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1031交易，也被称为同类交易或Starker，是长期持有房产的房地产投资者(而非炒房者)使用的一个关键工具。其核心是，1031交易允许投资者在“出售”房产时推迟缴纳资本利得税。许多投资者变成了连续的交易者，利用这一工具帮助他们积累财富，用更有价值的房产取代更老的房产，并在这个过程中递延纳税义务。除了税收延迟的好处，还有其他几个好处，以及一些潜在的缺点。

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在这篇文章中，我将介绍我认为最重要的优点和缺点，并为您提供一些思考的素材，您可能希望出售房产，而不是交换。决定使用1031交易取决于你的具体财务状况和目标，所以在决定使用1031交易是否适合你之前，一定要咨询税务专家。

1、什么是1031交易?

一般来说，1031交易是一种用于商业(或仅作为另一种商业的投资)的不动产交换，交易的是同一类型或“同类”的投资性房产。如果它们具有相同的性质或特征，即使它们在等级或质量上有所不同，也是同类房产。

2、1031交易的规则是什么?

《国内税收法典》第1031条规定的房产种类范围随着《减税和就业法》的通过而缩小。目前只有房地产交易符合条件，然而，当涉及到允许的不动产类型时，规则仍然很宽泛。例如，可以改进或不改进不动产。在某些情况下，你甚至可以使用1031来交易度假屋，但要做到这一点必须满足许多规定。以出售为主要目的的房地产交易(想想fix和flip)从来就算不上同类交易。这里的关键条件是，交换(出售)的资产必须是出于“投资”目的而持有的。这里没有“投资目的”的定义，但大多数业内人士将其解释为，该物业必须持有或拥有至少一年。

3、1031交易的优点：延期缴税

1031交易的主要好处是，当你“出售”一处房产时，可以延迟或限制你的纳税义务。当你进行兑换而不是出售时，你可以避免在交易时缴纳资本利得税，通过避免税收冲击，投资者可以更快地增加他们的财富，因为所有的销售收入都可以用于购买更大或更有价值的房产。

（1）死亡后无税务责任

1031交易的另一个好处是，欠美国国税局的递延税在死后就会被抹去。一种常见的投资策略是，在投资者的一生中，利用多个1031交易所购买更多有价值的房产。这使得投资者可以免税增长财富。在他们去世后，他们的继承人将以所谓的逐步增加的基础获得房产，这一基础等于去世时房产的公平市场价值，而且无需缴纳资本利得税。

（2）没有限制

对1031个交换的数量和频率没有限制。

4、1031交易的缺点

虽然使用1031交易有好处，但也有一些潜在的缺点。要想成功地使用1031交易，投资者必须意识到并遵守一些极其严格的规则。

（1）需要合格的中介

当进行延迟交易(大多数交易都是延迟的)时，必须使用一个合格的中介来处理所有的文书工作，并在交易期间保留销售收入。投资者无法在获得收益的同时仍有资格享受税收延期。

（2）严格的时间表

也有几个严格的时间框架必须满足：45天内确定最多购买三套房产；180天获得这三处房产中的一处，注意，这两个时间段要是同时运行，如果你需要30天来确认你的替换房产，你只有150天来进行交易。

（3）如果1031交易失败，后果严重www.meifang8.com

如果你已经完成了一些成功的交易，而最近的一个失败了，收益将返回给你。该交易所的资本利得税以及之前交易所的部分或全部递延税都将被征收。

（4）无法获得现金

当你完成交易时，你并不拥有或有权使用收益中的任何现金。

（5）不考虑贷款

如果你的债务因为交换而下降，美国国税局将把债务减少视为收入，并承担相应的税务责任。

5、在决定是出售还是交换时要问的问题

当面临是换还是卖的决定时，重要的是要看到大局。当然，延迟缴税听起来总是很不错，但它不应该是唯一需要考虑的因素。在你做出最后决定之前，还有一些其他的事情需要仔细考虑。

（1）你的潜在税务责任是什么?

从表面上看，推迟/避免纳税听起来总是更好，但你应该知道如果你要出售房产，你的潜在税务负担是什么。你可能会感到惊讶，这可能是可以容忍的，甚至是可以接受的。

（2）你有多需要现金?

有时候生活就是这样，你需要的只是钱。

（3）有什么棘手的法律实体问题吗?

如果出售的房产是通过一个法律实体(例如有限责任公司)购买的，该法律实体必须购买替代房产。如果实体的所有成员不能就应该做什么达成一致意见，最有利的办法可能是出售和分配资金。

请注意，特殊情况适用于以共有租客(TIC)或特拉华州法定信托(DST)为结构的法律实体，这两种实体均允许多个合伙人/成员在不与集团绑定的情况下单独进行1031交易。

（4）你有可以弥补的损失吗?

如果你的净经营亏损或被动活动亏损即将到期，出售可能比交换更有意义。你可以(至少部分)用税收损失来抵消收益。

（5）你的能力如何?

你当前的生活优先级是否允许你有足够的时间去寻找替代的房产，并在规定的180天内迅速交易？你能在规定的45天内为交易所找出好的物业吗？如果你找不到一处可以单独作为一项良好投资的替代房产，那么卖掉它、承受税收打击可能会更好。

6、结论

1031交易有许多优点和一些缺点，成功的1031交易可以成为通过房地产积累财富的有力工具。但是有一些严格的要求和一些陷阱需要注意，特别是对于那些新的1031交易。一定要与合格的专业人士合作，以确保所有的规则都得到遵守，并与您当前的税务情况相匹配。

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