常会得到你想要的交易。
• 现金流——这可能是人们想要的最明显的福利之一，如果没有现金流，买房子就没有意义，除非你知道自己的房子在一个很酷的地方，比如一个海滨城市或你想去度假的地方，你才会有踏实的感觉。由于我们所关注的所有市场的房价租金比都很好，因此所有市场都有望实现现金流，所以没有问题，但是要意识到不同市场的现金流量是不同的。
• 升值潜力——就像我一直说的那样，永远不要仅仅因为升值潜力而购买房产，这就是所谓的“投机”。你可以问问2009年以前所有的投机者，市场崩盘对他们有多大的好处。因此，虽然我从不主张为了升值潜力而买进，而是总是为了现金流而买进，但一些市场的增长和升值潜力确实比其他市场大得多。
• 房产年龄——这看起来似乎并不重要，但当涉及到维护成本时，它确实很重要。一所老房子，即使它的形状还算不错，你也要花更多的钱来维护它，所有的房子都需要维修，但是房子越新越好，你在这个部分的花费就越少，众所周知，一些市场的房子比其他市场的新。
• 社区的质量——房产的年龄甚至可以半代表这一点，不是所有的情况，但是经常。为了盈利，你会在一个特定的市场购买哪些典型的社区特质？在高质量的社区和低质量的社区都可以获得利润，但为了让不同类型的社区房产发挥作用，你必须付出不同的努力。
• 行业——决定投资者优势市场的另一个主要因素是，这个市场不仅有良好的房价租金比，而且有足够的产业来支持人口的持续增长。如果你在一个只有一个主要行业的市场上购买租赁物业，而这个行业却在走下坡路，你的投资会发生什么变化？密歇根州的城市在过去的几年里经历了很多这样的事情，一些人认为，随着石油的繁荣发展，北达科他州也会经历同样的事情，对于北达科他州的投资者来说，现在有一些非常诱人的交易，有着极高的利润率和现金流，但如果石油热潮消失，北达科他州还有什么是人们愿意去那里的呢？这并不是说你在那里买房产是错误的，而是要小心石油工人离开后你的房产会发生什么。拉斯维加斯也一样，拉斯维加斯有一个主要的产业(如果你把它们放在一起)，是赌博和娱乐，赌博和娱乐的坏处是什么？在市场紧缩时，人们不再把钱花在赌博和娱乐上，这会影响拉斯维加斯吗？相当影响，但如果你找到一个有多个大型行业的市场，你会更安全，因为如果一个行业不及格，你还有其他行业来维持这个城市的运转。www.meifang8.com
  

这只是我在租赁房地产市场上看到的一系列因素，这些是怎么联系在一起的呢？要知道总会有取舍的，你可以买到回报极高的廉价房产，但要明白，在这种情况下，你的风险将是最高的，或者你可以买一套更贵但回报更低的房子，这样你的风险就会小得多。你不可能两全其美，便宜的房产，拥有高回报、零风险，事实并非如此。你可以限定一个范围，画上两条线，在你想要购买的价格点上，在这两条线上画一条直线，这样你就可以知道相关的风险。和往常一样，这里没有什么是绝对确定的，你可以很容易地买到便宜的低质量的房子，并取得巨大的成功，你也可以买一幢很贵很好的房子，但它完全失败了。这个范围并不是一个保证成功的指标，而是一个你在这个范围的两端所承担风险的指标。

现在让我们把所有的东西结合起来，这样你就可以看到它们是如何联系在一起的。我承认过去我是个ppt狂人，我会找任何可能的借口在上面画点什么，所以我给你们看一个图表来比较不同的投资者有利的市场，所有这些市场现在(从今天起)对投资者来说都是好市场。如果你选择其中的任何一种，你很可能正在进行一项可靠的投资(只要你买对了)，但我要给大家展示一下市场的不同，比如，既然它们都是好市场，你会选择哪个，它们有什么不同？这张图有点乱，但请耐心听我说，您将看到，为了进行比较，我包含了上面提到的所有因素。

