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我们最近完成了第一次房屋翻新，这是一次令人难以置信的经历，我们迫不及待地想再来一次。在此之前，我们想分享一下我们从中得到的五大教训。

1. 适当的计划可以防止糟糕的问题出现

错误：我们的第一个错误是，以为只有当我们真的买下了房产，手里拿着钥匙的时候，工作才会开始。虽然我们在报价的时候已经很清楚需要做哪些工作，但是当时我们只有一个粗略的成本和时间轴估算。当然，这导致项目超出预算，需要两倍的时间来完成。由于这是我们的第一次翻新房屋，我们为每项工作寻找了三个估计值，在获得每项工作的三次评估、与房主会面进行实际评估，以及等待他们的书面评估之间，这将整体翻修项目推迟了三周。我们也会根据需要进行评估，而不是一开始就进行评估。如果我们事先知道所有的定价，我们就会改变一些决策以节约成本，并把这些资金用在最需要的地方。最后，像大多数的修复中心一样，我们需要许可证才能进行修复。一个许可证是附加的，直到我们拥有了这座房子，我们才把建筑师请了出来，根据他的日程安排和假期，这个项目被推迟了两个多月。

教训：在交易一个房产之前，您应该有一个接近最终版本的工作范围(SoW)。了解您的SoW不仅可以帮助您评估您的最高购买价格，还可以作为您的改造路线图。

纠正措施：对于我们的下一个项目，我们将利用我们的第一个项目的成本数据作为基准，在对某一物业进行报价之前，创建一个最终草案SoW。注：我知道有时这是不可能的，因为出售的时机问题，以及其他外部因素。在这些情况下，我们会做最好的估计，并允许30%的未知因素恢复缓冲。当我们的报价被接受时，我们将在成交之前把所有的工作都布置好。我们仍然会根据工作的范围，为任何不可预见的情况预留15-20%的缓冲，然后我们会排列所有的工作，因此，我们的工作中将大大减少出现不良表现的可能性！

2. 有一个优秀的现场经理和分包商

错误：你的第一个问题可能是我们为什么把这两个方面放在一起，说实话，如果我们之前写了一篇文章，我们会把这些话题分开，但现在我们意识到它们是交织在一起的。我们犯的第一个错误是认为有一个优秀的现场经理将否定完美的翻新需要。通常情况下，我们会满足于我们认为的“刚刚好”，不幸的是，在一种情况下，由于时间限制，我们解决了一个“坏”的问题。这种情况不仅给现场经理造成了更大的压力，还影响了其他修复工作，因为延误和工作现场的整体士气问题。它还要求经理对这个子系统进行微观管理，将经理从他所有的其他优先事项中暂时分离。

教训：重要的是雇佣优秀的助理，而不是仅仅依靠项目经理的素质。虽然项目经理仍然负责监督子项目，但是拥有优秀的子项目可以让项目经理仍然专注于整个项目。

纠正措施：虽然我们很幸运有一个优秀的现场经理，我们不会满足于“只是好”，或“坏”的评价(即使在非常需要的时候)。在我们的下一个项目中，我们将更加努力地雇用替补，准时或提前到达，提供评估，在要求的时间内提供书面评估，确认参考文献，以确保质量和及时性。通过只雇佣“优秀的”助理，经理将能够专注于整个项目。海伦·凯勒说得好:“这个世界不仅被英雄们的推动所推动着，也被每个诚实工人的推动所推动着。”

3. “期待最好的，做最坏的打算，利用好即将到来的一切”——金克拉

错误：一旦我们识别了SoW，我们在时间线和特定任务的预算上都有一些知识上的空白。例如，我们对金属屋顶的维修费用会有一个大致的概念，这是基于材料和一般的屋顶人工费，然而，我们没有意识到在我们的地区找到一个在金属屋顶上工作的屋顶工人有多么困难。我们也没有考虑到一些全面的行政/业务任务，例如，当我们雇佣工人时，我们没有获得他们的税务ID号，我们现在已经浪费了几个小时来获取这些信息，我们也没有考虑房子在市场上出售时的维护(特别是草坪维护)问题。

教训：在考虑一个潜在的翻修工作时，要花时间有条不紊地完成过程中的每一步。虽然获取预算和时间线信息很重要，但是认识到每个步骤中的管理方面也同样重要。

纠正措施：对于每一个我们不能100%确定的项目，我们将进行自我学习，直到我们成为该领域的专家。为了确保我们捕获所有的管理任务，我们的SoW现在将包括一个管理部分，我们还将简化尽可能多的任务，其中一些任务包括在subs上签署的标准合同，包括税收ID表单、付款计划、SoW和合同要求和期望。

4. 严格遵守时间表和预算

错误：即使我们的SoW完成了，我们也没有在日历上画出工作时间。我们可能拥有一个优秀的管理者，解决了任务顺序的问题，然而，我们不知道实际的时间，并将调用前两周开始的时间。关于预算，我们认为自己购买材料可以节省我们的钱，虽然这可能节省了一些钱，但我们经常需要去购买更多的材料，这影响了预算，这也使得追踪支出变得更加困难。www.meifang8.com

经验教训：这里有两个经验教训，需要在日历上翻译SoW，以定义每个作业的开始和结束日期。如果你没有具体的时间表，你的下属不会认真对待你的工作，他们会假设一个大致的开始日期，这也给了他们灵活性。从预算中得到的教训是，我们应该分析自己购买材料所节省的成本，以确定它是否值得。

纠正措施：在预算方面，我们会选择在采购材料时节省更多的方法。关于时间表，在完成工作现状之后，我们将把任务转换为日历，以提供每个任务的开始和结束日期。我们将与所有的工作共享这个日历，并尽可能地保持这个时间表，如果有任何调整，我们将做出调整，并分发更新的日历给各个工作组。这不仅是我们的一个路线图，也将向工人们说明我们对准时的承诺。用约吉·贝拉(Yogi Berra)的话来说：“如果你不知道自己要去哪里，你可能会去到别的地方”。

说我们在第一次修复房产工作中只学到了4个教训是不现准确的，我们可能学了100多个。不管我们抛多少次硬币，我们知道我们总会学到一些东西。花点时间做个汇报是很重要的，你可以反思你的经验，让你有时间重新规划，你不仅要考虑替代的解决方案，而且也要防止你再次陷入相同的情况中。

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