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在美国如果长期欠缴房产税,会有什么样的后果?
发布时间:2019/03/22 文章来源:网络
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导读:网上传言:“在美国交不起房产税会被政府或者银行强制把房子卖掉!不知是真是假,假如说没钱交房产税会怎么样呢?会被强制收走房子或者其他物品抵押吗?”有网友就此对美国大使馆做出
美国房产

网上传言:“在美国交不起房产税会被政府或者银行强制把房子卖掉!不知是真是假,假如说没钱交房产税会怎么样呢?会被强制收走房子或者其他物品抵押吗?”有网友就此对美国大使馆做出了提问。

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最近网上很多网友都对美国房产相关的问题很感兴趣,比如房产税是什么?不交会怎么样等等。来看看美国驻华大使馆对此是怎么回答的吧!

在美国不交房产税会怎样?

很严重!非常严重!网上传言:“在美国交不起房产税会被政府或者银行强制把房子卖掉!不知是真是假,假如说没钱交房产税会怎么样呢?会被强制收走房子或者其他物品抵押吗?”有网友就此对美国大使馆做出了提问。

问题很大,要回答这个问题,要明确一些概念:

首先,美国绝大部分房产是包括土地的,也就是说房东不但拥有房子的所有权,也拥有与房屋相连的土地的所有权,包括房屋地基、院落的土地所有权。房产税,正确的说法应该是房地产税。
房地产税是一个税种,但包括两个组成部分,一个是房产,另外一个是地产。每年屋主都会收到下一年度应缴房地产税的通知(有些地区是每年调整,有些是几年调整一次),在大城市地段好的地区,由于土地值钱,因此往往在应缴房地产税中,地产的比重高过房产;而在乡村地区,地产的比重大多不及房产。

例如一户屋主2015年、2016年应缴房地产税的数目以及2017年估计应缴房地产税的数目。以2016年的房地产价值为例,共585670美元,其中地产为26万美元、房产为325670美元,房地产税的税率是1.1585%,所以应缴房地产税为6784.99美元。

其次,房地产税的征收是地方政府(主要指市政府、县政府)的职责,不但与联邦政府没有关系,更与银行等其他金融部门无关。地方政府的运作经费来源,主要就是靠房地产税。以2016年费尔法克斯县为例,当年该县总收入为38亿美元,其中24亿美元来自房地产税,房地产税占整个县政府收入的63%。由于房地产税在地方政府运作经费中占主要部分,包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等,都靠政府拨款,因此收缴房地产税是政府的重要事项。

在美国不交房产税会怎么样?

首先,对于拖欠或不缴房地产税的屋主,政府会将欠税与房产地契(Title 以及Deed)联系在一起,这样,不但会大大影响屋主的信用记录,降低屋主的信用分数,而且当屋主出售房屋时,会影响到交易,因为买家根本不希望买下欠房地产税的房子。

其次,如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款,政府可以根据法律规定,采取强制措施将房子拍卖,这种做法被称为“房地产税卖屋” (Tax Sale Home)。具体说来,大致有两个做法:
拍卖房地产税欠税 (Tax Lien Sale):由出价最高的买家买下屋主的欠税,这样,买家就成为屋主的债主,由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求,新债主则可以根据法律,将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。

直接拍卖房地产 (Tax Deed Sale):由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。通常来说,无论采取哪一种方式,地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前,根据不同地方的规定,往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款,如果过了期限,则会启动拍卖程序。

另外:在绝大部分地区,法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了,屋主在规定的期限内(大多一年)有权将其从新买家手上买回来,但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。
综上所述,拖欠房地产税是很严重的事情,最后可能导致房地产被拍卖,值得屋主严肃对待。
不过,对于确实没有能力缴付房地产税的屋主来说(有能力而不缴的除外),不同的地方政府有不同的项目帮助屋主度过难关,包括缓交房地产税、分期缴纳甚至减免房地产税等。

以费尔法克斯县为例,居住在该县的居民,年龄超过65岁或残障人士,年收入在52000美元及以下的,可以免付房地产税;收入在52001美元至62000美元的,房地产税减半;收入在62001美元至72000美元的,房地产税减免25%。

房屋价值怎么评估?

知道了不交房产税的后果,有些人就在问了,那么房产税是怎么计算的呢?在房地产税中,有两个因素起关键作用:一是税率,二是房屋及地产价值,房地产税的多少,就是由这两个因素组成的。

由于房地产税主要由各地政府征收,因此房地产价值的评估由地方政府负责,各地政府有各自的法律法规,所以房地产价值评估方式也不一样。

美国房产
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大致说来,房地产评估的基本原则有3个:


本地区最近一段时期同类房屋成交价格,这是评价房屋价值(包括所在地皮价格)的重要因素。
修建同类房屋的价格加上地皮价格,即在当前建材及劳力价格的情况下,在同一块地皮上修造同类房屋的造价,同时根据房屋的新旧程度折旧。

房屋出租价格,假定房屋供出租,可以收到多少租金。

综合以上三个因素,再考虑本地区经济发展情况,估价员就会对每一栋房产的价值作出评估。地方政府根据估价员的评估,提前半年将新的评估报告寄给屋主。

如果屋主觉得评估合理,就等着政府寄来新的税表;如果觉得不合理,可以提出要求重新评估,政府会根据屋主的要求,重新审核评估报告并将结果告知屋主。屋主如果还不满意,可以要求上诉,由法庭裁定。

公寓和独栋别墅有没有区别?

无论是哪种形式的公寓楼房,只要是居民住家而非商业楼,其税率与独栋住宅是一样的。以首都华盛顿特区为例,2016-2017年度的房地产税率共分4个等级:

等级1税率为0.85%,适用所有居民住宅;

等级2税率A为1.65%,适用价值不超过300万美元的商业及工业楼,包括旅馆等;

等级2税率B为1.85%,适用价值超过300万美元的商业及工业楼,包括旅馆;

等级3税率为5%,适用空置房屋;

等级4税率为10%,适用于维修不良或破败的房屋 (Blighted Real Property)。

所谓维修不良或破败的房屋,主要指墙壁、屋顶、窗户、阳台或其他房屋结构维修不良,或有危险、不卫生、威胁社区公共卫生等。这个税率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全卫生整洁美观。

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房产税多少钱一年?

美国著名社交财经网站 WalletHub 公布的一项最新调查结果,根据美国人口普查局的数据显示,2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金。而根据美国税收留置权协会 (NTLA) 的数据显示,每年未缴纳的房产税金额竟高达118亿美金!

温馨提醒:漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为,政府有权没收并拍卖房产。

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发布时间:2019/03/22
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