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美国买卖房产中的三种非常规买卖
发布时间:2023/09/07 文章来源:
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导读:有买卖房产经验的朋友们都应该碰到过Probate Sale, Short Sale 和Foreclosure Sale吧,讲讲这三种非常规买卖。1 PROBATE SALE房子的
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有买卖房产经验的朋友们都应该碰到过Probate Sale, Short Sale 和Foreclosure Sale吧,讲讲这三种非常规买卖。

1.PROBATE SALE
房子的主人过世,没有留下任何遗嘱,法院将房子收回,然后法院会指定人来卖这个房子,房子会被像正常买卖一样放在市场上卖,但是买家如果下offer的话,deposit需要放售价的10%而不是3%。买家的offer一定要经过法院的同意,法院同意后会定下一个买卖的日期,定下日期后,双方还要等30-45天,在这个等待的时间内,法院会用它所接受的offer的价格并上涨5%继续放在市场上卖,等到买卖的日期,法院会要求所有下过offer的买家和所有对这个房子感兴趣的买家都来法院参加拍卖。如果没有人来参加拍卖,那这个房子就会卖给第一个下offer的人,如果有人竞价,那么这个房子就卖给出价最高的人,而且这个买家要当场拿出10%的押金。
如果在竞拍的过程中,没有任何人参与竞价,那么即使第一个下offer的人想反悔,他也拿不回他的押金。Probate sale买家是不会拿到任何的Disclosure, 甚至很多房子买家都不能进去看,所以买probate sale的房子是非常有风险的,但probate sale的房子往往低于市价,所以还是很吸引人的。
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2.SHORT SALE
Short sale中文就是短售。屋主可能无力承担房贷想卖掉他们的房子,但是目前房子的价值低于他们欠银行贷款的钱,如果银行答应屋主用卖掉房子的钱来抵过他们所欠的债务,那这就是Short sale. Short sale是seller在卖,当seller接受offer之后,需要经过银行的审查,银行这时候会找Appraiser或者另外的Broker来评估,来确定这个offer的价格跟实际的市价没有差太多,意思就是银行要确定他们能多拿回自己的钱。因为房子会以低于市价的价格出售,所以买家如果要求房东修理,或是还价,99%银行是会拒绝的。大部分Short sale房子会sold “as is”. 有时候short sale 会拖几个月甚至1年,所以会出现short sale后,屋主不愿意搬走,或者会搞破坏。Short sale 的房子一般很难抢到,因为价格便宜,屋主一般会卖给自己的亲戚,即使这是法律不允许的,如果没人透露,银行很难find out。还有一种是卖给listing agent 的亲戚。
3.FORECLOSURE
Foreclosure的过程是很漫长的,当屋主没有付贷款90天,会收到notice of default,银行会给他们一些时间,只要这段时间他们还能付出一点钱,那这个foreclosure的过程就会往后拖。如果屋主真的一分钱都拿不出来,那么银行会拿来拍卖,也就是Auction,如果经过Auction,没有人买这个房子,Foreclosure 结束之后,这个房子就会回到银行的手上,就是real estate own property,也就是REO。REO一般都是sold as is, 银行是不需要给任何disclosure的,买家不能进去看房子。所以买Foreclosure的房子也是有风险的。
以上就是我们常见的三种非常规买卖形式,希望大家在遇到这种买卖的时候多注意,避免自己的权益受到损害。


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