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SMK最新消息，市场存在许多不确定性和波动性，我们很高兴能对最新的经济和房地产趋势有所了解。

近期一些重要的顶级趋势包括：

• 失业率从26年来的最高点下降到16年来的最低点3.9%。
• 与此同时，劳动力参与率（那些有资格工作的人）一直徘徊在令人沮丧的63%附近，接近70年代以来的最低水平。
• 通货膨胀导致一切消费更昂贵的
• 股市波动正在成为常态

我们的国家和整个经济现在处于一个未知的领域，在不久的将来，我们将面临什么是很难确定的。

在下面的段落中，我们将更深入地研究利率、上限利率、通胀和我们潜在的可承受性担忧的趋势。我们还将回顾市场预测，现在美国经济正处于有史以来第二长的扩张期。

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利率

美联储（federal reserve）控制银行在短期交易中相互借款的利率。这会影响其他利率，包括信用卡利率、可调利率抵押贷款和房屋净值信贷额度等等。

美联储最近宣布计划继续加息。自1月份以来，利率已经上涨了两次，预计年底还会有两次加息。

下表列出了过去12个月美国30年期固定利率抵押贷款利率，该利率在过去9个月内上升了90个基点。

大多数人都明白，较高的借贷成本会降低住房的支付能力，使家庭难以维持生计，让我们更详细地回顾一下利率上升对商业地产投资的影响。

商业地产的估价主要由资产创造的现金流量决定。假设所有其他条件相同，当利率上升时，房地产的未来杠杆现金流减少，因此房地产的价值也随之减少。尽管利率预计将继续提高，但这并不意味着不应投资于房地产。在利率上升的环境下，资产估值下降的相关风险可以减轻。

了解我们在这个周期中的位置，预测未来的利率增长，对于保守的承销是至关重要的。在今天的市场中，我们的投资分析假设资产的未来销售价格将高于当前交易价格的资本化率。

我们预计未来的买家会要求更高的回报率，以抵消与更高利率相关的借贷成本的增加，并将其纳入最初的预测是成功的关键。

资本化率

正如许多人所经历的那样，越来越难找到能产生高风险调整回报的投资性房地产。下表概述了几种美国商业房地产资产类别的上限利率趋势。

公寓最高价格（蓝色）自2010年以来一直在稳步下降，这一趋势最终将趋于平稳，或逆转，并开始增加，我是说就像2005年到2010年一样。

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你会注意到，在2005-2010年的最后一次经济衰退中，公寓的最高限价增长了1-1.5%。我们建议对未来几年类似的上升趋势进行规划和承保

通货膨胀

过去12个月的消费者通胀率达到了六年高点，可以在下面的图表中看到。这一趋势实质上意味着美国的生活成本正在迅速上升。最近，人们在加油站、医疗和住房等方面感受到了成本的上升。

尽管这三项基本生活费用都在上升，但不幸的是，经通货膨胀调整后工资仍然没有变化。经济政策研究所的（economic policy institute）下表概述了近期经济复苏期间工资增长乏力的情况，中等收入者在很大程度上感受到了这种收入停滞。

负担能力是我们在当今市场上面临的主要问题。收入增长几乎持平，而生活成本继续上升。如果这一趋势不逆转，将是导致市场回调的主要影响因素之一。

不过，通胀并不全是坏事。在通货膨胀期间，不动产价值增加，如上所述，住房成本和租金上涨导致不动产价值增加。这种相关性导致创造收入的房地产是抵御通货膨胀的好办法，因为收入的增长可以跟上整个经济体物价的普遍上涨。

除了不断增加的生活成本外，许多企业还在通胀的影响下挣扎。俄勒冈州一位当地的房屋建筑商最近和我分享了一些影响他生意的趋势。劳动力和材料成本的增长速度超过了房屋的转售价格，他的利润率被压缩到盖房子不再有利可图。由于如今的环境已经不足以让他的生意继续下去，他正处于艰难决定停止建造房屋的边缘。尽管这只是一个例子，但它确实概述了我们目前的市场地位和我们面临的负担能力问题的故事。

市场预测

我们现在面临的是美国历史上第二长的经济扩张，如果这一趋势再持续一年左右，将创下纪录。光是这个统计数字就让很多人对未来的情况心存疑虑。

美国商业经济协会（national association of business economics）的一项调查显示，半数受访者认为，2019年底至2020年年中可能出现经济衰退，届时政府1.8万亿美元的刺激计划开始消退。调查于2018年5月9日至5月16日进行，受访者由45名专业经济预测师组成。5月份的调查还需要注意的是，越来越多的专家预测经济衰退：

“自上一次调查以来，专家组已将对风险的看法转变为对前景的看法，超过一半的调查对象（57%）目前表示，到2019年，实际国内生产总值增长所面临的风险的平衡是不利的。这与2018年3月的调查结果形成了鲜明对比，调查结果显示，超过75%的调查小组称，2018年的风险在很大程度上是加权上升的”。

半数专家预计，下一次衰退将发生在2019年第四季度至2020年第二季度之间。三分之一的人认为，在2020年第四季度之后会有一个更晚的时间框架。

比尔盖茨最近参加了Reddit问答，他说经济衰退是不可避免的。当这位微软联合创始人被问到：“你认为在不久的将来，我们会再次发生类似2008年的金融危机吗？”盖茨回应道：“是的，很难说什么时候，但这是肯定的”。盖茨表示，他的朋友伯克希尔哈撒韦公司（berkshire-hathaway）创始人沃伦•巴菲特（warren buffett）曾谈论过这一点，他对这一领域的理解远远超过我。

总结

可承受性是当今市场的一个大问题，投资者必须谨慎行事。在我们继续实现有史以来最长的经济扩张之际，现在不是投机性投资的时候。

尽管我们所处的环境是利率上升、通胀、工资停滞不前以及经济衰退的可能性很高，但我们还是看好未来精心选择的现金流房地产投资。没有人有一个水晶球，下一次衰退的时机是不可预测的，但我们强烈相信，在选择投资机会时，市场调整的计划和承销可以减轻对SMK的调整。

为你的成功干杯！

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