每个因素的标准越高越好，除了价格(因此彩虹的颜色试图区分一个)，这也是一个非常随意的图表，主要基于我目前所看到的市场和可用的房产，它远非完全准确，这是对每个市场因素非常概括的描述。通常人们最关心的是购买价格和现金流，你会看到每个城市的前两行，在这两个因素之后，你会看到我之前提到的其他因素，比如升值潜力、房产的年龄、社区的质量和行业问题。你能看出其中的利弊吗？价格越低，通常现金流越高，但其他因素就越低，这就增加了风险；购买价格越高，现金流越低，其他因素越好，所有这些因素都会直接导致你的风险。

那么，如何决定什么对你来说是最重要的投资物业，购买价格低吗？是现金流吗？是升值潜力吗？假设是现金流，看这张图，印第安纳波利斯、堪萨斯城和芝加哥是你最好的选择，从这些数据中，你可以排除芝加哥，如果你没有足够的资金，那里的购买价格要高得多。然后，如果你去印第安纳波利斯和堪萨斯城，你可以看看剩下的因素。我个人会选择印第安纳波利斯，因为我更喜欢那里行业的力量，而不是堪萨斯城，尽管该行业在我国的市场份额远低于其他市场，但它是廉价高现金流市场中最高的。如果你想要更高的质量而不仅仅是高现金流呢？我认为达拉斯和芝加哥最好，亚特兰大紧随其后，这都是你最好的选择，达拉斯和芝加哥的升值潜力比亚特兰大大得多，但达拉斯的现金流真的很低(感谢德克萨斯的房产税和保险)。

我想向你们展示我认为的两个极端地区，即印第安纳波利斯和达拉斯。看看这两个市场的现金流差异，你看到的基本上是一个现金流最高的市场和一个最低的市场，暂时忽略购买价格，看看其他因素。现金流有很大的不同，但看看升值潜力、房地产和社区质量，以及行业因素，这就是权衡的地方，你可以在印第获得很高的现金流，但你也错过了一些主要的质量和潜力(相对而言)。你可以在达拉斯得到所有的质量和潜力，但你将为此牺牲现金流，如果我们把这两个城市的风险等级列出来，它可能是这样的，如下图所示：

你可以注意到印第安纳波利斯仍然不是太向左延伸，因为这是一个很好的市场，可以购买租赁物业，你可以远离购买风险最高的地方，这是一个很好的市场。但是如果你把它和你在达拉斯的交易做个比较，你就会发现由于我提到的因素，风险水平有所不同。

2、理解权衡

你需要权衡，在房地产投资中，每件事都需要权衡，包括任何类型的投资，坦率地说，生活中的一切都需要权衡。你可以买到便宜的平板电视，它可能在未来10年都能正常工作，但它不能正常工作的风险更高，或者你可以买一台超级贵的3D平板电视，但它在一周内就坏了，然而，这种情况发生的风险要低得多。所以，当你着眼于投资市场时，你首先需要决定什么对你来说是最重要的，选择对你最关心的因素有利的市场。当你找不到一个房子最好、回报率最高、价格最低的市场时，不要生气，如果有一个市场那么好，现在每个人都会把它买下来。虽然不可否认的是，菲尼克斯、孟菲斯和亚特兰大都经历了一个几乎就是这样的阶段(以高房价获得高回报)，但是我们现在已经度过了这个阶段，这也可以追溯到著名的2%法则，你可以一整天都达到2%的标准，但这样做会牺牲你的主要质量因素，增加你的风险。三年前你不会这么做，但市场已经发生了变化，现在你将承担更大的风险。

我希望这对学习选择市场的投资者有帮助，首先选择你最重要的“想要的交易”，然后找出哪个市场最支持你“想要的交易”，然后选择这个市场。每个人都有足够的钱，好吧，现在不像以前拥有那么多钱了，但你仍然可以买很多房产，最后祝你投资愉快！

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