Sorry

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

当你只是购买一个公开交易的，房地产投资信托公司的股票时，为什么要审查私人房地产投资，并与发起人和书面文件(认购协议、运营协议等)打交道？这里有一些投资房地产的理由，而不是房地产投资信托基金。

1、私人房地产提供优越的税收优惠

房地产投资信托基金以股息的形式支付90%的应税收入，这些股息分为普通收入、资本收益或资本回报。然而，大部分的房地产投资信托基金的股息是作为普通收入征税，最高联邦税率为43.4%(包括奥巴马医改的3.8%附加税)。相反，许多直接房地产投资为投资者提供100%的税收递延分配，这些递延税通常是在投资以低得多的混合税率(包括资本利得税和折旧再拿回税)出售时缴纳的。

虽然房地产投资信托基金和私人房地产都能从折旧中受益，但房地产投资信托基金的净经营亏损(NOLs)不会转嫁给投资者，而通过私人房地产使用的实体(llc)将净“账面损失”(由于折旧和利息扣除)直接分配给合伙人。这些损失可以用来抵消其他被动投资的收入，这确实是一个令人难以置信的税收优惠，也是富裕家庭喜欢直接投资房地产的一个主要原因。

此外，房地产投资信托基金的股票不符合投资房地产的资格，因为它们是证券而不是不动产。因此，投资者在出售房地产投资信托基金的股票时，不能利用1031类交易所来递延税款。房地产投资信托基金经理当然可以利用投资组合中的1031交易，但当你出售你的房地产投资信托基金时，你必须向税务人员纳税。

2、房地产投资信托基金通常是糟糕的现金流投资

虽然规模较小的房地产投资信托基金，和高杠杆抵押贷款房地产投资信托基金的股息收益率高于平均水平，但大多数规模较大的房地产投资信托基金目前的股息收益率仅为2-5%。我的公司目前投资的资产，移动房产社区，通常回报在12-20%的现金杠杆收益率(在当前的利率水平)之间。一个房地产投资信托基金的流动性值这个现金流增量吗？如果你能获得廉价的债务，你可以通过借贷来提高房地产投资信托基金的收益率，但这是一个有风险的策略，因为房地产投资信托基金也使用杠杆(尽管杠杆率低于50%)。就我个人而言，我更看重现金流而不是升值，我的投资需要远远超过2-5%的现金流。

3、被动投资者几乎不可能对房地产投资信托基金进行估值

www.meifang8.com
一小部分直接房地产投资当然比房地产投资信托基金持有的大量、或许是国际性的房地产投资组合更容易估值。此外，房地产投资信托基金增加了实体水平和公认会计准则(GAAP)的会计复杂性，这使得即使是房地产投资信托基金的股票分析师也难以确定其资产净值，或许，如果你有时间，你可以评估房地产投资信托基金的价值，但你愿意吗？我不知道你是怎么想的，但我对自己的能力更有信心，我能公平地评估一些私人房地产投资。我(和大多数房地产投资信托基金的卖方分析师一样)会猜测一家大型房地产投资信托基金的资产净值。

4、房地产投资信托基金的资产负债表错综复杂

在经济低迷时期，房地产投资信托基金的无担保债务契约可能会产生问题，因为股价下跌可能会引发被迫以低价出售资产。如果陷入困境的房地产投资信托基金选择不通过出售资产来筹集资金，它们可能会削减股息，或通过发行新股来筹集额外的股本，这将稀释现有股东的权益。这种情况可能发生在私人房地产领域，但其驱动因素是某一特定房地产无法偿还债务，而不是某种程度上任意的股价波动。多数房地产投资信托基金高度依赖债务市场，因为它们不断为现有债务进行再融资，因此极易受到信贷危机的影响。以General Growth Properties公司为例，尽管它拥有全国最好的购物中心组合，但还是被迫破产。

5、房地产投资信托基金的表现就像股票

如果你是一个被动投资者，希望投资于房地产，实现相对于股票和债券投资组合的多样化，房地产投资信托基金会对你有所帮助，但只是需要长期的投资。相对于基本的房地产基本面(入住率、租金增长等)，房地产投资信托基金股票对资本市场(利率、整体市场情绪等)变化的反应更大。

6、房地产投资信托基金是不稳定的投资

在信贷危机期间，房地产投资信托基金的价格远比其持有的房地产价值波动更大。在危机最严重的时期(2008年9月至2009年2月)，房地产投资信托基金价格暴跌，一度下跌60%，然而，追踪私人房地产价值的NCREIF房地产指数仅下降了15%。

私人市场估值肯定存在跟踪滞后现象(NCREIF指数是一大套按季度评估的机构拥有的房地产)，但我的基本观点是，个人在市场低迷时持有现金流的房地产要比不动产投资信托股价下跌一半以上要容易得多。房地产投资信托基金与股票市场的短期相关性使投资者面临“挑战”，避免恐慌性抛售，因为只有少数交易者通过他们的在线经纪人离开。

显然，私人房地产市场在低迷时期也面临着挑战，然而，那些没有过度举债、也没有被迫出售的多户型房地产的所有者，继续收取租金支票、偿还本金，甚至还产生了正的现金流。我的商业伙伴甚至发现，在信贷危机期间，随着越来越多的人寻求降低住房成本，他的一个移动房产社区的价值也在上升。

7、结论

虽然房地产投资信托基金为投资者提供了一个较低的进入成本点和较高的流动性，而不是直接被动的房地产投资，但我认为房地产投资信托基金的股票更适合作为多元化股票投资组合的一部分。如果你想做一个被动的房地产投资，以帮助对冲股票和债券投资组合，你应该寻求有信誉的赞助商直接投资。你的投资组合应该受益于减少的波动性(没有相应的潜在回报下降)，以及显著提高的税前和税后现金流回报。

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询