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再谈美国买房的产权制度保障

发布时间：2018/08/15　文章来源：网络

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导读：

美国买房

房地产产权是房地产的基础和灵魂，围绕房地产所产生的一切社会和经济活动，实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。严格意义上讲，中国买房只是买70年使用权。而美国是永久产权。

一、美国房产的产权分类
随着海内外房产购买热潮的持续升温，产权的归属问题也成了大家热议的话题。美国房地产不仅产权永久，并且还有独立产权、共有产权、联合产权、整体共有产权多种方式：

1、独立完全产权 (Sole Ownership)
一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权。
适用群体：主要针对于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。

2、共有产权 (Tenancy in Common)
(1)多人共同持有
(2)持有者可以根据需求分配所有权利益,不一定要均分
(3)共同业主可以各自转让自己持有的产权
(4)产权可以遗赠
适用群体：多方合作的购买者，可以根据需求进行度假或作投资使用。

3、联合产权(Joint Tenancy)
(1)多人共同持有
(2)产权持有者利益均分
(3)不能单独转让或出售各自的产权，也不可遗赠；当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权并且均分，最后一名存活者持有完整产权。
适用群体：家庭(夫妻或父母与子女间)，这种产权形式可以避免遗产继承的繁琐流程；夫妻购买可以完全避免遗产税的征收，父母与子女购买则可以部分避免遗产税。

4、整体共有产权(Tenancy by the Entirety)
(1)仅为已婚夫妻可以选择的特殊联合产权
(2)夫妻必须通过双方一致同意才可进行房屋的转让或出售
(3)当夫妻配偶有一方去世时，另一方可以自动获得产权
(4)若夫妻双方因为某种原因导致婚姻破裂，整体共有产权就自动失效，可能变更成为共有产权(Tenancy in Common)
(5)若夫妻一方为负债者且已过世，房屋产权归配偶所有，房屋无需扣押抵债
适用群体：已婚夫妻，某种程度上可以保护继承的夫妻一方免受过世一方的债务纠缠。

美国买房

二、产权保障系统
美国房地产不仅产权永久，多种方式的产权归属，还有更多的制度设计保障了买主权益，确保买主买到有产权保障的住房。那种在中国发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押买主的定金，占用卖主所卖的房款，甚至铤而走险卷走客户资金的事件，那美国在这方面几乎没有，就是因为有了严密的制度设计。简而言之，美国买房有产权调查、产权保险、第三方账户、赔偿金储备系统等制度。

1、产权调查( TitleSearch)
当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，即个物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定金退回给买主。

2、产权保险(TitleInsurance)
如果产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance)，负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing)，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。

3、提供第三方账户(EscrowAccount)
在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖主违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。所以，定金不能存放在经纪人手中，只能存放在中立的第三者——产权公司手里，这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

4、产权转移过程
所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) ，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

5、赔偿金储备系统(Recovery Fund)
如果一个房地产经纪人采取欺诈的手段给买主或卖主造成很严重的伤害和较大的经济损失，买主或卖主告到法院，这时可能犯法的经纪人已经畏罪潜逃，或者法院判决下来，要求犯法的经纪人赔偿受害人的经济损失，但是这个经纪人却没有钱来偿还。巨大经济损失的时候，仅靠舆论的安慰和道义上的支持而没有得到在经济上合理的赔偿是远远不够的，这个问题怎么解决？
美国各州均有的经纪人赔偿金储备系统(Recovery Fund)的设立提供了解决方案，以下将对其进行简单介绍。该系统不是美国联邦政府制定，是由各州政府制定的，因此在相似的同时也有所差异。有些州设置的赔偿金储备系统的赔偿金是由经纪人自己出从而累计起来的。每个经纪人刚考到执照时交的，大约10美元，然后在每年的执照延期时再交纳一些(50美元左右) ，一直到赔偿金达到一定数目为止。部分州储备的赔偿金最低额是100万美元，最高是170万美元，一般维持在150万美元上下。也有一些州储备的赔偿金比较低，在50万美金左右。一般来说，一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。

6、终止合同权(Termination Option)
房屋买卖对于大多数美国人来说是一生中最大的一笔投资，同时不像其他商品一样可以退货。因此，为了保护消费者(买主)的利益，在美国许多州的房地产买卖合同中，有一个或者类似的重要的条款，称之为，(简称Option)，这一条款对于买主非常重要。

美国买房

这样的条款在美国各州类似但也有差异，以德州为例，该条款就是给已经签约并存入定金的买主在一定的时间内(7-10天，有些州可达15天)可以以任何理由解除合同，定金将如数退还给买主，买主损失的只是Option Fee(50-100美元)，Option Fee是买主与卖主在签订二手房合约时除了定金之外的直接支付给卖主的费用。如果买主买成了这栋房子，卖主要把Option Fee退还给买主。

在Option期间，卖主不可以再和其他的买主签约，而买主可以无条件的终止合约。这一条款对买主非常有利，一般是买主在这期间请专业的房屋检查师 (Home Inspector)做全面的房屋检查，如果发现有重大问题，诸如:地基、屋顶、下水系统或对人体健康有危害的地方，买主就可以单方终止合同，定金退回。在大多数情况下，只检查出一些小的问题，这时买主会要求卖主做一定的维修，往往卖主会接受买主的要求，把损坏的或不工作的地方修好。

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发布时间：2018/08/15

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